Imóvel adquirido por usucapião incide ganho de capital?

triangulos_grandes
Por: Fiaux Advogados

http://fiauxadvogados.com.br

A aquisição de um imóvel por usucapião é uma das modalidades previstas no Código Civil e que ainda geram diversas dúvidas entre os interessados. Isto porque existem diversas modalidades de aquisição, procedimentos, documentos a serem entregues, etc.

E um assunto ainda pouco entendido é quanto ao ganho de capital nas operações que envolvem aquisição de imóveis por usucapião.

O questionamento é: se a parte tem o aumento do seu capital, em razão do novo imóvel que faz parte do rol dos seus bens, deveria ela recolher imposto pelo ganho de capital?

A resposta é que não, não há o recolhimento de imposto de renda sobre o ganho de capital, já que o custo de aquisição de um imóvel por usucapião é zero.

No entanto, isto não significa que o adquirente da propriedade não deva informar, na sua declaração de imposto de renda, a aquisição do imóvel. Na verdade, o usucapiente deverá registrar o novo imóvel em seu nome, mas custo da aquisição a ser informado será zero.

A dúvida que surge é quanto ao preenchimento da data da aquisição. Como a usucapião exige a posse anterior para a concessão, os contribuintes ficam em dúvida se a data a ser preenchida é a do início da posse, da sentença que concedeu o direito a propriedade ou a data do registro.

A solução para o questionamento depende da modalidade da usucapião. Vejamos.

A usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária é a modalidade em que o possuidor deve demonstrar que possui a posse mansa, interrupta e pacífica há, pelo menos, 15 anos. A partir dai, é possível requerer judicialmente ou em cartório a usucapião.

Na hipótese de aquisição de imóvel por esta modalidade, a data de aquisição considerada pela Receita Federal será o da prescrição aquisitiva, ou seja, quando completado os 15 anos de posse.

Caso o usucapiente tenha estabelecido moradia ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo na área usucapida, o prazo será de 10 anos de posse. Novamente, deverá ser informado à Receita a data em que se completaram os 10 anos.

Usucapião ordinária

A usucapião ordinária é aquela em que o possuidor deverá demonstrar o justo título e a posse contínua e incontestada, por pelo menos, 10 anos.

Nesta hipótese, a data da aquisição será a constante no título.

Usucapião especial

A usucapião especial, por sua vez, é aquela em que o prazo da posse é inferior às demais modalidades. Aqui, o possuidor deverá demonstrar que tem a posse mansa, interrupta e pacífica há, pelo menos, 5 anos. Ela é aplicável aos imóveis urbanos e rurais que sigam as medidas estabelecidas no Código Civil.

Nesta hipótese, a data da considerada pela Receita Federal é data em que se consumou o prazo mínimo da posse.

Por exemplo, se o sujeito passou a residir no imóvel urbano em 15/05/2015, a data da prescrição aquisitiva será 15/05/2020.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que o ganho de capital possa incidir em algumas modalidades de usucapião, este é o único imposto que adquirente deverá se preocupar.

Quando se adquire um imóvel através de compra e venda ou, recebe-se o imóvel por doação ou inventário, há a incidência de ITBI no primeiro caso e ITCMD na segunda hipótese. No entanto, por falta de previsão legal, nenhum destes impostos incide no recebimento de um bem por usucapião.

Uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo ilustra a questão. Vejamos.

Ação declaratório de inexigibilidade de débito e repetição de indébito julgada procedente – Recolhimento de ITBI por usucapião e ISS em decorrência de obra regularizada – Alegação de bitributação do ITBI, uma vez que recolhido quando da aquisição da área que permaneceu em condomínio – Necessidade de titularizar as áreas individualmente por usucapião – Obra que obrigou ao recolhimento do ISS que já era de conhecimento da recorrente que emitiu alvará de funcionamento em 2004 – Prazo quinquenal de lançamento já ultrapassado (artigo 150, § 4º, do CTN)– ITBI que tem fato gerador com a transferência da propriedade e com o registro no CRI competente (artigo 35, inciso I, do CTN)– Propriedade já existente em favor dos autores – Falta de transferência e de título oneroso – Artigo 156, II, da Constituição Federal – Usucapião que tem natureza de aquisição originária da propriedade, ou seja, desvinculada de relação com o titular anterior – Ausência de fato gerador do imposto – Decadência ao lançamento do ISS configurado – Ciência inequívoca da existência da construção há muito pela municipalidade que inerte – Pelo meu voto, nego provimento ao recurso – Condenação da recorrente em 10% do valor da condenação em honorários advocatícios. (TJ-SP – RI: 10127482820188260451 SP 1012748-28.2018.8.26.0451, Relator: Luiz Antonio Cunha, Data de Julgamento: 28/09/2020, 3ª Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 28/09/2020)

Conclusão

Ainda que a usucapião não gere o dever de recolhimento de imposto de renda por ganho de capital, é dever do usucapiente realizar a declaração do imóvel usucapião em sua declaração anual, no intuito de se resguardar quando da venda do bem adquirido.

Em caso de dúvidas, consulte seu contador ou advogado!

Notícias recentes

Encontre outras publicações