A incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI, na cessão de compromisso de compra e venda voltou a ser discutida no Supremo Tribunal Federal. O tema ganhou destaque após o reconhecimento da repercussão geral no Tema 1.124, o que significa que a decisão da Corte servirá de referência para processos semelhantes em todo o país.
A discussão é relevante porque esse tipo de contrato é comum nas negociações imobiliárias. Em muitos casos, o comprador original transfere a outra pessoa sua posição no contrato antes da lavratura da escritura definitiva. Nessa situação, surge a dúvida: o município pode cobrar ITBI mesmo sem a transferência da propriedade do imóvel?
A resposta ainda depende do julgamento definitivo do STF. No entanto, compreender os fundamentos da discussão ajuda compradores, vendedores, investidores e empresas que atuam no mercado imobiliário a avaliar riscos e planejar suas operações com mais segurança.
O que está em discussão no STF
A Constituição Federal estabelece que compete aos municípios instituir o ITBI sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis, além da cessão de direitos à aquisição de imóveis.
Durante muitos anos, a jurisprudência concentrou sua análise nas duas primeiras hipóteses. Por esse entendimento, o fato gerador do ITBI ocorre com o registro da transmissão da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Como o compromisso de compra e venda, por si só, não transfere a propriedade, diversos precedentes afastaram a cobrança do imposto nessa fase da negociação.
Entretanto, o Tema 1.124 apresenta uma questão diferente. O debate não está limitado à transmissão da propriedade. O ponto central é saber se a cessão do compromisso de compra e venda representa uma cessão de direitos à aquisição do imóvel, hipótese que também aparece expressamente na Constituição como possível fato gerador do ITBI.
Essa distinção é importante porque, na cessão, o comprador original transfere ao terceiro o direito de adquirir aquele imóvel nas condições previstas no contrato. Portanto, embora a propriedade permaneça registrada em nome do vendedor, existe a transferência de uma posição jurídica com valor econômico.
Por que a decisão poderá mudar o entendimento atual
Outro aspecto relevante é a natureza jurídica do compromisso de compra e venda. Trata-se de um contrato preliminar que assegura ao comprador o direito de exigir a escritura definitiva após o cumprimento das obrigações assumidas. Inclusive, esse direito pode ser protegido judicialmente por meio da adjudicação compulsória, ainda que o compromisso não tenha sido registrado.
Por essa razão, parte da doutrina sustenta que a cessão desse direito pode se enquadrar na hipótese constitucional de cessão de direitos à aquisição do imóvel. Nessa interpretação, o ITBI não dependeria da transferência da propriedade nem da constituição de um direito real registrado. Bastaria a cessão onerosa do direito de adquirir o imóvel.
Por outro lado, há quem defenda que a cobrança somente seria possível quando houver efetiva transmissão da propriedade ou constituição de direito real. Esse entendimento busca preservar a interpretação tradicional sobre o fato gerador do ITBI e evitar a ampliação da incidência tributária.
A definição do STF será importante porque estabelecerá critérios mais claros para compradores, vendedores, incorporadoras, investidores e municípios. Além disso, a decisão poderá impactar a arrecadação municipal, a atuação dos cartórios e a forma como operações imobiliárias serão estruturadas daqui para frente.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos que, ainda que o Tema 1.124 ainda esteja em julgamento, os tribunais estaduais, como é o caso do TJSP, aplicam o entendimento de que não é possível incidir ITBI sobre a cessão de direitos de imóvel:
APELAÇÃO E REMESSA NECESSÁRIA – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Cessão de direitos – Insurgência em face da sentença que concedeu a segurança – Descabimento – O ITBI é exigível no momento do registro da venda e compra – Mera cessão de direitos não caracteriza fato gerador – Sentença que concedeu a segurança mantida porque consentânea com o entendimento firmado pelo julgamento do Tema 1.124 pelo STF, que fixou a tese, segundo a qual “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro” – Recursos improvidos. (TJ-SP – Apelação Cível: 10668654720218260100 São Paulo, Relator.: Rezende Silveira, Data de Julgamento: 17/07/2024, 14ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 18/07/2024)
Conclusão
Até que haja uma decisão definitiva, operações que envolvam cessão de compromisso de compra e venda merecem análise jurídica individualizada. A correta interpretação da legislação e da futura posição do STF poderá evitar litígios, reduzir riscos tributários e oferecer maior segurança às partes envolvidas na negociação.
