Um processo de inventário, quando judicial, poderá levar anos, prejudicando os interesses dos herdeiros. Deste modo, é comum que os sucessores decidam vender o imóvel durante o processo, por um preço abaixo do mercado, acabando por atrair diversos compradores.
No entanto, poderá um comprador adquirir um imóvel que ainda está em inventário? A resposta é sim. No entanto, é preciso se atentar a algumas questões.
Caso o imóvel já esteja arrolado em processo de inventário, é necessário que todos os herdeiros estejam de acordo com a venda. Passada esta etapa, o inventariante irá solicitar ao juiz a emissão do alvará judicial, que é um documento que permite a venda do imóvel pelos herdeiros durante o trâmite do processo.
O alvará só será expedido após avaliação do juiz, que pautará a concessão a partir da anuência de todos os herdeiros, do valor da venda, da existência de herdeiros incapazes, entre outros critérios. Expedido o documento, será possível a venda do imóvel, podendo o comprador realizar as etapas necessárias para a transferência e registro do bem em seu nome, já que o imóvel estará totalmente desvinculado do inventário.
Na hipótese de o processo de inventário ainda não ter sido iniciado, os herdeiros poderão em comum acordo, realizar a cessão onerosa de direitos hereditários do imóvel ao promitente comprador, através de registro em tabelião de notas. Tal ato permite que o adquirente obtenha os direitos do imóvel, que são inicialmente conferido aos herdeiros, de modo que, somente ao final do processo de inventário é que poderá ser feita a transmissão do bem para o nome do comprador.
Vale ressaltar que o adquirente do imóvel configurará como parte no processo de inventário, já que se tornou beneficiário de um bem deixado pelo de cujus, ainda que de forma onerosa.
Quais são os riscos desta transação?
No caso da compra através de alvará judicial os riscos serão mínimos, já que ele só será expedido através da avaliação do juiz, além da possibilidade de transferência e registro do bem antes mesmo do término do processo.
No entanto, em caso de aquisição por cessão de direitos hereditários, existe o risco de a família não finalizar o processo de inventário e, consequentemente, não realizar a transferência do imóvel ao comprador. Além disso, é possível que falecido tenha deixado um montante considerável de dívidas, de maneira que o imóvel vendido seja utilizado para quitação delas. Por isso, é importante que, caso o comprador opte por esta modalidade de compra, que ele faça o pagamento parcial no início e só conclua o pagamento após o término do processo de inventário.
O que diz a jurisprudência?
Uma das regras aplicadas a venda de imóveis em processo de inventário é o direito de preferência entre os coerdeiros, na hipótese de venda da cota por um dos sucessores. A norma exige que, caso o herdeiro realize a venda de sua cota, ele deverá informar os demais herdeiros sobre a venda. Caso não haja a comunicação aos demais e seja feita a venda a terceiros, os demais co-herdeiros terão 180 dias, após a transmissão do bem, para requerer que a venda seja anulada e que seja feita a eles.
O recente julgado do STJ explica detalhadamente esta regra, a partir de um julgamento sobre a decadência do prazo de 180 dias e a não realização do depósito pelo co-herdeiro interessado. Vejamos.
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ART. 1.795 DO CC/02. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS A TERCEIROS. COERDEIROS. PRÉVIA NOTIFICAÇÃO. […] EXAME JUDICIAL. OMISSÃO NÃO IMPUTÁVEL AO AUTOR. PREJUÍZO AO TITULAR. IMPOSSIBILIDADE. DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA. 1. Cuida-se de ação de preferência na cessão direitos sucessórios a terceiros, fundada no art. 1.795 do CC/02, ajuizada dentro do prazo decadencial, mas sem o efetivo depósito dos valores envolvidos na cessão de direitos hereditários, embora houvesse pedido expresso de expedição das guias necessárias para tanto na inicial. 2. Recurso especial interposto em: 19/06/2019; concluso ao gabinete em: 24/03/2020; aplicação do CPC/15. 5. O art. 1.794 do CC/02 prevê uma limitação à autonomia da vontade do coerdeiro que deseja ceder sua quota-parte a terceiros, impondo-lhe que ofereça anteriormente esses direitos aos demais coerdeiros, para que manifestem seu interesse em adquiri-los nas mesmas condições de preço e pagamento. 6. O exercício desse direito de preferência ocorre, pois, em regra, independentemente da atuação jurisdicional, bastando que, notificado, o coerdeiro adquira os direitos hereditários por valor idêntico e pelas mesmas condições oferecidas ao eventual terceiro estranho interessado na cessão. 7. Todavia, uma vez ultimado o negócio sem observância da notificação prévia do coerdeiro, a solução da questão somente pode se dar na via judicial, pela ação de preferência c.c. adjudicação compulsória. Precedente. 8. Nos termos da jurisprudência da Terceira Turma, a prova do depósito do preço para adjudicação do bem, na petição inicial, é condição de procedibilidade da referida ação. Precedente. 9. Por se tratar de condição de procedibilidade, a omissão do autor em depositar o valor da cessão de direitos hereditários deve ensejar a oportunidade de correção do citado defeito processual, em homenagem aos princípios da instrumentalidade das formas e da economia processual. 10. Portanto, sobretudo na hipótese em que a ação é ajuizada antes do termo final do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta), sendo corrigido o defeito, com o depósito da quantia, o exercício do direito deve retroagir à data do ingresso em juízo. 11. Nessas condições, a demora do Judiciário no exame do pedido de depósito dos valores formulado na inicial não pode prejudicar o autor e não justifica o acolhimento da alegação de decadência. Aplicação analógica da Súmula 106/STJ. 12. Recurso especial provido. (STJ – Resp: 1870836 RS 2019/0357575-3, Relator: Ministra Nancy Andrighi, Data de Julgamento: 13/10/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: 19/10/2020).
Conclusão
Ainda que a compra de um imóvel em processo de inventário seja possível, o promitente comprador deverá se atentar a diversas questões antes de realizar a compra.
Quando adquirido por cessão de direitos é extremamente importante que o contrato de cessão seja revisado por um advogado especializado no tema, para que sejam revistas as cláusulas de obrigações dos herdeiros no processo de inventário e também para a previsão de devolução do dinheiro em caso de ocorrência de problemas durante tal processo.
Por isso, ao realizar tais transações, procure um advogado!
