Em alguns tipos de empreendimentos, o interessante para o negócio é a construção temporária de um espaço em determinado local para que a empresa concretize os seus objetivos no período determinado. Um exemplo comum é a construção de pequenos escritórios pelas construtoras, em locais estratégicos da cidade, no período em que perdurarem as vendas dos imóveis. No entanto, nesses negócios é necessária a compra do terreno que será utilizado por um curto espaço de tempo? Visando atender a esta necessidade, o Código Civil prevê o direito de superfície. Mas, você sabe o que é isso?
Nos termos do art. 1.369 do Código, “O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis”. Assim, grosso modo, o direito de superfície ocorre quando o proprietário de um terreno permite que um terceiro construa ou plante em seu espaço por um tempo determinado, devendo o acordo ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Esta permissão é gratuita?
Segundo o Código Civil, o direito de superfície poderá ser gratuito ou oneroso, devendo as partes acordarem entre si. Além disso, caso seja oneroso, elas também podem escolher se o pagamento será feito em parcela única ou de modo parcelado.
Quem fica responsável pelos tributos do terreno durante o uso da superfície?
O superficiário, ou seja, aquele que utilizará a superfície do terreno no período estipulado, será o responsável pelo pagamento dos tributos enquanto estiver utilizando o espaço.
O dono do terreno pode vender o imóvel enquanto o superficiário estiver utilizando o espaço?
Sim, é possível que o proprietário realize a venda do terreno durante a concessão do direito de superfície. No entanto, o comprador deverá respeitar o prazo do contrato. Além disso, o superficiário tem preferência na venda do terreno, ou seja, antes de ofertar a outros, o proprietário deverá fazer oferta ao superficiário.
O que diz a jurisprudência?
Um dos aspectos do direito de superfície é o dever do superficiário de retirar os objetos que ocupam o solo da cedente após o término do prazo estabelecido entre as partes.
Em um julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, o proprietário de um imóvel cedeu a superfície para que uma empresa instalasse aerogeradores por 4 anos. Após o prazo, não houve renovação do contrato. No entanto, a proprietária dos objetos fez a remoção destes, o que ensejou na sua condenação para a retirada dos aerogeradores, além do pagamento de taxa de ocupação. Vejamos.
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE CONCESSÃO DE DIREITO DE SUPERFÍCIE, COM PRAZO DE 04 (QUATRO) ANOS, RENOVÁVEIS POR IGUAL PERÍODO, CELEBRADO A TÍTULO NÃO ONEROSO. EXAURIMENTO DO PRAZO SEM RENOVAÇÃO OU CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DEFINITIVO. MANUTENÇÃO DE TORRE DE MEDIÇÃO DE VENTO E DE AEROGERADORES INSTALADA PELA RÉ NO IMÓVEL. PRIVAÇÃO DA PLENA FRUIÇÃO DO BEM PELOS PROPRIETÁRIOS. AUSÊNCIA DE PROVA DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DOS AUTORES. PARTE RÉ QUE DEVE PROCEDER À RETIRADA DA TORRE DO IMÓVEL, ÀS SUAS EXPENSAS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA PORQUANTO EVITA O ENRIQUECIMENTO ILÍCIO DAQUELE QUE, SEM JUSTO TÍTULO, OCUPA O IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO. 3. In casu, as partes celebraram contrato de promessa de concessão de direito de superfície, com prazo de 04 (quatro) anos, renováveis por igual período, a título não oneroso, pelo qual os autores prometeram ceder à ré o direito de superfície sobre a fração do terreno necessária à implantação de aerogeradores. Contudo, exaurido o prazo contratual e não realizada renovação, tampouco celebrado o contrato definitivo, incontroverso nos autos que a torre de medição de vento e de aerogeradores instalada pela demandada permaneceu no imóvel; 4. Em que pese a ré alegar que os autores proibiram o seu acesso à torre e se negaram a assinar o distrato, limitou-se a acostar aos autos documentos unilateralmente produzidos, que se não se prestam, por si só, a comprovar o alegado, de forma que não se desincumbiu de seu ônus probatório. 5. Impositiva a manutenção da sentença que determinou à ré que efetue, às suas expensas, a retirada da torre instalada no imóvel de propriedade dos autores, bem como pague taxa de ocupação a partir do momento em que teve ciência inequívoca da oposição dos demandantes até a data da retirada da torre, a ser apurada em liquidação de sentença; 6. Recurso desprovido. (TJ-RJ – APL: 02528181020188190001, Relator: Des(a). LUIZ FERNANDO DE ANDRADE PINTO, Data de Julgamento: 05/08/2020, VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/08/2020)
Conclusão
O direito de superfície pode ser uma boa alternativa, caso o seu negócio seja de natureza transitória. No entanto, antes de obter um direito de superfície, sempre confira a regularidade do terreno, no intuito de evitar futuros problemas.
