A declaração de ganho de capital na venda de imóveis é uma das preocupações que os vendedores possuem, afinal, o percentual do imposto poderá onerar a transação realizada.

No entanto, a legislação brasileira prevê algumas hipóteses em que é possível reduzir o percentual deste imposto. Neste artigo, trataremos destas hipóteses. Acompanhe!

A venda de imóvel adquirido até 1998

Umas das previsões do art. 18 da Lei n. 7.713/1998 é que, os imóveis adquiridos até 1998 possuem um percentual de desconto no cálculo do imposto a ser pago, a título de ganho de capital.

O percentual varia de 5% a 100%, de modo que, quanto mais recente a data da aquisição, menor será o desconto.

A título de ilustração, se o imóvel foi adquirido em 1980 pelo valor de R$ 200 mil e, em 2021, ele passou a valer R$ 350 mil, houve o ganho de capital de R$ 150 mil. Porém, pela regra do art. 18 da Lei n. 7.713/1998, o desconto no ganho de capital será de 45%.

Assim, o valor do ganho de capital a ser tributado será de R$ 82.500, totalizando o valor de IR recolhido de R$ 12.375, ao invés de R$ 22.500, caso não houvesse a redução.

Para verificar o ano de compra e percentual de desconto, basta clicar aqui.

Redução a partir do custo de aquisição e das benfeitorias

Outra forma de reduzir o valor do imposto sobre o ganho de capital é o abatimento dos valores dispendidos para a aquisição do bem e para realização das benfeitorias.

Segundo regras da Receita Federal, é possível integrar ao custo de aquisição alguns gastos com o bem, como por exemplo, com a construção, ampliação e reforma, pequenas obras, despesas com demolição de prédio, gastos com corretagem, valor de imposto de transmissão pago na aquisição do imóvel, além dos juros e demais acréscimos pagos na compra do bem.

Vale ressaltar que, para que estes gastos sejam integrados ao custo de aquisição, é preciso que o adquirente guarde todos os comprovantes e apresente nas declarações de imposto de renda.

Por isso, nas declarações anuais de ajuste de imposto de renda, o proprietário do imóvel deverá registrar todos os comprovantes que atestem os gastos realizados com o bem, para que assim possa haver a redução do imposto, quando da venda do imóvel.

A título de ilustração, se o imóvel foi adquirido por R$ 200 mil e vendido por R$ 350 mil, mas o proprietário gastou R$ 50 mil com obras, corretagem e imposto de transmissão, o ganho de capital será calculado sobre R$ 100 mil ao invés de R$ 150 mil, resultando em R$ 15 mil impostos recolhidos ao invés de R$ 22.500, caso não houvesse a declaração das obras.

O que diz a jurisprudência?

Uma das previsões legais é a isenção do pagamento de imposto de renda sob ganho de capital na venda de imóveis, onde o valor da venda é utilizado para a aquisição de outro imóvel.

A lei que determina a isenção não regula qual o prazo em que o vendedor deva realizar a compra de outro bem. No entanto, a Receita Federal, através da Instrução Normativa n. 599/2005, estabelece o prazo em 180 dias.

Porém, em 2016, o Superior Tribunal de Justiça determinou que este prazo é ilegal, de modo que, a partir da decisão do STJ, não existe um prazo mínimo para que os recursos da venda sejam aplicados a outro imóvel. Vejamos.

TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE RENDA. GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL RESIDENCIAL. ART. 39 DA LEI 11.196/2005. IN/SRF 599/2005. No julgamento do Recurso Especial 1.469.478/SC, a Segunda Turma do STJ entendeu que a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de alienação de imóvel prevista no art. 39, da Lei 11.196/2005 se aplica à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante. Firmada a compreensão de que a restrição perpetrada pela Instrução Normativa/SRF 599/2005 é ilegal. Recurso Especial não provido. (STJ – REsp: 1726884 PR 2018/0045229-0, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 24/04/2018, T2 – SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/11/2018)

Conclusão

Conhecer as regras sobre redução do imposto de renda no ganho de capital é uma das formas de tornar a venda de um bem menos onerosa. Além disso, é essencial que sejam guardados todos os comprovantes que dizem respeito ao bem.

Em caso de dúvidas, consulte um advogado!