A compra de um imóvel envolve etapas que vão muito além do acordo sobre preço e forma de pagamento. Embora muitas pessoas utilizem os termos “contrato” e “escritura” como se fossem a mesma coisa, eles têm funções completamente diferentes e exercem papéis distintos na negociação.

Entender essa diferença é fundamental para evitar problemas e garantir segurança jurídica em uma operação que, para a maioria das pessoas, representa um dos maiores investimentos da vida.

O compromisso de compra e venda organiza e protege a negociação

Existem diversas formas de negociar um imóvel. No entanto, quando a venda não será concluída imediatamente, a forma mais segura é celebrar um compromisso de compra e venda.

Esse contrato funciona como uma etapa preparatória para a transferência definitiva da propriedade. Nele, comprador e vendedor estabelecem todas as regras que deverão ser cumpridas até a assinatura da escritura.

É nesse documento que normalmente são definidos o pagamento do sinal, o cronograma das parcelas, o prazo para obtenção de financiamentos, a apresentação de certidões, a realização da due diligence do imóvel e do vendedor, além das penalidades caso alguma das partes desista injustificadamente do negócio.

Essa previsão é importante porque oferece maior segurança para ambos os lados. Se uma das partes descumprir o combinado antes da formalização definitiva da venda, o contrato já estabelece as consequências, reduzindo o risco de discussões futuras.

Em outras palavras, o compromisso de compra e venda não transfere a propriedade do imóvel, mas cria obrigações que devem ser respeitadas até a conclusão da negociação.

A escritura formaliza a venda, mas a propriedade só nasce com o registro

Depois que todas as condições previstas no compromisso são cumpridas, como pagamento do preço, análise documental e regularização do imóvel, chega o momento da assinatura da escritura pública, quando ela é exigida pela legislação.

A escritura é o documento que formaliza a compra e venda perante o tabelião. No entanto, existe um detalhe que muitas pessoas desconhecem: nem mesmo a escritura torna o comprador proprietário do imóvel.

Pelo Código Civil, a propriedade imobiliária somente é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não ocorre, o vendedor continua sendo o proprietário perante a lei, ainda que o comprador já tenha pago o preço, assinado a escritura e até mesmo esteja morando no imóvel.

Isso significa que tanto o compromisso de compra e venda quanto a própria escritura possuem funções importantes, mas apenas o registro é capaz de efetivar a transferência da propriedade.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que o contrato de compra e venda dê a posse precária do bem, o instrumento é importante mecanismo para evitar a penhora, segundo o que se verifica nesta decisão do TJSP:

Compromisso de compra e venda – Embargos de Terceiro para afastar penhora sobre imóvel – Requisitos para a suspensão da medida constritiva – Embargante que demonstrou a celebração de instrumento particular de compra e venda do imóvel penhorado anterior ao ajuizamento da execução – “É admissível a oposição de Embargos de Terceiro fundado em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que desprovido do registro” (Súmula 84 do STJ) – Análise de todas as questões debatidas – Decisão fundamentada – Sentença mantida por seus próprios fundamentos, conforme art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo – Recurso desprovido. (TJ-SP – Apelação Cível: 10093754120198260196 Franca, Relator.: Fábio Quadros, Data de Julgamento: 25/02/2022, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/02/2022)

Conclusão

Cada documento possui uma finalidade específica dentro da negociação imobiliária. O compromisso de compra e venda organiza a operação, estabelece direitos e deveres das partes e protege o negócio durante o período que antecede a transferência definitiva do imóvel. Já a escritura formaliza essa venda e possibilita o passo mais importante: o registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.