Comprar um imóvel costuma ser uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Por isso, muita gente acredita que basta analisar a matrícula do imóvel para verificar se existe algum problema. Na prática, essa conferência é indispensável, mas nem sempre é suficiente.
Em algumas situações, uma dívida tributária do vendedor pode gerar questionamentos sobre a validade da venda, principalmente quando há indícios de que o imóvel foi transferido para evitar a cobrança de débitos fiscais. Embora a boa fé do comprador seja um fator relevante, ela não elimina todos os riscos. Justamente por isso, a análise da documentação do vendedor merece a mesma atenção dedicada ao imóvel.
A matrícula do imóvel nem sempre conta toda a história
A matrícula é o principal documento para verificar quem é o proprietário, se existem penhoras, hipotecas, indisponibilidades ou outras restrições sobre o bem. Porém, ela não revela, necessariamente, a situação financeira ou tributária do vendedor.
Imagine que uma pessoa possua uma dívida tributária já inscrita em dívida ativa e resolva vender seu único imóvel. Dependendo das circunstâncias, a Fazenda Pública poderá sustentar que a venda teve o objetivo de impedir a cobrança da dívida. Nesses casos, o comprador poderá enfrentar uma discussão judicial mesmo que a matrícula estivesse completamente livre de qualquer anotação.
A boa notícia é que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo que o comprador que adota todas as cautelas normalmente exigidas merece proteção. Em decisões recentes, a Corte considerou que não é razoável penalizar quem confiou em documentos oficiais que indicavam a regularidade da operação. Ainda assim, cada caso é analisado de forma individual, levando em consideração as provas existentes.
Por isso, confiar apenas na matrícula pode ser um erro. Quanto maior o valor do negócio, maior deve ser o cuidado na investigação da situação do vendedor.
Quais documentos devem ser analisados antes da compra?
Antes da assinatura do contrato, é recomendável solicitar um conjunto de certidões que permita verificar se existem ações judiciais, execuções fiscais, protestos ou outras pendências que possam comprometer a negociação.
Essa análise deve abranger não apenas o vendedor, mas também seu cônjuge quando o regime de bens ou a própria operação justificar essa verificação. Em muitos casos, dívidas ou processos envolvendo um dos cônjuges podem produzir reflexos patrimoniais relevantes.
Também é importante verificar a existência de débitos tributários, consultar as certidões fiscais competentes e analisar se há execuções em andamento. Essas diligências ajudam a identificar situações que não aparecem na matrícula do imóvel, mas que podem representar risco para o comprador.
Embora nenhuma investigação elimine completamente a possibilidade de futuras discussões judiciais, ela demonstra que o adquirente agiu com cautela e de boa fé. Esse comportamento tem sido valorizado pelos tribunais quando surge algum questionamento sobre a validade da compra.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos que, em sede de julgamento de recurso repetitivo, o STJ consolidou um marco temporal para fraude à execução: antes de 09/06/2005, se considera fraude se a venda ocorre após a citação do devedor. Se, a partir desta data, há fraude se a venda ocorreu mesmo com o nome do vendedor em dívida ativa:
TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. NEGÓCIO REALIZADO APÓS A INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA. BOA-FÉ DE TERCEIRO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. MATÉRIA DECIDIDA EM RECURSO REPETITIVO. EXCEÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 185 DO CTN. VERIFICAÇÃO. NECESSIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. 1. Tendo sido o recurso interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015, devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previsto, conforme Enunciado n. 3/2016/STJ. 2. A Primeira Seção, no julgamento do REsp 1.141.990/PR, realizado na sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que “a alienação efetivada antes da entrada em vigor da LC n.º 118/2005 (09.06.2005) presumia-se em fraude à execução se o negócio jurídico sucedesse a citação válida do devedor; posteriormente a 09.06.2005, consideram-se fraudulentas as alienações efetuadas pelo devedor fiscal após a inscrição do crédito tributário na dívida ativa”. 3. Nesse contexto, não há porque se averiguar a eventual boa-fé do adquirente, se ocorrida a hipótese legal caracterizadora da fraude, a qual só pode ser excepcionada no caso de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita. 4. Esse entendimento se aplica também às hipóteses de alienações sucessivas, daí porque “considera-se fraudulenta a alienação, mesmo quando há transferências sucessivas do bem, feita após a inscrição do débito em dívida ativa, sendo desnecessário comprovar a má-fé do terceiro adquirente” ( REsp 1.833.644/PB, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 18/10/2019) 5. No caso concreto, o órgão julgador a quo decidiu a controvérsia em desconformidade com a orientação jurisprudencial firmada por este Tribunal Superior, porquanto afastou a hipótese legal caracterizadora de fraude em atenção à boa-fé do terceiro adquirente.6. Não obstante, remanesce a possibilidade de o negócio realizado não implicar fraude, acaso ocorrida a hipótese do parágrafo único do art. 185 do CTN. Assim, os autos devem retornar ao Tribunal Regional Federal para novo julgamento, afastada a tese de boa-fé do terceiro adquirente.7. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no REsp: 1820873 RS 2019/0172341-2, Relator: BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 25/04/2023, T1 – PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2023)
Conclusão
A matrícula do imóvel continua sendo um documento essencial, mas ela não deve ser a única fonte de informação antes da aquisição de um bem. A análise das certidões do vendedor e do cônjuge, especialmente das certidões fiscais e judiciais, é uma etapa importante para reduzir riscos e aumentar a segurança da operação.
