Ainda que a venda de um imóvel a partir de um contrato de gaveta não seja recomendada, muita gente, além de comprar um imóvel desta forma, também realiza a venda do mesmo bem com um contrato particular. Será que nesta situação é possível que o último comprador requeira o registro diretamente em seu nome, sem que seja necessário o seu registro em nome do vendedor? A resposta é sim, é possível. Mas, para isso, é preciso a anuência do proprietário formal, isto é, daquele que consta como proprietário na escritura. Acompanhe o artigo e veja se o seu caso pode ser resolvido facilmente!
A transferência direta sem que seja registrada a venda para comprador informal
Para que o imóvel seja regularizado pelo último comprador, é necessário que o proprietário, segundo a escritura registrada, concorde em assinar a venda direta para o último comprador. Neste caso, é essencial que a venda entre o proprietário (segundo a escritura) e o primeiro comprador não tenha sido celebrada através de uma escritura de compra e venda. A transferência direta evita o pagamento duplo de ITBI e emolumentos do cartório para os dois registros.
Outro ponto importante é que o primeiro comprador não tenha utilizado o imóvel como garantia em situações como locação, por exemplo. Neste caso, a instituição que aceitou o bem como garantia deve ser informada sobre a venda.
E se a pessoa que consta na escritura não for localizada?
Se a pessoa que consta como proprietária do imóvel não for localizada, o segundo comprador poderá ingressar com uma ação de adjudicação. Esta é uma medida que visa transferir o bem ao real possuidor a partir da comprovação da compra. A questão mais delicada neste caso é comprovar a venda do imóvel entre o proprietário segundo o registro e o primeiro comprador. Por isso, antes de celebrar um contrato de compra e venda de gaveta, exija do vendedor a cópia deste contrato entre o proprietário e o primeiro comprador.
O que diz a jurisprudência?
Um dos problemas de não realizar a transferência imediata do imóvel no momento da compra é o risco de falecimento do vendedor antes da realização da transferência. Neste caso, o comprador dependerá de provas concretas de celebração da venda e, ainda, da boa-fé dos herdeiros do vendedor.
Em um recente caso julgado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a herdeira de um comprador requereu na Justiça a transferência do imóvel comprado pelo seu pai falecido. A compra foi feita por contrato de gaveta e o vendedor também havia falecido.
Porém, em razão da falta de provas concretas, o Juízo entendeu pela improcedência do pedido, mantendo o bem com os herdeiros do vendedor. Vejamos.
APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ALEGAÇÃO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM RAZÃO DA SUCESSÃO HEREDITÁRIA DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA AUTORA. 1. Insurge-se a autora contra sentença de improcedência do pedido. Aduz ter adquirido, no dia 28 de outubro de 2008, o referido imóvel, através de Escritura de Inventário e Partilha, lavrada no Cartório do 6º Ofício do Município de Niterói/RJ, devidamente registrada no cartório do 2º Ofício de Registro de Imóveis de São Gonçalo/RJ. 2. Conforme consignado na sentença, o bem foi transacionado, originariamente, pelo genitor da autora, através de promessa de compra e venda firmada com os réus. Contudo, o documento colacionado aos autos, para demonstrar o recebimento do imóvel através de sucessão hereditária, não é capaz de corroborar o direito vindicado. Impropriedade da via eleita. Matérias que transbordam o objeto da ação de adjudicação. Precedentes desta Câmara. 3. Escritura de inventário e partilha, na qual, segundo a inicial, haveria consenso em entregar o “direito e ação do imóvel” unicamente para a demandante. Apelante que afirma o adimplemento do preço do bem. Documento carreado no qual não se identifica a forma de transferência do direito. Inexistência de informação acerca do alegado pagamento do preço. Quinhão atribuído à autora a ultrapassar o monte do espólio. 4. Desigualdade entre os quinhões a impor informação clara no instrumento quanto à origem da cessão de patrimônio, não sendo viável uma interpretação extensiva sobre tal direito, pois os negócios benéficos e a renúncia, interpretam-se restritivamente. Inteligência do contido no art. 114 do Código Civil. 5. Renúncia à herança que demanda a formalização expressa da vontade em instrumento público ou termo judicial, na dicção do art. 1.806 do Código Civil. 6. Partilha dos quinhões efetuada de forma irregular, em afronta aos artigos 648, I, do CPC e 2.019 do Código Civil. 7. Impossibilidade de validação de ato em desacordo com o ordenamento jurídico. Conforme orientação firmada pelo E. STJ, nem mesmo diante de cláusula geral permissiva de realização de negócio jurídico processual (art. 190 do CPC), não está o julgador vinculado à forma pactuada, haja vista a limitação da parte às formas legais, “pois não poderia dispor sobre ato regido por norma de ordem pública” (REsp 1810444). 8. NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO. (0008609-96.2016.8.19.0004 – APELAÇÃO. Des(a). SÉRGIO SEABRA VARELLA – Julgamento: 18/03/2021 – VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL)
Conclusão
A compra de um imóvel através de um contrato de gaveta nunca é uma medida recomendada, em razão dos riscos atinentes. Caso você esteja aceitando um imóvel com estas características em razão de uma dívida com o possuidor do bem, por exemplo, a saída recomendada é a cópia do contrato de gaveta celebrado entre o devedor e o real proprietário.
Em todos os casos, sempre exija a matrícula atualizada do imóvel!
