Uma prática comum de muitos comerciantes é adquirir um terreno valorizado e nele construir o salão para o seu comércio e a sua residência no 2º andar. Porém, após encerrar as atividades do comércio, o proprietário encontra dificuldades em vender o imóvel por inteiro, visto que os compradores não possuem interesse em adquirir a casa construída sobre o salão. A boa notícia é que, caso a residência tenha acesso próprio, isto é, para que ela seja acessada não seja necessário passar pelo salão, é possível realizar o desmembramento dos imóveis e, com isso, vender cada um dos bens individualmente.

O direito de laje como forma de regularizar os bens

Em 2017 foi incluído no Código Civil o instituto do direito de laje. Através deste direito, o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior para que terceiros construam uma unidade autônoma. O direito de laje surgiu como proposta de regularizar os imóveis construídos em comunidades, em que uma pessoa cedia a sua laje para que um terceiro construísse a sua casa. Assim, tornou possível a estas pessoas vender suas unidades sem a necessidade de venda total do imóvel. Além disso, a lei dá tratamento diferenciado ao imóvel de fundação, permitindo que, com a sua ruína, haja a extinção do direito de laje, isto é, a divisão da propriedade. Com isso, se tornou possível que duas construções em um mesmo terreno, sobrepostas, sejam vendidas de forma separada, visto que é possível a escrituração e registro de cada uma das unidades. Este direito não se confunde com as propriedades horizontais, em que as partes detêm de imóveis separados e, em condomínio, ficam as áreas comuns, como a garagem, hall de entrada, área de lazer, etc.

Como regularizar estes bens?

O primeiro passo para desmembrar os imóveis e realizar o registro separado de cada um dos bens é buscar a prefeitura do município em que o imóvel está localizado. No geral, as prefeituras exigem o pagamento de uma taxa de desmembramento, além da apresentação do documento que comprove a propriedade, certidão negativa dos tributos e, em alguns casos, a planta arquitetônica do imóvel. Ao final, será expedido um documento que servirá para os proprietários realizarem a escritura e registro de propriedade de cada um dos seus imóveis em um cartório. Vale lembrar que, após o desmembramento, cada um dos proprietários ficará responsável pelo IPTU do seu respectivo imóvel.

O que diz a jurisprudência?

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que a ausência de entrada autônoma a um dos imóveis construídos em um mesmo terreno não constitui o direito de copropriedade, mas sim de condomínio, de modo a não ser possível o desmembramento dos imóveis. Vejamos.

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. Elementos coligidos que demonstraram a existência da copropriedade. Extinção que exsurge como direito potestativo do titular. Pretendida constituição do direito de laje em favor do autor. Descabimento. Imóvel construído em dois pavimentos – Demandante que é titular de fração do imóvel como um todo, e não de uma unidade autônoma erigida sobre acessão alheia Exegese do artigo 1510-A do Código Civil – Sentença mantida – Recurso desprovido […]. No caso, indiscutível que entre as partes há condomínio sobre o imóvel descrito na inicial, como bem pontuado na sentença. Muito embora haja documentos expedidos em nome apenas da demandada, o que poderia sugerir fosse ela a única titular do domínio (especialmente fls. 82 e seguintes), é de se ver que há outros indicando a copropriedade (fls. 12 e ss e 41/41), além do que o condomínio foi reconhecido nos autos de adjudicação compulsória aforada em face da vendedora (fls. 15/29). No caso, não se cuida de uma construção erigida sobre a casa da demandada, mas de um único imóvel, com dois pavimentos, sendo que o demandante é cotitular de todo o bem e, por isso, deseja o desfazimento do condomínio, com a alienação do imóvel. (TJSP – Processo 1003200-18.2017.8.26.0320 SP 1003200-18.2017.8.26.0320. Órgão Julgador 5ª Câmara de Direito Privado. Publicação: 02/08/2018. Julgamento: 1 de agosto de 2018. Relator A.C. Mathias Coltro)

Conclusão

A regularização de imóveis é um dos pressupostos para o êxito na venda do bem, tendo em vista que um bem não regular perde o seu preço e, ainda, afasta os possíveis compradores.

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