A compra de um imóvel em inventário pode parecer vantajosa num primeiro momento, afinal, na maioria dos casos, os herdeiros pedem um preço inferior ao do mercado na tentativa de vender o bem o quanto antes. No entanto, a aquisição de um bem nestas condições merece atenção redobrada. Existem alguns riscos que o comprador pode correr e que devem ser verificados antes de realizar a transação.

Neste artigo, explicaremos os riscos de se comprar um imóvel de inventário e quais os passos você deve seguir caso queira fechar um negócio como esse.

Os riscos de adquirir um imóvel em inventário

O principal risco em comprar um imóvel que está em processo de inventário é a possibilidade de os herdeiros não darem andamento ao processo e, com isso, haver um atraso na transferência do bem ao comprador. Ainda que todos os herdeiros assinem a venda, a depender de como a transação é realizada, é possível que o adquirente tenha problemas em transferir o imóvel.

Outro ponto importante a ser verificado é a possibilidade de um dos herdeiros possuir dívidas em seu nome e o credor obstar a venda futura.

Em todos estes casos, a principal forma de diminuir o risco é através da solicitação de um alvará de venda no processo de inventário.

Adiante explicaremos melhor como realizar este pedido.

Como diminuir os riscos desta transação?

O alvará judicial é um documento expedido pelo juiz, que libera o imóvel inventariado para venda. Com isso, ainda que o processo de inventário esteja em curso, o imóvel será transferido ao comprador e os valores serão depositados em uma conta judicial. Com a partilha dos bens do falecido, o dinheiro pago pelo imóvel será partilhado entre os herdeiros.

Assim, se você deseja adquirir um bem em inventário, a recomendação é que seja celebrado com os herdeiros um contrato de compra e venda de imóvel, com uma cláusula que estabeleça que os herdeiros solicitarão a emissão do alvará dentro de um prazo estipulado.

É importante que até o pedido do alvará não haja a transferência de todo o valor do imóvel, sob o risco de os herdeiros não solicitarem o documento e o comprador ficar à mercê deles. Porém, caso o inventário esteja transcorrendo na via extrajudicial ou, ainda, o imóvel não esteja registrado em nome do falecido, a venda poderá ser feita através de um contrato de cessão de direitos hereditários. Por este documento, o comprador adquire os direitos sobre o bem. O risco desta transação decorre do fato de que a transferência só ocorrerá após o término do processo de inventário. Devido a isso, é essencial que a cessão seja realizada através de escritura pública e que o referido contrato seja registrado junto à matrícula do imóvel.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que todos os herdeiros assinem a venda do imóvel em inventário, é importante que o contrato que regula a transação seja o adequado, sob pena de nulidade da venda.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, inclusive, já decidiu em um caso que, ainda que houvesse a anuência dos herdeiros, em razão do contrato assinado ser de compra e venda e não de cessão de direitos, o negócio deveria ser anulado. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM INVENTÁRIO. INSTRUMENTO INADEQUADO. VÍCIO FORMAL DE VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO. NULIDADE. 1- O art. 166, IV, do Código Civil prevê a nulidade do negócio jurídico celebrado em desacordo com as previsões legais. 2- Contrato de compra e venda que teve por objeto imóvel em inventário, o que não é possível. 3- No caso, o instrumento cabível no caso seria a cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública. 4- Negócio jurídico eivado de vício de validade, devendo ser declarado nulo, voltando às partes ao status quo. 5- Devolução das quantias recebidas, na forma do artigo 418, do Código Civil, sob pena de enriquecimento ilícito da Ré. 6- Manutenção da sentença. 7- NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO. (TJRJ – 0002398-62.2018.8.19.0040 – APELAÇÃO. Des(a). TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES – Julgamento: 25/05/2020 – SEXTA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A aquisição de um imóvel merece toda a atenção do comprador, tendo em vista os riscos da transação e os valores envolvidos.

Por isso, antes de adquirir um imóvel em inventário, consulte um advogado!