Quando se fala em compra de imóveis, logo se relaciona à necessidade de emissão de diversos documentos e da anuência do cônjuge, afinal, trata-se da aquisição de um produto de alto valor. No entanto, será que sempre é necessário que o cônjuge assine os documentos de compra e venda e concorde com todos os termos? A resposta é depende.
Nos termos do art. 1.647, I, do Código Civil, os cônjuges não podem, sem a autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real bens imóveis, o que inclui a compra e venda. A esta anuência, a doutrina a denomina outorga uxória ou outorga marital. No entanto, esta anuência não é necessária para todos os regimes de casamento. De acordo com o próprio art. 1.647, os indivíduos casados no regime de separação total não são atingidos por esta regra. Isto porque, neste regime, os cônjuges podem administrar seus próprios bens e aliená-los ou gravá-los de ônus real sem que seja necessária a anuência do outro cônjuge, nos termos do art. 1.687 do Código Civil. Além disso, as pessoas casadas no regime de participação final dos aquestos também não necessitam desta outorga, já que uma das regras para o referido regime é que os cônjuges podem, de maneira individual, adquirir patrimônio em nome próprio sem que seja necessária a partilha em caso de divórcio.
O que acontece com a compra e venda de imóvel adquirido por um indivíduo casado sem a anuência do cônjuge?
Caso haja a compra e venda de imóvel sem a anuência do cônjuge, o negócio será considerado anulável, já que a outorga é requisito para celebração do negócio. Por ser anulável, implica na necessidade de aquele que foi lesado requerer a anulação do contrato, podendo ser a outra parte do contrato ou o cônjuge que não foi consultado antes da compra. No entanto, o prazo para o cônjuge lesado requisitar a anulação do negócio é de 2 anos, contados do término da sociedade conjugal, nos termos do art. 1.649 do Código Civil. É importante ressaltar que por sociedade conjugal se entende a convivência entre as partes, e não o divórcio, propriamente dito.
Outro ponto importante é que, caso um dos cônjuges se negue a oferecer a autorização para a compra ou venda do imóvel, se o outro cônjuge se sentir lesado pela negativa, poderá suprir a anuência através de pedido judicial.
O que diz a jurisprudência?
Um dos aspectos relevantes da outorga uxória é a sua aplicação nos casamentos de regime de comunhão parcial. A união estável, que é aquela em que somente há a união de fato sem a celebração de casamento em cartório, é regida por este regime, o que faz ser presumido que, na hipótese deste tipo de união, é necessária a outorga uxória quando um dos companheiros for celebrar algum ato jurídico que depende deste ato. No entanto, não é este o entendimento do Tribunal de Justiça. Em um recente julgamento, um indivíduo, que vivia em união estável, prestou fiança sem a outorga uxória do companheiro. Ao ser cobrado dos valores que o afiançado não pagou, ele alegou que a fiança foi nula, já que na época não houve anuência do seu companheiro. No entanto, o tribunal decidiu que, nas hipóteses de união estável, não é necessária a outorga marital, já que tal anuência é devida somente para os casais que sejam casados legalmente. Vejamos.
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – EMBARGOS DE TERCEIRO – FIANÇA LOCATÍCIA PRESTADA POR CONVIVENTE – FALTA DE OUTORGA UXÓRIA – ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE UNIÃO ESTÁVEL NA ÉPOCA DO CONTRATO – NULIDADE NÃO RECONHECIDA – ART. 1647 DO CÓDIGO CIVIL QUE NÃO SE APLICA AOS CASOS DE UNIÃO ESTÁVEL – BEM DE FAMÍLIA – FIANÇA – PENHORABILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. I. Por força do disposto no art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/90, são penhoráveis os bens de família quando o débito cobrado é decorrente de fiança locatícia, respeitada eventual meação do cônjuge/companheiro; II. Não é anulável a fiança prestada por pessoa que vivia à época da assinatura do contrato de locação em união estável, pois o disposto no art. 1647, do CC, é aplicado apenas em relação ao cônjuge legalmente casado. Logo, não há que se falar em outorga uxória em casos de união estável. Fiança válida. (TJ-SP – AC: 10054353320188260704 SP 1005435-33.2018.8.26.0704, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 02/02/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/02/2021)
Conclusão
A celebração de um contrato de compra e venda de imóveis deve ser feita com muita cautela, já que os efeitos sobre ela são vários e os valores envolvidos são relevantes. Por isso, caso você esteja vendendo ou comprando um imóvel, vale a pena consultar se o vendedor/comprador é casado e qual regime rege o seu casamento, no intuito de evitar possíveis problemas de anulação do negócio e devolução de valores. Uma dica importante é solicitar a ele a certidão de nascimento ou casamento.
Em caso de dúvidas, procure um advogado!
