Imagine a seguinte situação: você e seus dois irmãos, há um certo tempo, herdaram uma casa dos seus pais. Na época do inventário, vocês decidiram que aquela casa seria utilizada para lazer da família e que, por ora, não tinham interesse em vender a propriedade.
Acontece que agora um dos seus irmãos precisa pagar uma dívida e deseja vender a parte dele para quitar o compromisso.
Ocorre que vocês, enquanto os demais herdeiros, não possuem o dinheiro para adquirir a fração deste irmão. Além disso, você tem uma estima pela casa e não quer se desfazer dela.
Diante desta situação, será que você seria obrigado a vender a sua parte da herança?
A resposta é sim.
No caso em questão, a situação é de condomínio, já cada um dos é proprietário de um bem considerado indivisível.
Assim, o Código Civil, em seu art. 1.320 prevê que é licito a qualquer um dos condôminos exigir a divisão da coisa comum quando ele assim desejar, de modo que, cada um dos proprietários será responsável por pagar as custas da divisão na proporção da sua cota.
Isso significa que, além de ser obrigado a vender o bem, para que seu irmão tenha direito a cota, você também deverá arcar com os impostos e despesas realizadas nesta transação, a medida da sua parte do bem.
Deste modo, se uma das partes desejar vender a sua cota para ter acesso aos valores, os demais proprietários do bem não poderão impedir. Inicialmente, a lei determina que os demais condôminos adquiram a parte do indivíduo que deseja realizar a venda.
No entanto, se ainda assim você e o outro irmão não quiserem comprar a cota do irmão que deseja vender, este poderá iniciar na justiça uma ação de extinção de condomínio.
E como funciona a ação de extinção de condomínio?
Esta ação é o meio mais radical de se encerrar a propriedade em comum.
Nela, inicialmente o juiz ouvirá os demais proprietários e ofertará a eles a compra da cota do condômino que deseja desfazer a relação.
Caso eles não desejem comprar a parte, o imóvel será levado a um leilão judicial. Nesta ocasião, o imóvel poderá ser arrematado, ou seja, comprado por qualquer pessoa que tenha interesse no bem.
Vale ressaltar que, no leilão judicial, os condôminos não poderão realizar nenhuma interferência na venda.
Assim, a arrematação do bem será feita por aquele que oferecer o maior lance. O imóvel poderá ser vendido, por, no mínimo, metade do valor avaliado pelo perito judicial. Por exemplo, se o perito avaliar que o bem vale R$100 mil, o menor valor de venda no leilão será de R$ 50 mil.
Depois de vendido, o juiz dividirá o valor da aquisição entre os antigos proprietários, na medida de suas cotas.
O que diz a jurisprudência?
Uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra com exatidão como é decidida uma ação de extinção de bem imóvel.
No caso em questão, uma das proprietárias do imóvel desejava extinguir o condomínio do bem, o que foi negado pela outra proprietária. A partir daí, iniciou-se um processo judicial que, ao final, foi decidido de forma favorável à requerente. Vejamos.
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO DE BEM IMÓVEL. Autor que ajuizou a presente demanda visando a extinção do condomínio sobre bem imóvel que possui com a ré, com a consequente alienação judicial do bem e fixação de alugueis pelo uso exclusivo. Sentença de improcedência. Apelo do autor. 1. Composse. Possibilidade de extinção. Direitos sobre imóvel que possuem valor econômico e podem ser levados à hasta pública. 2. Ausência de qualquer prova de pagamento exclusivo do imóvel pela ré. Partes que firmaram, em conjunto, o contrato de cessão de arrendamento sobre o bem imóvel, recibo de pagamento das prestações mensais que, aliás, está em nome do arrendatário originário. 3. Tratando-se de bem indivisível, cabe pleito de partilha a qualquer tempo, nos termos dos art. 1.320 e 1.322 do Código Civil. O autor não pode ter limitado seu direito de propriedade. É direito do condômino requerer a divisão de coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência. Precedentes. 4. O outro condômino que não detém a posse exclusiva de bem comum faz jus ao recebimento de remuneração pela não fruição de sua parte ideal, devida desde a data da citação. Imputa-se o período anterior à liberalidade do condômino, que não reclamou pagamento no tempo oportuno. 5. Recurso provido em parte. (TJ-SP – AC: 10169444320188260224 SP 1016944-43.2018.8.26.0224, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 15/06/2020, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/06/2020)
Conclusão
Através do que vimos, é possível sim a exigência da venda da herança através de um processo judicial, por parte de um dos herdeiros. No entanto, esta não é a melhor saída, já que as partes serão obrigadas a desembolsar um valor considerável no processo.
Por isso, é recomendável que os herdeiros entrem em um acordo nestas situações.
