O contrato de compra e venda é o instrumento principal para a transação de venda ou aquisição de um bem, seja ele móvel e imóvel.

Comumente, os contratos deste gênero carregam consigo uma cláusula sobre a resolução do negócio. Mas você sabe o que ela significa? Neste artigo trataremos sobre os principais aspectos do tema. Acompanhe!

A cláusula resolutiva como instrumento de efetivar do negócio celebrado

Prevista nos arts. 474 e 475 do Código Civil, a cláusula resolutiva tem por objeto o desfazimento do negócio caso uma das partes não cumpra com o proposto no contrato, seja de forma integral ou parcial.

No direito, resolução significa desfazimento do negócio.

Uma das principais condições para que um contrato seja efetivado é a realização do pagamento do valor pactuado. Logo, a principal causa para que a cláusula resolutiva seja acionada é o inadimplemento do valor disposto no documento.

Porém, é possível que as partes estabeleçam em contrato outras condições para resolução do negócio pactuado, como, por exemplo, o descumprimento do dever de confidencialidade sobre as informações transacionadas.

E o que ocorre se a cláusula resolutiva é acionada?

Caso ocorra a situação disposta na cláusula resolutiva, a parte que se sentiu lesada poderá solicitar a revogação do contrato, de modo a retomarem o status quo da relação.

Isso significa o seguinte: caso uma das partes não cumpra com o acordado no contrato e isto seja condição resolutiva, a outra parte que se sentiu lesada pelo descumprimento poderá requerer o desfazimento do negócio.

E, com isso, a situação das partes volta para o status de quando o contrato não havia sido celebrado, ou seja, cada um com seu patrimônio.

No caso da compra e venda, caso o comprador do imóvel, por exemplo, não depositar a quantia acordada no contrato até a data estabelecida, o vendedor estará desobrigado a realizar a transferência do bem.

E como pode ser feita a resolução do contrato?

A resolução poderá ser feita de modo amigável, ou seja, somente informando a parte sobre a desfazimento do negócio ou, caso não haja acordo, através de uma ação judicial.

Neste caso, para o ingresso da ação a parte lesada deverá demonstrar que houve descumprimento contratual e que tentou um consenso inicialmente.

Vale ressaltar que, conforme dispõe o Código Civil, a parte que invocar a cláusula resolutiva poderá requerer perdas e danos em razão da frustação de expectativa.

Este pedido só poderá ser solicitado judicialmente, ao menos que o contrato preveja o valor destes danos e as partes tenham anuído no pagamento voluntário.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pontos que as partes devem se atentar quanto ao descumprimento da cláusula potestativa é a questão do dano moral, que pode ser reconhecido em eventual ação judicial.

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que, em razão do acionamento da cláusula de resolução, houve uma frustação nas expectativas da parte e, por isso, ensejou os danos morais. Vejamos.

CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO. AVISO PRÉVIO. CONDIÇÃO RESOLUTIVA. CLÁUSULAS POTESTATIVAS. 1. Ainda que não se trate de relação de consumo, o contrato firmado entre as partes deve manter equilíbrio, principalmente quando se trata de contrato de adesão. Se as garantias são previstas para apenas uma das partes, e as penalidades à outra, não se verifica equilíbrio no negócio. 2. A ré não provou configuração de condição resolutiva a justificar a desistência do negócio. Ademais, ainda que ela existisse, ela deveria ter notificado previamente a outra parte. 3. Era condição do negócio que os autores rescindissem todos os contratos de locação que mantinham em seus imóveis. Porém, não houve previsão de nenhuma compensação em caso de resolução imotivada do negócio, por parte da ré. Cláusula potestativa. Compensação deferida, a título de danos materiais, já considerando deslize da parte autora quanto à entrega de uma informação. 4. Houve dano moral, na medida em que existiu frustração de justa expectativa. Dano moral configurado. 5. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP – AC: 40064629720138260114 SP 4006462-97.2013.8.26.0114, Relator: Melo Colombi, Data de Julgamento: 29/04/2020, 14ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2020)

Conclusão

O contrato é o documento que resguarda as partes dos possíveis contratempos que possam surgir durante a sua vigência.

É por isso que é essencial que um advogado especialista em direito contratual redija o instrumento, a partir das condições repassadas pelas partes.