O recebimento de herança, muitas vezes, significa receber uma única fração de um bem, que pode ser uma casa, um terreno ou até um veículo.
Nestes casos, para o herdeiro, aquela cota pode não significar muita coisa, devido ao baixo valor do bem ou do desinteresse em manter o condomínio com os demais irmãos.
Seria possível que este herdeiro venda a sua cota para terceiros, que não os herdeiros? A resposta é que sim – mas com algumas ressalvas. Acompanhe!
A venda da fração de imóvel
Quando um imóvel é indivisível, isto é, não pode ser partilhado e gerado escrituras para cada fração, a venda da cota de um dos proprietários pode ser feita para terceiros, desde que o comprador e os demais proprietários tenham consenso quanto ao exercício em condomínio.
Isso significa que todas as decisões relativas ao bem deverão ser tomadas em conjunto com todos os proprietários.
Além disso, o dono de uma fração do imóvel só pode vender sua cota a um estranho se todos os demais proprietários concordarem e assinarem o instrumento de venda.
Outro ponto importante é que, antes de ofertar a venda para terceiros, o proprietário da cota deverá oferecer a venda aos demais donos do imóvel. Caso não seja feita esta oferta, a venda poderá ser anulada.
E se um dos herdeiros não concordar com a venda?
Na hipótese de o proprietário de uma cota desejar vender sua fração e os demais herdeiros não manifestarem interesse na compra ou, ainda, não consentirem com a venda, a solução disposta em lei é a realização de um leilão judicial para venda do imóvel.
A partir do ingresso de uma ação judicial, o juiz ouvirá todos os herdeiros e, identificada a impossibilidade de venda da cota aos outros proprietários, o magistrado ordenará a realização do leilão do imóvel.
Neste caso, os condôminos poderão adquirir a cota do herdeiro que deseja vender ou, ainda, caso não manifestem interesse, o juiz poderá ordenar a venda do imóvel como um todo e repassará a cota de cada um dos herdeiros.
Esta é uma medida enérgica e o ideal é que sempre haja um acordo entre os herdeiros quanto a venda das cotas.
A impossibilidade de desmembramento de um imóvel
Uma questão importante que deve ser observada aos herdeiros de terrenos é que, ainda que na prática o imóvel possa ser dividido, será necessário observar as metragens mínimas exigidas pelas prefeituras para a configuração do imóvel.
Por exemplo, no caso de imóvel rural, em que as áreas costumam ser maiores do que os terrenos localizados na zona urbana, mesmo que seja possível construir mais de uma casa no espaço, não será possível o desmembramento do terreno e a escrituração da divisão.
Por isso, antes de realizar a venda para terceiros, é necessário observar a possibilidade de realizar desmembramentos dentro da área vendida.
O que diz a jurisprudência?
Além da venda de fração em caso de imóvel recebido em herança, o proprietário da fração que for executado na justiça por dívida também poderá ter leiloado sua cota.
Neste caso, antes de realizar o leilão, o juiz ofertará a cota do executado aos demais proprietários. Vejamos.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE ALIMENTOS ADJUDICAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. DELIMITAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL QUE DEVE OBSERVAR A SITUAÇÃO REGISTRAL DO BEM. INTIMAÇÃO DOS COPROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. NECESSIDADE DEMONSTRADA. BEM EM SITUAÇÃO DE INDIVISIBILIDADE. INTIMAÇÃO QUE VISA RESGUARDAR O DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS CONDÔMINOS, BEM COMO A CIÊNCIA DO ATO CONSTRITIVO. DIÇÃO DOS ARTIGOS 843, §1º, 876, §5º E 889, INCISO II, TODOS DO CPC. PRECEDENTES. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A determinação de penhora/adjudicação de fração ideal de imóvel deve observar a situação tabular do bem e a fração ideal efetivamente registrada em nome do executado. 2. Tratando-se de bem imóvel em situação de indivisibilidade, impõe-se a intimação dos demais coproprietários acerca da adjudicação de sua fração ideal, possibilitando, assim, o exercício do direito de preferência, bem como a ciência acerca do ato constritivo (artigos 843, §1º, 876, §5º e 889, II, todos do CPC). Precedentes. (TJSP; Agravo de Instrumento 2009901-89.2022.8.26.0000; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo – 1ª Vara de Família e Sucessões; Data do Julgamento: 31/05/2022; Data de Registro: 31/05/2022)
Conclusão
A venda da fração de um imóvel merece uma grande atenção ao exercício de condomínio entre os demais herdeiros, razão pelo qual a redação do contrato de compra e venda deve estabelecer todas as regras entre as partes.
Por isso, consulte um advogado antes de realizar a venda!
