A aquisição de um imóvel na planta pode significar uma série de vantagens para o comprador, que vão desde a possibilidade de pagar uma parcela um valor inferior ao que seria pago a um financiamento, à chance de adquirir um bem que será entregue junto com uma data já planejada pelo comprador, como um casamento, por exemplo.
E um dos atrativos para este tipo de investimento são os baixos custos iniciais. Por exemplo, se uma pessoa compra um apartamento já pronto, ainda que depois da compra ela decida não utilizar o imóvel até a data do seu casamento, por exemplo, será o seu dever pagar as despesas como o IPTU e condomínio, mesmo que não esteja residindo no local.
Mas e quando se trata de imóvel na planta, quando começa o dever do comprador em quitar estas despesas (IPTU e condomínio)? Da data da compra? Da entrega das chaves? A partir do momento em que alguém passa a morar no local, no caso do condomínio?
Segundo o STJ, o dever de pagamento do condomínio e IPTU começa a partir da entrega das chaves.
Mas como funciona na prática?
Ainda que esta seja a regra, as construtoras, no geral, inserem em seus contratos que o IPTU de deverá ser pago pelo comprador a partir da emissão do habite-se
E o que é o habite-se?
O habite-se é um documento emitido pelos municípios, que declara que o empreendimento imobiliário está hábil para ser habitado, sendo uma espécie de atestado de que o projeto enviado pela construtora à prefeitura, foi cumprido.
No entanto, nem sempre a expedição deste documento significa que o imóvel pode ser habitado. Muitas vezes, a empresa vendeu um apartamento com diversos recursos e para a prefeitura encaminhou um projeto simples, de rápida execução.
Por isso, o STJ, em 2009, através de um recurso especial, proferiu uma decisão de que a obrigação de pagamento das cotas condominiais e do IPTU pelo comprador surge com a entrega das chaves pela construtora.
A justificativa do Superior Tribunal de Justiça é que o dever de pagamento ocorre com a posse do imóvel, de modo que não é possível tornar o comprador dever destes encargos enquanto não for entregue à ele as chaves do bem.
O que diz a jurisprudência?
Um dos aspectos importantes da venda de imóveis na planta diz respeito à entrega das chaves. O atraso neste ato pode ensejar no direito de o comprador receber indenização por danos morais e materiais. Além disso, ainda que no contrato seja constado uma data e, com ela, o dever do consumidor em quitar condomínio e IPTU, caso a entrega do imóvel também esteja em atraso, não será possível a cobrança destas taxas.
Uma recente decisão do STJ demonstra com exatidão tais questões. Vejamos.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. CABIMENTO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSTOS. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. REVISÃO. SÚMULAS Nºs 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. No caso, é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedentes. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem. 4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. Precedente. 6. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no AREsp: 1570780 SP 2019/0251669-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 09/03/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/03/2020)
Conclusão
Verificado o direito de não ser cobrado destas taxas enquanto não receber as chaves, é seu direito, enquanto consumidor, procurar a construtora e solicitar o ressarcimento destes encargos que, eventualmente, já foram pagos.
Caso a empresa manter-se inerte na devolução e continuar cobrando estes valores, procure um advogado!
