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Condomínio pode cortar fornecimento de água de condômino inadimplente?

O pagamento da taxa condominial é condição fundamental para que o condômino possa permanecer utilizando o condomínio. Sobre isso, o art. 1.336, I, do Código Civil estabelece que é dever dos condôminos contribuir com as despesas do condomínio, na proporção de suas cotas. Porém, a dúvida que surge entre os condôminos e síndicos é quanto aos meios que possam coagir o condômino inadimplente a quitar suas despesas condominiais. Sobre isso, seria possível cortar o fornecimento de água no intuito de compelir o devedor a quitar os valores?

No artigo de hoje, listaremos quais são as medidas permitidas em lei e falaremos sobre as medidas atípicas permitidas pelos tribunais.

Código Civil e as regras para os inadimplentes?

De acordo com o art. 1.336, §1º, o condômino que estiver inadimplente com suas obrigações poderá pagar multa e juros sobre o valor devido. E sobre isso, é possível que o condomínio estabeleça multa e juros em sua convenção de condomínio. Adiante, o art. 1.347 do CC determina que o condômino que reiteradamente descumprir com suas obrigações poderá receber multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial, desde que ¾ dos condôminos votem a favor da aplicação da multa. Inclusive, o STJ, em sede do REsp 1.247.020, já decidiu que é possível a cumulação da multa prevista no art. 1.336, §1º, com a multa disposta no art. 1.347.

Com isso, legalmente a única medida prevista em lei para coagir o devedor a realizar o pagamento da taxa de condomínio é a aplicação de juros e multa sobre o valor devido.

Corte do fornecimento de água: existem medidas atípicas para a cobrança?

Tendo em vista que o Código Civil prevê como meio coercitivo tão somente a aplicação de juros e multa sobre o valor devido, coube aos tribunais decidir se medidas não listadas em lei podem ser aplicadas pelos condomínios. No que se refere ao corte de fornecimento de água ao condômino inadimplente, recentemente o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que esta medida é ilegal e vexatória, arbitrando o pagamento de danos morais pelo condomínio ao devedor.

Vale ressaltar que, ainda que o Código Civil só preveja o pagamento de multa e juros, o Código de Processo Civil elenca as dívidas condominiais como título executivo extrajudicial, o que torna possível que o condomínio ingresse com uma execução judicial para cobrar o condômino inadimplente. Além disso, o STJ também decidiu que é possível penhorar o imóvel para quitar as dívidas de condomínio. Assim, de acordo com a lei e os tribunais, não é possível a aplicação de medidas atípicas, mas tão somente as previstas em lei, qual seja multa, juros e execução judicial, que pode ser seguida de penhora.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do TJSP que decidiu pela ilegalidade do corte de fornecimento de água para a cobrança de despesas do condomínio:

CONDOMÍNIO. Ação de indenização por danos morais. Sentença de procedência parcial do pedido. Condomínio réu que, em razão do inadimplemento das despesas de condomínio, efetuou o corte no fornecimento de água para a unidade devedora. Exercício arbitrário das próprias razões. Art. 187 do CC. Condômino inadimplente que está sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Além das sanções pecuniárias, a lei estabelece em favor do condomínio instrumentos processuais efetivos e céleres para se cobrar as dívidas condominiais, tais como: penhora da unidade devedora e execução do título extrajudicial. Diante de todos esses instrumentos colocados à disposição pelo ordenamento jurídico percebe-se que não há razão legítima para que o condomínio se valha de meios vexatórios de cobrança, como ocorreu no presente caso, sendo evidente a ofensa à dignidade humana. Danos morais devidos. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP;  Apelação Cível 1018028-76.2022.8.26.0309; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/09/2023; Data de Registro: 13/09/2023)

Conclusão

A cobrança das taxas condominiais pode ser feita contra o morador e também contra o proprietário. Isso significa que, se você aluga um imóvel e o seu inquilino não quita as taxas, o condomínio tem legitimidade para realizar a cobrança contra você.

Acompanhe o nosso blog e fique por dentro deste e outros assuntos!

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O que é o contrato built to suit?

Conceito de contrato built to suit

Você sabe o que é o contrato built to suit? É uma modalidade contratual importante, com implicações que merecem ser analisadas. Nesse guia vamos falar exatamente sobre isso.

O termo “contrato built to suit” tem origem na língua inglesa e pode ser traduzido pela expressão “construir para servir”, “construção ajustada” e “construído para servir”. Este tipo de contrato é uma instituição nova no Brasil, e possibilita com que o dono de um imóvel construa ou faça reformas conforme os desejos do locatário.

A grande diferença dos contratos convencionais de locação está na forma de pagamento desta reforma, pois ela será diluída nos pagamentos mensais referentes aos aluguéis. Há quem diga que esta modalidade é uma locação de imóvel sob encomenda.

Suponha que uma empresa pretenda construir uma nova sede e, para reduzir os gastos com a compra de um terreno e construção, procura um investidor, que geralmente são fundos de investimento, apresenta o seu desenho e proposta para que, ao final da construção, a empresa faça a locação do imóvel. Neste exemplo há vantagens para as duas partes, uma vez que o locatário não irá dispor de um valor significativo durante o processo e o investidor receberá os valores gastos juntamente com as mensalidades dos aluguéis. Contudo, os investidores perceberam dois grandes riscos, sendo o primeiro estipulado no artigo 4º da Lei de Locação (8.245 de 1991), que possibilita o locatário de desistir da locação desde que pague uma multa proporcional ao tempo prolongado do contrato de locação. Isto é, se o contrato for de 25 anos e depois de 3 anos o locatário desiste da locação, a multa será baixa, pois a jurisprudência entende que a aplicação não poderá ser maior do que 3 meses de aluguel.

O segundo risco está no artigo 19, também da Lei de Locação (8.245 de 1991), o qual dispõe sobre a ação revisional, que pode ser proposta por locador ou locatário após 3 anos de locação. O contrato built to suit poderia solucionar esses riscos ao permitir que as partes estabeleçam regras próprias para o contrato firmado. A questão da ação revisional está, por exemplo, prevista na jurisprudência, conforme veremos.

O contrato built to suit no Brasil

O legislativo brasileiro, ao perceber os benefícios que o contrato built to suit acarretava à economia e tendo em vista que ele gera empregos e aumento dos impostos, resolveu editar a lei de locação para incluir o artigo 54-A. O dispositivo passou a regulamentar essa modalidade de contrato e trouxe a permissão do aumento da multa contratual em caso de rescisão antecipada, podendo chegar à somatória de todos os aluguéis vincendos. Por fim, passou a permitir que as partes acordem em contrato sobre a abstenção da propositura da ação revisional a qualquer tempo.

O que diz a jurisprudência?

CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO REVISIONAL. CLÁUSULA RENUNCIATIVA. VALIDADE. 1 – Não viola o art. 19 e nem o art. 45, ambos da lei 8.245/91 e, muito menos conflita com a súmula 357-STF, a disposição contratual, livremente pactuada pelas partes, na qual o locador renuncia ao direito de propor ação revisional de aluguel, considerando-se ratificada se, após renovação da avença, continua a integrar os seus termos sem nenhuma objeção da parte interessada. Precedente desta Corte. 2 – Recurso não conhecido. (STJ – 6ª turma – Resp 243.283/RJ – Relator: Min. Fernando Gonçalves – j. 16/3/00)

Conclusão

Resta evidente que o contrato built to suit é um modelo contratual válido que oferece benefícios para as partes. A sua celebração está protegida pela lei, desde que não exista a violação de direitos e garantias fundamentais.

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Locação por Airbnb pode ser vedada por condomínio?

Na última década surgiram diversas novas formas de prestações de serviços a partir da utilização de plataformas digitais. E isto não foi diferente com o ramo de hospedagem. Atualmente, uma das plataformas mais conhecidas e utilizadas no mundo todo é o Airbnb, que permite a locação de um espaço por tempo determinado, espaço este que muitas vezes está localizado em prédios residenciais. A partir daí, inúmeros condomínios passaram a questionar judicialmente sobre a possibilidade ou não dos condôminos utilizarem os seus imóveis como locação temporária através das plataformas digitais como o Airbnb. Em abril deste ano, o STJ deu a resposta para este caso. Segundo a decisão do tribunal, o condomínio poderá impedir o uso de imóveis para locação pelo Airbnb.

E como a decisão repercutirá na prática

Nos termos da decisão do STJ, o condomínio que tiver estabelecido em sua convenção que os imóveis do local são restritos ao uso residencial veda os condôminos de dispor os imóveis para fins de locação temporária, como é o caso do Airbnb. Segundo o STJ, a utilização do imóvel para hospedagem de terceiros traz com ela a alta rotatividade no local, ofertando insegurança e perturbação aos demais moradores. Com isso, há um desvio da finalidade do condomínio, gerando prejuízos aos outros condôminos. Na prática, se a convenção do condomínio não dispuser que o edifício ou o conjunto de casas tenha como finalidade o serviço de hospedagem ou, ainda, restringir o uso para fins residenciais, o síndico ou outro responsável poderá barrar os usuários do Airbnb de utilizar o imóvel como hospedagem.

Toda esta questão esteve controvertida por tanto tempo, em razão de a lei do inquilinato não regulamentar as locações que tenham prazo inferior a 90 dias, tampouco a situação de locação de imóveis em Airbnb poderem ser enquadradas na Política Nacional do Turismo. Porém, agora, com a decisão do STJ, os condomínios possuem respaldo jurisprudencial para barrar os condôminos de utilizar seus imóveis com esta finalidade. Todavia, ainda é possível que os condomínios que tenham por finalidade o uso residencial permitam a utilização dos imóveis como Airbnb, não estando eles vinculados à decisão do STJ.

O que diz a jurisprudência?

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça elenca os fundamentos pelos quais os condomínios poderão negar que os condôminos utilizem os imóveis para locação em Airbnb. Vejamos.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO IMPROVIDO. 1. Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. 2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo. 7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). (STJ – REsp: 1819075 RS 2019/0060633-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/04/2021, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2021)

Conclusão

Com a recente decisão do STJ, caso você esteja pensando em investir em um imóvel para utilizá-lo como Airbnb, verifique antes a convenção do condomínio.

Em caso de dúvidas, consulte um advogado.

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STJ decide que, em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o comprador deve pagar aluguel ao vendedor

Imagine a seguinte situação: você compra um imóvel, passa a residir nele, mas encontra uma série de problemas na estrutura. Diante da gravidade dos problemas, você exige a rescisão do contrato de compra e venda com a consequente devolução dos valores já pagos. O vendedor, por sua vez, aceita devolver os valores já recebidos, mas, em contrapartida, exige o pagamento de aluguéis pelo período em que você morou lá. Será que este pedido é plausível? Segundo uma recente decisão do STJ, sim.

A decisão do STJ

No caso julgado pelo STJ (REsp 1613613), as compradoras concordaram em comprar uma casa e, posteriormente, descobriram que o imóvel estava em uma área de marinha. Após várias tentativas de regularizar a situação, as compradoras ingressaram com uma ação para desfazer o negócio e exigiram a devolução do dinheiro pago. O tribunal do Rio de Janeiro, por sua vez, condenou as partes a devolver os valores, devendo ser abatido o montante correspondente à taxa de ocupação pelo período em que as compradoras permaneceram no imóvel, o que levou ao recurso ao STJ. O STJ decidiu que, no intuito de evitar que o consumidor seja beneficiado sem justificativa, nos casos em que o contrato de compra e venda de um imóvel for rescindido, o pagamento proporcional de aluguel será devido.

Um ponto importante decidido pelo STJ é que o pagamento deverá ocorrer independentemente da culpa pelo cancelamento do negócio − mesmo que a rescisão seja causada pelo não cumprimento do vendedor.

E se o comprador tiver realizado benfeitorias?

As benfeitorias são as melhorias realizadas em um bem, que podem auxiliar na preservação do patrimônio ou dar novas funções ao bem. Na decisão do STJ, o ministro relator determinou que, nestes casos, o vendedor deverá devolver os valores recebidos e indenizar o comprador pelas benfeitorias feitas. Com isso, é evidente que o processo judicial que verse sobre o tema exigirá a realização de perícia para que sejam atestados os valores das benfeitorias e do valor do aluguel devido pelo comprador.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do STJ sobre o tema:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE. 1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.933.996/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022.)

Conclusão

Ainda que a decisão do STJ venha trazer novos contornos para as partes que realizam a venda de um imóvel, é importante que antes de comprar uma casa ou apartamento, as partes façam uma diligência prévia no bem. Esta diligência verificará a regularidade técnica e documental do bem e poderá ser feita por um advogado que atue na área de Direito Imobiliário.

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Desisti de imóvel na planta, como fazer o distrato?

Comprar um imóvel na planta tem várias vantagens. A maior delas é a possibilidade de pagar mensalmente um valor, que muitas vezes é inferior a uma parcela de financiamento. No entanto, dado o extenso prazo entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, existem diversas situações que podem fazer com que os compradores desistam do negócio. O desemprego e a negativa do banco para o financiamento são exemplos de situações.

Mas, nestes casos, é possível realizar o distrato da compra?

A resposta é sim. Porém, existem algumas questões que devem ser consideradas pelos compradores.

Primeiro, quando se fala em compra de imóvel na planta, se fala da celebração de um contrato de promessa de compra e venda futura. Por isso, quando o consumidor resolve interromper o contrato, na verdade ele só quebra a promessa de comprar algo futuramente. Não há, assim, devolução do imóvel. No entanto, não basta somente solicitar à construtora o cancelamento do contrato e a devolução dos valores já investidos. Como há uma quebra de contrato, o consumidor pode ser penalizado por isso.

O STJ possui entendimento consolidado sobre este tema. Nos termos da súmula 543, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Assim, as construtoras poderão cobrar do consumidor uma multa pela desistência. Não existe na lei uma determinação sobre qual deve ser o percentual cobrado neste caso. No entanto, a jurisprudência tem entendido que o percentual poderá ser entre 10 e 25% do valor pago. Além disso, o consumidor não terá direito de devolução dos valores pagos com corretagem e as eventuais despesas com cartório.

Existe alguma forma de haver o distrato sem o pagamento de multa?

Sim, é possível que haja o distrato sem o pagamento de multa pelo consumidor. Para isso, é preciso que haja o descumprimento contratual pela construtora. A maior incidência de quebra de contrato por essas empresas é o atraso na entrega do imóvel. A jurisprudência tem o entendimento de que, após o prazo compactuado em contrato, há uma tolerância de 180 dias de atraso. Porém, esta regra não está prevista em lei, de modo que o consumidor não precisa aguardar todo este prazo para solicitar o distrato do contrato sem a aplicação de multa.

O que diz a jurisprudência?

Em um julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, uma construtora, ao ser processada para rescisão do contrato e devolução dos valores em razão do atraso na entrega das chaves, alegou que a demora na entrega da obra ocorreu em razão da escassez da mão de obra e dos materiais de construção, além das chuvas fortes. No entanto, o desembargador entendeu que estas não são causas passíveis para o não cumprimento contratual e determinou que a construtora devolvesse integralmente os valores pagos pelos compradores. Vejamos.

APELAÇÃO CÍVEL. UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. POSTERIOR DESISTÊNCIA DOS PROMITANTES COMPRADORES. Apelação da ré. Escassez de mão de obra especializada, material de construção e fortes chuvas constituem fortuito interno que não eximem a ré das responsabilidades pelos danos decorrentes do descumprimento do contrato. Ausência de comprovação de excludente. A entrega do imóvel deveria ocorrer em 31/01/2013, já computado o prazo de tolerância de 180 dias. Aceite do imóvel em 15/04/2013. Notificação extrajudicial da ré quanto ao interesse dos autores na rescisão contratual em 21/08/2013. Habite-se averbado em 29/08/13. E-mails trocados demonstram que os autores/apelados desistiram da rescisão notificada em 21/08/13 e tentaram um financiamento junto ao Banco Bradesco, mas em 07/10/15 distribuíram a presente ação objetivando rescisão contratual. Hipótese de desistência por parte dos promitentes compradores. Percentual de retenção devido em favor da ré, consoante a razoabilidade que o caso exige e em observância à boa-fé objetiva e ao equilíbrio contratual fixado em 20%. Não cabimento de multa. Correção monetária sobre os valores a serem devolvidos contada a partir dos desembolsos e juros a partir do trânsito em julgado. Ressarcimento de valores referentes a cotas condominiais devido, ante a inexistência de emissão de posse no imóvel. Precedentes. Sucumbência recíproca. Sentença parcialmente reformada para excluir a condenação ao pagamento da multa por rescisão e determinar que a restituição das parcelas ao autor/apelado seja limitada a 80% do total pago como parte do preço do imóvel objeto do negócio rescindido, corrigidas a partir de cada desembolso e acrescidas de juros a partir do trânsito em julgado. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. (TJ-RJ – APL: 00440064120158190203, Relator: Des(a). SÔNIA DE FÁTIMA DIAS, Data de Julgamento: 12/05/2020, VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/05/2020)

Conclusão

O pedido de distrato pode se tornar um problema para o consumidor, já que, no geral, as construtoras são resistentes em cancelar o negócio. Por isso, caso você esteja vivenciando situação parecida, busque o Procon da sua cidade ou o seu advogado de confiança. É possível iniciar uma ação judicial para contestar a cobrança abusiva da multa.

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É possível anular a promessa de compra e venda de quotas de empreendimento na modalidade da fração imobiliária (multipropriedade)?

Uma das possibilidades de investimento é a multipropriedade. Esta modalidade de investimento permite que o adquirente tenha acesso ao imóvel somente em determinadas épocas do ano. Um ponto importante destes imóveis é que, no geral, estão localizados em cidades turísticas, o que proporciona aos adquirentes desfrutar do bem nos períodos de férias.

Mas, após a aquisição da parcela da cota, em razão não de uma simples compra de produto, mas de uma propriedade, é possível anular o contrato?

A resposta é que, a depender do motivo, é possível, sim, anular o contrato de compra do empreendimento. Neste artigo listaremos os principais motivos para este cancelamento. Acompanhe!

  1. O contrato foi assinado fora do estabelecimento do vendedor há menos de 7 dias

De acordo com o art. 49 do Código de Defesa do Consumidor, as compras feitas fora do estabelecimento do vendedor poderão ser canceladas em até 7 dias após a assinatura do contrato.

No geral, a aquisição das multipropriedades ocorrem em eventos ou até mesmo no local do empreendimento. Deste modo, se a aquisição foi feita nestes moldes, você pode anular o contrato de compra e venda sem qualquer ônus. Caso o vendedor se negue a cancelar o contrato, o primeiro passo é buscar o Procon da sua cidade.

  1. A vendedora não cumpriu com os prazos previstos para utilização do empreendimento

O contrato de compra e venda deste tipo de empreendimento deve prever os períodos em que o comprador pode desfrutar da cota adquirida. Na verdade, em grande parte dos negócios, o preço da aquisição da cota é baseado no período que o comprador deseja usufruir do bem.

No entanto, se a vendedora continuamente descumpre o acordado em contrato e não permite a utilização do imóvel nas datas contratadas, é possível pedir a resolução do documento, nos termos do art. 475 do Código Civil

  1. O imóvel foi adquirido na planta e ainda não está pronto

Uma possibilidade de compra da cota de multipropriedade é a aquisição do imóvel ainda na planta ou em construção. Neste caso, o contrato deve estipular a data máxima para entrega da edificação aos compradores.

Na hipótese de a entrega ser após o prazo estipulado, é possível solicitar a anulação do contrato por descumprimento do dever da vendedora, tendo com base, também, o art. 475 do Código Civil.

O que diz a jurisprudência?

Uma das previsões do Código Civil é quanto à resolução do contrato quando uma das partes for inadimplente na entrega da sua parte, seja ela o dinheiro ou o objeto adquirido.

No caso de multipropriedade, na hipótese de o contrato prever uma data para entrega das unidades da propriedade e o vendedor não cumpri-lo, é plenamente possível o pedido de resolução do contrato, a devolução os valores pagos e a possível aplicação de perdas e danos. Este foi o caso de um julgado recente do Tribunal de Justiça de São Paulo. Vejamos.

APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual por descumprimento contratual, c.c. devolução de parcelas pagas, anulação de cláusulas contratuais e perdas e danos. Alegação de inadimplemento da compromissária vendedora. Atraso na entrega de sua unidade hoteleira. Improcedência da ação. Inconformismo dos autores. Aplicação do CDC. Instrumento particular entabulado entre as partes que possui natureza de contrato de venda e compra de uma unidade autônoma do empreendimento, e não de constituição societária. Inadimplido o contrato, por culpa exclusiva do vendedor, cabível a rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos, inclusive a corretagem. Incidência de correção monetária desde os desembolsos. Juros de mora a contar da citação, já que o desfazimento do negócio ocorreu por culpa da vendedora. Ônus sucumbenciais de responsabilidade exclusiva da vendedora. Honorários advocatícios arbitrados em 20% sobre o valor da condenação atualizado. Sentença reformada. Recurso a que se dá provimento para julgar procedente a ação. (TJ-SP – AC: 10231412720198260564 SP 1023141-27.2019.8.26.0564, Relator: José Rubens Queiroz Gomes, Data de Julgamento: 24/03/2014, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/04/2020)

Conclusão

As possibilidades de anulação do contrato de compra e venda de cotas de empreendimento, em sua maioria, decorrem do descumprimento do contrato por parte da vendedora. Na maioria, ela se negará a anular e rescindir o contrato somente com o pedido do comprador, ainda que ele aponte as irregularidades contratuais. Nestes casos, é necessária a interposição de ação judicial para que seja declarada judicialmente a anulação do instrumento.

Por isso, se você estiver vivenciando situação parecida, procure um advogado.

 

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O que são arras e sinal no contrato de compra e venda de imóvel

Se você está em vias de adquirir um imóvel, certamente já leu ou ouviu sobre arras e sinal. Esses conceitos podem parecer complexos à primeira vista, mas são elementos importantes presentes nos contratos de compra e venda de imóveis. Caso você tenha dúvidas sobre do que se trata estes termos, preparamos este artigo com informações importantes sobre o tema.

A definição de arras e sinal no Código Civil

Ao contrário do que pode parecer à primeira vista, no âmbito do Código Civil, as arras e sinal são termos utilizados para descrever a mesma coisa: os valores pagos como forma de garantia na formalização de um contrato. Essa prática é comum em diversas transações, especialmente nas operações de compra e venda de imóveis. As arras têm uma finalidade dupla: estabelecer um compromisso entre as partes e definir as consequências em caso de desistência ou descumprimento do contrato.

As arras e o sinal são importantes para aqueles que desejam adquirir ou vender um imóvel, pois oferecem garantias em caso de desistência ou descumprimento do contrato. Para o comprador, evita-se a frustração de descobrir que o imóvel foi vendido a outra pessoa após assinar a promessa de compra e venda. Para o vendedor, há a proteção contra a desistência do comprador após ter a certeza da venda. Em visto disso, existem dois tipos de arras: as arras confirmatórias e as arras penitenciais.

Arras penitenciais e arras confirmatórias

As arras confirmatórias têm a finalidade de tornar o contrato obrigatório, impedindo a rescisão unilateral por qualquer uma das partes. Com isso, se houver o desfazimento do contrato, é necessário analisar quem deu causa à desistência. Se o desfazimento ocorrer por quem pagou as arras ou o sinal, o valor será retido pela parte que as recebeu. Se for o recebedor das arras o desistente, estas devem ser devolvidas em dobro à parte que as pagou.

Por sua vez, as arras penitenciais são aplicadas quando o contrato expressamente permite o direito de arrependimento. Nessa situação, as próprias arras têm a função de indenização, de modo que aquele que desistir do negócio jurídico automaticamente perderá o direito à garantia paga. No caso de o vendedor do imóvel desistir do negócio, para que ele possa reaver o bem deve devolver em dobro as arras recebidas, como forma de compensar o comprador.

O que diz a jurisprudência?

Um ponto importante decidido pelo Superior Tribunal de Justiça é a respeito da devolução das arras em caso de inexecução contratual do vendedor. Em razão de o Código Civil de 1916 prever que nesta hipótese a devolução deverá ser em dobro, inúmeros foram os questionamentos ao STJ. No entanto, a posição do Tribunal foi de que a devolução será equivalente ao que foi pago, ainda que tenha ocorrido inexecução contratual. Vejamos.

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ARRAS. ART. 418 DO CC/2002. INEXECUÇÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL ÀQUELE QUE RECEBEU AS ARRAS. DEVOLUÇÃO MAIS O EQUIVALENTE. CONFIGURAÇÃO. 1- Recurso especial interposto em 25/01/2021 e concluso ao gabinete em 22/03/2021. 2- O propósito recursal consiste em dizer se as arras ofertadas devem ser “devolvidas em dobro” na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que as recebeu. 3- Tanto na hipótese de direito de arrependimento quanto na de inexecução do contrato, à devolução das arras deverá ser somado o “equivalente”, se aquele que se arrependeu ou inadimpliu foi quem as recebeu. 4- O Código Civil de 2002, em seu art. 418, não mais utiliza o termo “dobro” previsto no Código Civil de 1916 tendo em vista o fato de que pode ser dado a título de arras bens diferentes do dinheiro, sendo preferível a expressão “mais o equivalente” adotada pela novel legislação. 5- Do exame do disposto no art. 418 do Código Civil é forçoso concluir que, na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente. 6- Recurso especial provido. (REsp n. 1.927.986/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe de 25/6/2021.)

Conclusão

As arras e o sinal são elementos essenciais nos contratos de compra e venda de imóveis. Além de garantir o compromisso entre as partes, esses valores funcionam como uma segurança para ambas as partes envolvidas na transação.

Vale ressaltar que, nos termos do art. 417 do Código Civil, as arras podem ser pagas em dinheiro ou em bem móvel. É fundamental que as partes envolvidas compreendam as implicações das arras e dos diferentes tipos de cláusulas contratuais, evitando possíveis conflitos no futuro.

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O que é direito de preferência de compra nos imóveis em condomínio?

Se você tem um imóvel em que a matrícula está registrada em nome de diversas pessoas em razão de não ter sido feito o desmembramento, saiba que entre você e os demais detentores do lote existe o chamado condomínio ou copropriedade. Este caso também ocorre em caso de bem transmitido através de herança. Tendo em vista que cada herdeiro é dono de uma fração do bem, existe aí um condomínio sobre o imóvel. E nestes casos, a legislação brasileira prevê que entre os condomínios há o chamado direito de preferência, que pode ser exercido no momento da venda.

Explicando o direito de preferência

O direito de preferência é o dever do condômino de ofertar a sua cota do bem aos demais coproprietários. No entanto, nos termos do art. 504 do Código Civil, o direito de preferência é aplicável somente aos bens indivisíveis. Isso significa que, no caso do lote ainda não desmembrado, se for possível alcançar as metragens mínimas do munícipio e serem realizadas matrículas diferentes, é possível vender a cota para qualquer pessoa. Porém, no caso do imóvel que não pode ser dividido, como ocorre com aquele recebido por herança, se um dos herdeiros quiser vender a sua cota, deverá, primeiro, ofertar aos demais herdeiros.

Um ponto importante é que o condômino deve fazer esta oferta a partir de uma notificação extrajudicial a ser remetida aos demais coproprietários. Neste documento deve ser estabelecido o prazo para resposta. Para que uma notificação seja válida, é necessário que inclua não apenas informações sobre a venda da parte do imóvel, mas também sobre as condições do negócio, como preço, forma e prazo de pagamento.

E um condômino vender a cota sem ofertar aos demais?

Primeiro, é preciso ressaltar que a falta de comunicação imediata da venda de parte de um imóvel aos demais condôminos não anula o negócio. No entanto, o comprador fica sujeito a uma condição resolutiva, ou seja, ele pode exercer o domínio do imóvel, mas o direito de preferência dos condôminos ainda está em vigor. Se um condômino desejar exercer o seu direito de preferência, deve entrar com uma ação para anular a venda e igualar as condições da compra e venda oferecidas pelo comprador. Isso inclui preço, prazo e outras vantagens.

O que diz a jurisprudência?

O STJ, recentemente, julgou um caso interessante, em que a condômina, ao exercer o direito de preferência e realizar o depósito do valor do imóvel, não comprovou a garantia dada no pedido financeiro. Em vista disso, o condômino não permitiu a venda a ela e realizou a transação com um terceiro. O Superior Tribunal de Justiça, por sua vez, decidiu que a falta de garantia não obsta o direito de exercício de preferência. Vejamos.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PREFERÊNCIA. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. DEPÓSITO DO PREÇO DO BEM. MONTANTE OBTIDO ATRAVÉS DE EMPRÉSTIMO. IRRELEVÂNCIA PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. 3. O propósito recursal é definir se a tomada de empréstimo para cumprimento do requisito do depósito do preço do bem, previsto no art. 504 do CC/02, configura abuso de direito hábil a tolher o exercício do direito de preferência do recorrente. 4. O art. 504 do CC/02 enumera taxativamente requisitos a serem observados para o exercício do direito de preferência: i) a indivisibilidade da coisa; ii) a ausência de prévia ciência, pelo condômino preterido acerca da venda realizada a estranho; iii) o depósito do preço, que deve ser idêntico àquele que fora pago pelo estranho na aquisição; e iv) a observância do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias. 5. A origem do dinheiro utilizado para o depósito do preço do bem não tem qualquer relevância para o exercício do direito de preferência. 6. Na hipótese, verifica-se que o TJ/SP concluiu, com base unicamente nos fatos de que a autora não possuía patrimônio para fazer frente à aquisição do bem e de que o empréstimo realizado ocorreu sem a prestação de qualquer garantia, que teria havido suposto abuso de direito no exercício do direito de preferência. Tais argumentos, contudo, não são suficientes para, por si sós, tolher o exercício do direito de preferência da autora que prestou observância aos requisitos exigidos pelo art. 504 do CC/02. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.875.223/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/5/2021, DJe de 31/5/2021.)

Conclusão

O direito de preferência é uma das causas que geram nulidade na venda de cotas de imóveis.

Se você está pensando em vender a sua cota de copropriedade, não hesite em buscar um advogado antes de realizar a transação.

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Meu inquilino sublocou o meu imóvel. Em caso de inadimplência, a quem devo cobrar?

A sublocação de imóvel é possível, desde que o contrato de locação preveja essa questão. Caso não seja previsto, o locatário não poderá alugar o imóvel para terceiros. No geral, os contratos de locação comercial permitem a sublocação, principalmente quando a locação é por longo prazo. Nos casos de inadimplência do aluguel, é preciso verificar o que diz a lei para que seja cobrado o real devedor.

Como funciona a relação de sublocação?

Na sublocação, o locatário continua sendo responsável pelo vínculo locatício e deve manter a relação direta com o locador. São três os principais pontos desta relação contratual:

1 – A sublocação exige a autorização prévia e por escrito do locador: Com isso, a sublocação sempre requer autorização, caso contrário, pode ser considerada uma violação grave do contrato, permitindo, inclusive, a rescisão por meio de uma ação de despejo. Neste caso, os contratos verbais de locação que autorizam a sublocação verbalmente trazem consigo a fragilidade e a incerteza de uma eventual violação contratual que pode colocar em risco, a qualquer momento, a manutenção do próprio contrato.

2 – Na sublocação não há relação contratual entre o locador e o sublocatário: Assim, o locador não pode mover uma ação de despejo contra o sublocatário, mas sempre contra o locatário, embora o sublocatário seja subsidiariamente responsável pela dívida do locatário. O sublocatário deve pagar os aluguéis ao sublocador, de modo que o proprietário do bem não tem legitimidade para receber esses pagamentos.

3 – O contrato de sublocação não pode continuar após o término do contrato de locação: O locador não pode ser afetado pela sublocação e não deve permitir que alguém sem relação contratual com ele permaneça no imóvel.

O que fazer em caso de inadimplência?

Deu para ver que o dono do imóvel e o sublocatário não têm relação direta entre si. Com isso, em caso de inadimplência, o proprietário deverá realizar a cobrança dos aluguéis ao locatário, e não ao sublocatário. Essa é uma questão delicada, pois ainda que o sublocatário tenha quitado os valores, em alguns casos, o locador pode não realizar o repasse. E, por outro lado, também o sublocador pode ficar inadimplente e o locador deverá realizar o pagamento ao proprietário. Assim, é necessário cautela antes de permitir esta nova locação.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pontos importantes da sublocação é que, embora a responsabilidade deste contrato seja do locatário, caso este descumpra suas obrigações da sublocação perante o locador, como a questão da entrega das chaves, poderá sofrer sanções como a aplicação da multa prevista em contrato. Vejamos uma decisão recente do TJSP sobre o tema:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL – RELAÇÃO DE SUBLOCAÇÃO – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO LOCATÍCIA C.C. COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL – IMPERTINÊNCIA – AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES – ATO SOLENE QUE PÕE FIM À RELAÇÃO LOCATÍCIA – FORMALIZAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DIRETAMENTE COM O PROPRIETÁRIO QUE NÃO ISENTA O AUTOR DE REALIZAR A ENTREGA FORMAL DO IMÓVEL À SUBLOCADORA E ENCERRAR AS OBRIGAÇÕES CONTRATADAS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Considerando-se que a prova da desocupação do imóvel e o encerramento formal da relação se faz por meio da apresentação do termo de entrega das chaves do imóvel locado, ou do depósito em juízo das mesmas, o que não se verificou no caso, impertinente as pretensões iniciais voltadas à condenação da requerida na restituição imediata da caução e pagamento de multa por descumprimento contratual. (TJSP; Apelação Cível 1126557-74.2021.8.26.0100; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 33ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/09/2022; Data de Registro: 30/09/2022)

Conclusão

Uma das alternativas aos locadores que desejam sublocar o bem é a cessão de locação. A partir dela, sua posição de locatário será transferida a um terceiro, que assumirá as obrigações, desvinculando-o do contrato. É importante que, independentemente da escolha, as relações contratuais sejam bem estabelecidas por escrito, no intuito de evitar problemas futuros.

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Tenho um apartamento em um condomínio. É possível vender apenas a vaga na garagem?

Muitas pessoas que possuem imóveis em condomínios podem se perguntar se é possível vender apenas a vaga na garagem, deixando o apartamento ou a casa de lado. A resposta é que sim, é possível realizar a venda de maneira separada, desde que algumas regras sejam seguidas.

Acompanhe este artigo e veja os principais requisitos para a venda de vagas de garagem!

Os tipos de vaga de garagem

Antes de mais nada, é importante lembrar que existem dois tipos de vagas de garagem em condomínios: as vagas vinculadas e as vagas autônomas. As vagas vinculadas são aquelas que já estão associadas a um determinado apartamento, casa ou loja, ou seja, não podem ser vendidas de maneira separada. Já as vagas autônomas são aquelas que possuem matrícula própria no Registro de Imóveis e podem ser vendidas separadamente do imóvel. Dito isso, se você possui uma vaga autônoma em um condomínio, é possível vendê-la separadamente. No entanto, é importante verificar as regras da convenção do condomínio para verificar se há alguma restrição para essa venda.

A necessidade de observar as regras do condomínio

Alguns condomínios podem proibir a venda de vagas para pessoas que não são proprietárias de unidades no prédio, enquanto outros podem permitir com algumas restrições. Outra questão importante é que, mesmo que a convenção do condomínio permita a venda da vaga para pessoas fora do prédio, é preciso dar preferência aos condôminos. Isso significa que, caso haja mais de um interessado na compra da vaga, os proprietários de unidades no condomínio terão prioridade na negociação. Por fim, é preciso lembrar que a venda de uma vaga autônoma deve ser registrada em cartório, assim como a venda de qualquer outro imóvel. Além disso, é importante que a negociação seja realizada com segurança por meio de um contrato bem elaborado que especifique as condições da venda, valores e prazos.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que haja a possibilidade de venda da garagem, é necessário que haja a devida demarcação pelo condomínio. Em um caso julgado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a moradora foi impedida de vender a sua vaga, dado que o edifício não demarcava as vagas dos veículos, ainda que cada morador tivesse direito a estacionar um carro.

APELAÇÃO CÍVEL. Demarcação de vaga de garagem em condomínio edilício. Pedido autoral julgado procedente. Apelação interposta pelo condomínio autor. Sentença reformada. 1. Juízo de origem julgou procedente o pleito autoral para condenar o réu a demarcar a vaga de garagem da autora, no local onde anteriormente se encontrava, quando da aquisição pela autora do imóvel. 2. Autora é proprietária do apartamento 201 do condomínio réu. Na Assembleia Geral Ordinária, realizada em 25/04/1979, foi estabelecido que, para maior flexibilidade às áreas destinadas aos automóveis, embora haja vaga privativa de cada condômino em escritura, para fins de estacionamento não há vaga definida. 3. A hipótese em questão é diversa daquela em que as vagas apresentam matrícula própria. As vagas de garagem que não são registradas com matrícula imobiliária própria ostentam a natureza jurídica de área comum do edifício, devendo ser delegada à deliberação da assembleia de condôminos. 4. De acordo com o laudo pericial, “não existe a possibilidade de demarcação de 18 (dezoito) vagas de veículos sem a utilização das áreas de manobras nos dois pavimentos de garagem”. Assim, caso houvesse a demarcação individualizada das vagas de garagem no edifício, conforme pleiteada pela autora, ainda seriam inevitáveis as manobras para acomodar os veículos localizados nas vagas volantes. 5. A própria autora já havia ajuizado outra demanda em face dos antigos proprietários, em que obteve indenização pelo fato de não haver a demarcação de vagas de garagem no edifício. 6. Sentença que se reforma. 7. Precedente desta Corte. PROVIMENTO DO RECURSO. (0435267-38.2015.8.19.0001 – APELAÇÃO. Des(a). JDS MARIA TERESA PONTES GAZINEU – Julgamento: 28/09/2021 – DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

Em resumo, é possível vender apenas a vaga na garagem em um condomínio, desde que ela seja autônoma e a convenção do condomínio permita a venda. No entanto, é importante seguir as regras e procedimentos necessários para garantir uma negociação segura e tranquila.