Conceito de contrato built to suit
Você sabe o que é o contrato built to suit? É uma modalidade contratual importante, com implicações que merecem ser analisadas. Nesse guia vamos falar exatamente sobre isso.
O termo “contrato built to suit” tem origem na língua inglesa e pode ser traduzido pela expressão “construir para servir”, “construção ajustada” e “construído para servir”. Este tipo de contrato é uma instituição nova no Brasil, e possibilita com que o dono de um imóvel construa ou faça reformas conforme os desejos do locatário.
A grande diferença dos contratos convencionais de locação está na forma de pagamento desta reforma, pois ela será diluída nos pagamentos mensais referentes aos aluguéis. Há quem diga que esta modalidade é uma locação de imóvel sob encomenda.
Suponha que uma empresa pretenda construir uma nova sede e, para reduzir os gastos com a compra de um terreno e construção, procura um investidor, que geralmente são fundos de investimento, apresenta o seu desenho e proposta para que, ao final da construção, a empresa faça a locação do imóvel. Neste exemplo há vantagens para as duas partes, uma vez que o locatário não irá dispor de um valor significativo durante o processo e o investidor receberá os valores gastos juntamente com as mensalidades dos aluguéis. Contudo, os investidores perceberam dois grandes riscos, sendo o primeiro estipulado no artigo 4º da Lei de Locação (8.245 de 1991), que possibilita o locatário de desistir da locação desde que pague uma multa proporcional ao tempo prolongado do contrato de locação. Isto é, se o contrato for de 25 anos e depois de 3 anos o locatário desiste da locação, a multa será baixa, pois a jurisprudência entende que a aplicação não poderá ser maior do que 3 meses de aluguel.
O segundo risco está no artigo 19, também da Lei de Locação (8.245 de 1991), o qual dispõe sobre a ação revisional, que pode ser proposta por locador ou locatário após 3 anos de locação. O contrato built to suit poderia solucionar esses riscos ao permitir que as partes estabeleçam regras próprias para o contrato firmado. A questão da ação revisional está, por exemplo, prevista na jurisprudência, conforme veremos.
O contrato built to suit no Brasil
O legislativo brasileiro, ao perceber os benefícios que o contrato built to suit acarretava à economia e tendo em vista que ele gera empregos e aumento dos impostos, resolveu editar a lei de locação para incluir o artigo 54-A. O dispositivo passou a regulamentar essa modalidade de contrato e trouxe a permissão do aumento da multa contratual em caso de rescisão antecipada, podendo chegar à somatória de todos os aluguéis vincendos. Por fim, passou a permitir que as partes acordem em contrato sobre a abstenção da propositura da ação revisional a qualquer tempo.
O que diz a jurisprudência?
CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO REVISIONAL. CLÁUSULA RENUNCIATIVA. VALIDADE. 1 – Não viola o art. 19 e nem o art. 45, ambos da lei 8.245/91 e, muito menos conflita com a súmula 357-STF, a disposição contratual, livremente pactuada pelas partes, na qual o locador renuncia ao direito de propor ação revisional de aluguel, considerando-se ratificada se, após renovação da avença, continua a integrar os seus termos sem nenhuma objeção da parte interessada. Precedente desta Corte. 2 – Recurso não conhecido. (STJ – 6ª turma – Resp 243.283/RJ – Relator: Min. Fernando Gonçalves – j. 16/3/00)
Conclusão
Resta evidente que o contrato built to suit é um modelo contratual válido que oferece benefícios para as partes. A sua celebração está protegida pela lei, desde que não exista a violação de direitos e garantias fundamentais.
