Categoria: Direito Imobiliário

A compra de imóveis irregulares é uma prática comum no Brasil e isso se deve principalmente aos procedimentos burocráticos para a regularização e aos custos, que tantas vezes são inacessíveis a boa parte da população.

Ainda que seja muito comum comprar um imóvel que não tenha escritura nem registro, quando se trata de lotes a questão se torna diferente. Isto porque, a lei que rege o assunto veda a venda de lotes sem o registro e os tribunais têm decidido que é possível a anulação do contrato de compra e venda.

O que a lei diz sobre o assunto?

A Lei n. 6.766/1979 trata do parcelamento do solo, o que abrange os loteamentos. Nos termos do da lei, o loteamento deve ser devidamente autorizado pela prefeitura, para que sejam realizadas as obras necessárias que viabilizem a moradia no local.

Além disso, o art. 37 da referida lei é claro ao expressar que “é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”.

Como medida em caso de descumprimento, o art. 38 da lei permite que o comprador do lote suspenda o pagamento das prestações e notifique o loteador para suprir a falta. O pagamento, neste caso, deverá ser depositado ao Registro de Imóveis competente, para que com a regularização do imóvel, os valores sejam transferidos ao credor.

Além da infração civil mencionada, o artigo 50, parágrafo único, inciso I, da mesma Lei considera crime a ação de vender, prometer vender ou trocar um imóvel em loteamento que não esteja registrado no Registro Público de Imóveis.

A decisão do STJ sobre o tema

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento sem o devido registro é nulo. No julgamento do REsp 2.166.273, a 3ª Turma do STJ decidiu que, quando o loteador não solicita a aprovação do loteamento à prefeitura e inicia a urbanização sem essa autorização, caracteriza-se um loteamento clandestino.

Nesse caso, a compra e venda de um lote não registrado é considerada ilícita, pois a Lei 6.766/1979 busca justamente evitar os impactos ambientais e sociais de loteamentos irregulares.

O que diz a jurisprudência?

Quando o loteamento é considerado clandestino, ainda que seja possível a nulidade do contrato e restituição dos valores pagos, em muitos casos há o legítimo interesse de que haja a regularização, para que os adquirentes possam permanecer com os imóveis construídos.

Neste caso, a justiça tem entendido pela condenação do vendedor e do munícipio, para que ambos procedam com as obras de regularização. Vejamos:

CONSTITUCIONAL E PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO CIVIL PÚBLICA – PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – LOTEAMENTO CLANDESTINO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – REGULARIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – RESPONSABILIDADE. Parcelamento irregular do solo urbano. Ausência de quaisquer formalidades legais perante os órgãos públicos. Obrigação do empreendedor. Poder-dever do Município de fiscalizar e promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano (art. 30, VIII, CF). Dever de todo loteador de tomar as providências referentes ao parcelamento do solo e atender às exigências urbanísticas da Lei n° 6.766/79. Irregularidades comprovadas. Condenação do Município e da loteadora à execução das obras de infraestrutura básica para regularização do loteamento. Admissibilidade. Pedido procedente, em parte. Sentença mantida. Recursos desprovidos. (TJSP; Apelação Cível 3001813-08.2013.8.26.0470; Relator (a): Décio Notarangeli; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Público; Foro de Porangaba – Vara Única; Data do Julgamento: 06/12/2020; Data de Registro: 06/12/2020)

Conclusão

É essencial analisar e consultar a matrícula atualizada do imóvel antes de qualquer negociação, pois este documento é público e constitui uma diligência mínima que todos os envolvidos em uma transação imobiliária devem adotar.

Se você adquiriu um terreno em um loteamento sem registro e está passando por dificuldades legais, procure a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Esse suporte profissional pode ajudar a esclarecer seus direitos e a tomar as providências necessárias para resolver a situação com segurança. Proteja seu patrimônio e evite riscos, contando com o apoio de um especialista.

A compra de um imóvel, muitas vezes, representa a concretização de um plano de vida e, por isso, merece grande atenção dos compradores. Dada a seriedade do ato, é recomendável que as partes consultem um advogado especialista no assunto antes de concretizar a compra. Porém, é bem sabido que imprevistos acontecem e, durante este processo, é possível que o comprador precise desfazer o negócio, seja pela impossibilidade de pagamento, seja por questões pessoais.

Mas, será que a lei permite a desistência do negócio? Para responder a esta questão, é preciso, primeiro, verificar qual o tipo de imóvel adquirido: na planta ou já construído.

O distrato do imóvel comprado na planta

Para o imóvel comprado na planta, o distrato pode ser feito graças à Lei nº 13.786/2018. A partir desta lei, o distrato pode ser celebrado caso haja descumprimento contratual por parte da construtora ou caso haja desistência por parte do comprador. Nos termos da referida lei, o contrato de compra e venda celebrado com a construtora deve conter uma cláusula que estabeleça as razões que permitam o distrato e que esclareçam quais as penalidades aplicáveis.

Outro ponto importante é que é possível que o adquirente faça o distrato antes da entrega do imóvel. Neste caso, o contrato deve ter sido firmado exclusivamente com a incorporadora. A empresa, por sua vez, deverá devolver os valores atualizados pelo índice disposto em contrato, sendo possível o desconto da taxa de corretagem e de multa de até 25% do valor.

O distrato do imóvel já construído

No caso de imóvel já construído, não é aplicável a Lei nº 13.786/2018, visto que a norma regula somente os imóveis adquiridos na planta. Para estas situações, é aplicável o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Este último código só é aplicável nos casos em que a compra tenha sido realizada através de uma empresa e fora do seu estabelecimento.

No caso do contrato de compra e venda, o Código Civil estabelece que o distrato poderá ser feito caso haja inadimplemento da outra parte, isto é, caso o vendedor deixe de cumprir com o disposto em contrato. Porém, além desta disposição, o que será aplicável à relação jurídica é o que estiver escrito em contrato. Na hipótese de o contrato não prever situações que permitem o distrato, não será possível o desfazimento da venda sem a concordância do vendedor.

O que diz a jurisprudência?

Um dos pontos importantes do distrato é que a sua anulação somente ocorrerá a partir da análise do caso concreto, feita na Justiça.

Vejamos uma recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro sobre o assunto, em que um comprador assinou o distrato, recebeu os valores e, dois anos após a celebração do ato, requereu a anulação:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE DISTRATO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL (DESISTÊNCIA) POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE MORA DA PARTE RÉ. Autor que desistiu da compra de imóvel e firmou distrato com a ré. Autor que pretende anulação do distrato. Sentença anulando o distrato e condenando a parte ré na restituição de 80% da quantia paga pelo autor, corrigidos monetariamente do desembolso e com juros contados da citação. Apelação da parte ré. Sentença que se reforma. O Superior Tribunal de Justiça entende pela possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por parte do comprador quando não for suportável o adimplemento contratual, com imediata restituição de valores pagos. Autor que, no entanto, já obteve administrativamente dos promitentes vendedores o distrato, mas busca agora a anulação do mesmo. Instrumento particular de distrato convertendo os valores pagos em carta de crédito a ser utilizada obrigatoriamente na aquisição de imóvel de grupo econômico do qual a ré faz parte. Autor maior de idade, plenamente capaz e, supostamente, com bom nível de instrução. Cláusula contratual clara e expressa, que não deixa margem a dúvidas de como se dará a restituição dos valores pagos. Autor que, inexplicavelmente, somente dois anos após assinatura do distrato buscou o Judiciário para obter sua anulação sem demonstrar qualquer vício de consentimento ou onerosidade excessiva a justificar sua pretensão. Necessidade de observar os princípios gerais que regem os contratos, tais como o da boa fé e do pacta sunt servanda. Recurso conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos formulados pela parte autora, com inversão dos ônus sucumbenciais. (0069054-18.2018.8.19.0002 – APELAÇÃO. Des(a).  RICARDO ALBERTO PEREIRA – Julgamento: 08/07/2021 – VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A compra de um imóvel é uma situação que demanda que as partes tenham muita cautela e atenção às leis.

É por isso que, se você está adquirindo um imóvel já construído, principalmente vendido por um particular, é extremamente importante que a venda seja celebrada a partir de um contrato de venda e que o documento seja redigido e revisado por um advogado especialista no assunto.

A execução fiscal é uma medida utilizada pelos órgãos públicos para cobrar os contribuintes inadimplentes há um certo tempo. Isso significa que, para que um contribuinte seja executado, é preciso que a dívida seja convertida em certidão de dívida ativa. A Fazenda Pública, por sua vez, tem até 5 anos, contados da data do vencimento da dívida, para cobrar os valores.

No Brasil, as execuções fiscais correspondem a 39% dos processos pendentes de julgamento. É por isso que é comum que qualquer cidadão sofra uma execução como essa, que é comumente utilizada para cobrança de IPTU.

Recebi uma intimação sobre uma execução fiscal. Quais são os primeiros passos?

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto que deve ser pago anualmente por todo aquele que possui um imóvel urbano. Ainda que o valor seja baixo, muita gente se esquece de pagar o tributo e acaba sendo executada. A citação do devedor pode ser feita através de carta, oficial de justiça ou de edital. Citado o contribuinte, ele tem três caminhos: 1) apresentar exceção de pré-executividade; 2) apresentar embargos à execução; 3) pagar a dívida.

Nota-se que, para os itens 1 e 2, é necessário que o devedor seja representado por um advogado.

A exceção de pré-executividade

A exceção de pré-executividade é uma das defesas possíveis em um processo de execução. Ela pode ser apresentada quando a cobrança tiver alguns vícios, como de prescrição, ser indevida, em caso de erro na citação do executado, entre outros erros de ordem material ou pública. Neste caso, o advogado irá analisar o processo e indicará se houve algum erro que justifique a apresentação desta defesa. A depender do erro e do julgamento pelo juiz, é possível que a execução seja arquivada e o contribuinte seja isento de pagar os valores cobrados.

Embargos à execução

O embargo à execução é uma defesa a ser apresentada quando houve alguma das causas dispostas no art. 917 do Código de Processo Civil, como, por exemplo, a incompetência do juízo ou excesso de execução, isto é, valor cobrado acima do devido. Novamente, será o advogado, a partir da sua expertise, que determinará sobre a possibilidade de apresentação deste tipo de defesa.

O pagamento da dívida

Por fim, o executado também poderá realizar a quitação da dívida. Para isso, deverá buscar o tribunal em que a execução está tramitando e realizar o depósito dos valores cobrados. Nos termos do art. 829 do CPC, o executado tem 3 dias úteis, contados da citação, para realizar o pagamento.

Uma alternativa viável é recorrer diretamente à prefeitura e tentar parcelar os valores vencidos de IPTU, tendo em vista que, em algumas cidades, são realizados “mutirões” para o pagamento de IPTU atrasado, com possiblidade de desconto.

E se eu não fizer nada?

Se o executado for citado e não apresentar defesa ou pagar os valores, terá início a fase de busca e penhora de bens. Com isso, caso ele tenha bens em seu nome ou valores em conta bancária, a justiça realizará a desapropriação e quitará os valores de IPTU. Essa não é uma boa alternativa, tendo em vista os prejuízos decorrentes da ação.

O que diz a jurisprudência?

Além do inquilino, o usufrutuário também tem o dever de pagar o IPTU do imóvel que detém o usufruto. Esta é uma questão prevista no Código Tributário e que é aplicada pelos tribunais de justiça, conforme se vê na seguinte decisão do TJRJ.

DIREITO TRIBUTÁRIO. COBRANÇA DE IPTU. EXERCÍCIOS 2016 E 2017. USUFRUTO. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO USUFRUTUÁRIO. ARTIGOS 34 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL E 1.403, II DO CÓDIGO CIVIL. Apelação interposta de sentença que extinguiu a execução fiscal, acolhendo-se exceção de pré-executividade. 1.A responsabilidade pelo pagamento do IPTU abrange aquele que detém qualquer tipo de gozo relevante ao imóvel, legitimando como sujeito passivo o proprietário, o titular do domínio útil e o possuidor do imóvel, na forma dos artigos 34 e 124, ambos do Código tributário Nacional. 2.Entretanto, no caso do usufruto, incumbe ao usufrutuário a obrigação tributária pelos encargos decorrentes do uso e fruição do imóvel. Inteligência do artigo 1.403, II, do Código Civil. 3.Precedentes jurisprudenciais do Superior Tribunal de Justiça. 4.Recurso ao qual se nega provimento. (TJ-RJ – APL: 00939348020198190021, Relator: Des(a). FERNANDO FOCH DE LEMOS ARIGONY DA SILVA, Data de Julgamento: 16/08/2021, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/08/2021)

Conclusão

Se você foi citado em um processo de execução fiscal, vale a pena buscar um advogado, para que o profissional avalie se houve alguma irregularidade na cobrança e, assim, apresente a defesa pertinente.