O exercício do cargo de síndico demanda do indivíduo uma série de responsabilidades, sendo uma tarefa repleta de funções. É por isso que o condomínio deve eleger uma pessoa extremamente competente para este fim.

Além do exercício das competências, o síndico também poderá ser responsabilizado civilmente pelos seus atos. 

Mas afinal, o que é responsabilidade civil?

A responsabilidade civil é o dever da pessoa, seja ela física ou jurídica, de reparar pelo dano causado, dano este que poderá estar tanto na esfera material quanto moral.

É a Constituição Federal e o Código Civil que estabelecem este dever. No entanto, a forma de reparação e a quantia devem ser estimadas no contrato ou judicialmente.

Entendido o conceito de responsabilidade civil, pode-se dizer que, toda vez que o síndico for o responsável pelo dano a um condômino ou ao próprio condomínio, ele terá o dever civil de realizar a reparação.

Mas será que todos os atos exercidos pelo síndico são passíveis de reparação?

Quais são as obrigações legais do síndico?

Para que possamos saber quais atos do síndico são passíveis de condenação por responsabilidade civil, é preciso que seja entendido sobre quais as funções de um síndico segundo a legislação.

Segundo o Código Civil, o síndico tem como função:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar o condomínio, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Com isso, é possível afirmar que sempre que o condômino ou condomínio for prejudicado em razão da inobservância das obrigações pelo síndico, o referido deverá ser responsabilizado civilmente.

Além disso, em caso de violações aos direitos trabalhistas dos funcionários do condomínio, o síndico também poderá ser responsabilizado.

Como o síndico pode ser punido em caso de descumprimento?

Conforme dito anteriormente, a forma e o valor da reparação em caso de dano não estão previstos em lei, devendo ela ser determinada por um juiz, através de um processo judicial, ou através de uma previsão na Convenção de Condomínio.

Com isso, os condôminos poderão estabelecer na Convenção quais as punições serão aplicáveis ao síndico em caso de descumprimento de suas funções.

Na hipótese de haver algum dano pelo síndico, mas a Convenção não prever nenhuma sanção, caberão aos condôminos lesados ingressarem com ação judicial contra a pessoa do síndico, seja ele pessoa física, ou pessoa jurídica na qualidade de administradora.

O que diz a jurisprudência?

Uma das principais responsabilidades do síndico é quanto ao manejo dos valores pagos pelos condôminos.

Inclusive, caso seja verificada alguma irregularidade na quantia em caixa é possível que o síndico, mesmo que já destituído do cargo, seja responsabilizado judicialmente.

Uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo demonstra a questão. Vejamos.

RESPONSABILIDADE CIVIL. INDENIZAÇÃO. QUESTIONAMENTO SOBRE A GESTÃO DE CONTAS E DESPESAS CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PELO SÍNDICO ANTECESSOR. Parte autora que, durante o período de 2003 a 2010, exerceu a função de síndico de condomínio residencial. Eleição sendo conduzida ao cargo novo condômino que, em sede de auditoria, apontou o valor de R$ 286.000,00, de despesas do condomínio, sem o devido lastro probatório. Demanda de prestação de contas que apontou a divergência de valores de aproximadamente R$ 3.000,00 devido pelo anterior síndico ao condomínio. Desavenças e condutas passíveis de censura que decorrem da vida em sociedade, sobre as quais, não restou configurado a ocorrência de atos ilícitos ensejadores da pretendida indenização por danos morais. Precedentes. Pedido julgado improcedente. Decisão mantida. RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO. (TJ-SP – AC: 00146361720128260562 SP 0014636-17.2012.8.26.0562, Relator: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 04/07/2019, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/07/2019)

Conclusão

Ser síndico exige o conhecimento mínimo da legislação federal, estadual e até municipal, visto que o descumprimento das normas pode ensejar em sérias sanções.

Se você é síndico e possui dúvidas quanto ao exercício de sua função não hesite em procurar um advogado!