O pagamento da taxa condominial é condição fundamental para que o condômino possa permanecer utilizando o condomínio. Sobre isso, o art. 1.336, I, do Código Civil estabelece que é dever dos condôminos contribuir com as despesas do condomínio, na proporção de suas cotas. Porém, a dúvida que surge entre os condôminos e síndicos é quanto aos meios que possam coagir o condômino inadimplente a quitar suas despesas condominiais. Sobre isso, seria possível cortar o fornecimento de água no intuito de compelir o devedor a quitar os valores?
No artigo de hoje, listaremos quais são as medidas permitidas em lei e falaremos sobre as medidas atípicas permitidas pelos tribunais.
Código Civil e as regras para os inadimplentes?
De acordo com o art. 1.336, §1º, o condômino que estiver inadimplente com suas obrigações poderá pagar multa e juros sobre o valor devido. E sobre isso, é possível que o condomínio estabeleça multa e juros em sua convenção de condomínio. Adiante, o art. 1.347 do CC determina que o condômino que reiteradamente descumprir com suas obrigações poderá receber multa de até 5 vezes o valor da taxa condominial, desde que ¾ dos condôminos votem a favor da aplicação da multa. Inclusive, o STJ, em sede do REsp 1.247.020, já decidiu que é possível a cumulação da multa prevista no art. 1.336, §1º, com a multa disposta no art. 1.347.
Com isso, legalmente a única medida prevista em lei para coagir o devedor a realizar o pagamento da taxa de condomínio é a aplicação de juros e multa sobre o valor devido.
Corte do fornecimento de água: existem medidas atípicas para a cobrança?
Tendo em vista que o Código Civil prevê como meio coercitivo tão somente a aplicação de juros e multa sobre o valor devido, coube aos tribunais decidir se medidas não listadas em lei podem ser aplicadas pelos condomínios. No que se refere ao corte de fornecimento de água ao condômino inadimplente, recentemente o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que esta medida é ilegal e vexatória, arbitrando o pagamento de danos morais pelo condomínio ao devedor.
Vale ressaltar que, ainda que o Código Civil só preveja o pagamento de multa e juros, o Código de Processo Civil elenca as dívidas condominiais como título executivo extrajudicial, o que torna possível que o condomínio ingresse com uma execução judicial para cobrar o condômino inadimplente. Além disso, o STJ também decidiu que é possível penhorar o imóvel para quitar as dívidas de condomínio. Assim, de acordo com a lei e os tribunais, não é possível a aplicação de medidas atípicas, mas tão somente as previstas em lei, qual seja multa, juros e execução judicial, que pode ser seguida de penhora.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos a decisão do TJSP que decidiu pela ilegalidade do corte de fornecimento de água para a cobrança de despesas do condomínio:
CONDOMÍNIO. Ação de indenização por danos morais. Sentença de procedência parcial do pedido. Condomínio réu que, em razão do inadimplemento das despesas de condomínio, efetuou o corte no fornecimento de água para a unidade devedora. Exercício arbitrário das próprias razões. Art. 187 do CC. Condômino inadimplente que está sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Além das sanções pecuniárias, a lei estabelece em favor do condomínio instrumentos processuais efetivos e céleres para se cobrar as dívidas condominiais, tais como: penhora da unidade devedora e execução do título extrajudicial. Diante de todos esses instrumentos colocados à disposição pelo ordenamento jurídico percebe-se que não há razão legítima para que o condomínio se valha de meios vexatórios de cobrança, como ocorreu no presente caso, sendo evidente a ofensa à dignidade humana. Danos morais devidos. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1018028-76.2022.8.26.0309; Relator (a): Carmen Lucia da Silva; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jundiaí – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/09/2023; Data de Registro: 13/09/2023)
Conclusão
A cobrança das taxas condominiais pode ser feita contra o morador e também contra o proprietário. Isso significa que, se você aluga um imóvel e o seu inquilino não quita as taxas, o condomínio tem legitimidade para realizar a cobrança contra você.
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