A descrição exata dos dados do imóvel na matrícula é condição fundamental para garantir a validade da compra e venda do bem. Uma questão muito comum é o fato de que os proprietários dos bens somente se deparam com o erro da matrícula no momento da venda do imóvel. Com isso, a transferência fica impedida enquanto perdurar o erro.
Pensando nesta questão, preparamos este artigo e esclareceremos que poderá ser feita a retificação da matrícula de imóvel.
A retificação da matrícula do bem
A retificação da área do imóvel poderá ser feita de duas formas: por meio de um processo judicial ou diretamente no Registro de Imóveis competente. O procedimento aplicado dependerá da razão pelo qual é necessário retificar o imóvel. Quando nos referimos à correção do tamanho do imóvel, estamos tratando de um erro matemático ou de área que sempre existiu na propriedade em questão. Nestes casos, a retificação deverá ser feita a partir de um pedido no Registro de Imóveis competente. Caso a intenção seja acrescentar uma área que está sendo utilizada ao imóvel, não se trata de uma retificação, mas de um processo de usucapião da área em questão. Nesse caso, é necessário seguir os trâmites legais da usucapião para obter a regularização da posse dessa área adicional.
No caso de alteração ou inserção de medidas perimetrais, é necessário obter a concordância dos vizinhos confrontantes, que deverá ser formalizada em documento separado ou através da assinatura na própria planta. Na hipótese de os vizinhos confrontantes não concordem com a retificação de área, é preciso solicitar ao Oficial de Registro que os notifique para que se manifestem sobre o pedido. Com o silêncio dos vizinhos confrontantes, há a interpretação de que houve concordância, de modo que o registrador procederá com a averbação da retificação da área.
E se eu for o comprador? Posso anular o contrato de compra e venda?
Na hipótese de o erro da matrícula não constar no contrato de compra e venda, o comprador poderá rescindir o contrato por omissão do vendedor, além da impossibilidade de registro do bem adquirido. Porém, caso o vendedor tenha informado sobre o erro de matrícula e da necessidade de retificação, a rescisão pelo comprador não será possível, dado que houve anuência de sua parte. Em todo caso, somente um advogado especialista em Direito Imobiliário poderá informar a melhor saída para o caso em concreto.
O que diz a jurisprudência?
Os tribunais têm entendido que a retificação do registro imobiliário só ocorrerá caso o erro tenha ocorrido na transposição das informações. Na hipótese de erro decorrente do contrato de compra e venda, não será possível a retificação.
Vejamos o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre o assunto:
Apelação Cível. Ação de retificação de registro imobiliário – Sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por falta de interesse processual, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil – Recurso de apelação interposto pela autora – Artigo 213 da Lei de Registro Públicos (Lei nº 6.015/1973), inciso I, alínea “a”, que permite a retificação de matrícula imobiliária na hipótese de omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título – Caso dos autos, contudo, em que inexiste erro, tampouco omissão no registro do imóvel – Autora que, por equívoco, tomou posse e edificou em lote diverso do que adquiriu – Questão discutida nos autos que é de origem contratual e não registral – Falta de interesse de agir para o pedido de retificação de registro imobiliário – Sentença mantida – Recurso desprovido. Nega-se provimento ao recurso de apelação. (TJSP; Apelação Cível 1004135-98.2016.8.26.0609; Relator (a): Christine Santini; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taboão da Serra – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/06/2021; Data de Registro: 23/06/2021)
Conclusão
Se você constatar que as medidas do seu imóvel estão erradas na escritura, é fundamental buscar orientação jurídica especializada para resolver essa questão. Um advogado experiente em Direito Imobiliário poderá auxiliá-lo a encontrar a melhor solução, seja por meio de negociação extrajudicial, seja pela via judicial, garantindo a retificação da matrícula.
