As novas formas de aquisição de imóveis permitem que os compradores deem uma pequena entrada e parcelem por muitos anos o restante do valor. No entanto, dado o tempo do financiamento, que pode 10, 20 e até 30 anos, existem contratempos que podem ocorrer neste ínterim, como a morte do titular do financiamento. Neste caso, falecendo o titular/dono do imóvel, como é feita a partilha deste bem? A dívida é perdoada pela financiadora?
Primeiro, a regra geral do Direito Sucessório é de que o espólio do devedor é que deverá quitar todas as dívidas deixadas pelo falecido. Aqui no blog já falamos sobre as dívidas deixadas pelo falecido. Vale a pena conferir! Deste modo, as opções dos herdeiros em caso de imóvel financiado são: quitar o restante das parcelas com o espólio do falecido, realizar a venda do bem, de modo a repassar a dívida ao comprador ou os herdeiros assumirem a dívida e, após a quitação, realizar a partilha entre si.
Vale ressaltar que durante o inventário os herdeiros serão responsáveis pelo pagamento das prestações do imóvel, na proporção de suas cotas de herança, e após o término do inventário poderão reaver os valores pagos a partir do espólio partilhado. No entanto, os herdeiros não ficarão restritos a estas opções caso o falecido tenha realizado o financiamento do imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação.
O SFH é o sistema de financiamento mais utilizado no Brasil por oferecer créditos a cidadãos que preencham alguns requisitos e por facilitar a aquisição de imóveis. Uma das obrigações dos adquirentes por esse sistema é a contratação obrigatória de um seguro contra danos físicos ao imóvel e morte e invalidez permanente. Deste modo, caso o falecido tenha financiado o imóvel através do SFH, as parcelas vincendas após a sua morte serão quitadas através deste seguro.
Vale ressaltar que uma das garantias previstas pelo SFH é o financiamento através da composição de renda, ou seja, é possível que os devedores sejam mais de um e, a depender do banco, não será necessário que sejam cônjuges ou tenham grau de parentesco. No geral, o critério adotado pelas instituições financeiras é o de coabitação. Caso haja composição de renda, cada individuo devedor terá uma cota correspondente da parcela a título de responsabilidade em caso de morte. Por exemplo, se um imóvel foi financiado entre avô, filho e neto, o banco irá considerar a renda auferida por cada um e sua responsabilidade no pagamento da parcela. Deste modo, havendo a morte de um dos devedores, o seguro só irá cobrir a parte correspondente a ele. A título de ilustração, se no exemplo acima o avô (que figura como um dos devedores do financiamento pela composição de renda) era responsável por pagar 40% do valor da parcela, o seguro só cobrirá 40% do restante das parcelas vincendas após o seu falecimento. Assim, se após a sua morte havia ainda R$100 mil a serem pagos, o seguro só quitará R$ 40 mil deste valor, devendo o pai e o filho continuarem quitando os outros R$ 60 mil.
Como ficará o inventário deste imóvel caso o seguro cubra a cota correspondente do avô falecido?
O imóvel financiado será dividido entre os indivíduos que compõem o financiamento, na proporção de suas cotas. No caso do exemplo acima, o avô, que também é parte na dívida e que é responsável por 40% do pagamento das parcelas, será titular de 40% do imóvel. Assim, com a sua morte, o imóvel financiado também comporá o seu inventário, ainda que ele não seja do de cujus em sua totalidade. Na verdade, em seu inventário deverão ser partilhados os 40% do imóvel entre os herdeiros, de modo que os outros 60% continuarão sendo do filho e do neto, na proporção feita no financiamento.
O que diz a jurisprudência?
Em um julgado do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, o desembargador decidiu que o seguro obrigatório do SFH não cobrirá as parcelas inadimplidas antes do falecimento do titular. No caso em questão, antes do falecimento do devedor, ele possuía algumas parcelas não quitadas, de modo que a cobertura do seguro não contemplou estes valores, somente o montante correspondente ao período posterior à sua morte. Vejamos.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL.SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FCVS. QUITAÇÃO. MORTE DO MOTUÁRIO.PREQUESTIONAMENTO. OMISSÃO INEXISTENTE. IMPROVIMENTO. 1. Embargos de Declaração interpostos contra o v. acórdão que, por unanimidade, negou provimento as apelações interpostas. O acórdão embargado manteve a sentença que acolheu parcialmente os pedidos dos autores, de forma a cobrar o saldo devedor residual de acordo com o laudo pericial e não como alegado pela ré, CEF, em razão da ocorrência de amortização negativa. 2. O acórdão embargado é claro, coerente e suficiente, sem sombra de omissão ou obscuridade, nos eu entendimento de que: i) não incide a cobertura do FCVS in casu; ii) a quitação do imóvel pela seguradora, com o falecimento do mutuário original, resta prejudicado pela inadimplência à data do óbito. [….] 10. No tocante à quitação, insistentemente perseguida pelo autor em seu recurso, cabe informar que o contrato de financiamento em tela não conta com a cobertura do saldo devedor pelo FCVS, como aliás ressaltou o perito, sendo indevido o acolhimento desse pedido. Portanto, o mutuário-devedor deve arcar com o pagamento do saldo residual apurado ao final do período das amortizações previstas contratualmente. Aliás, oportuno anotar, que o falecimento do devedor noticiado nos autos, após a sentença, em nada aproveita a quitação do contrato, observado que à data do óbito, em 17 de agosto de 2016, todas as parcelas pendentes referiam-se a encargos pretéritos e não pagos, impossibilitando a cobertura do montando pelo seguro habitacional. 5. Embargos de declaração conhecidos e improvidos. (Apelação Cível – Turma Espec. III – Administrativo e Cível. RELATOR: Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA. 27ª Vara Federal do Rio de Janeiro. Data de julgamento: 23/03/2018).
Conclusão
O falecimento do titular do financiamento deixa aos herdeiros diversos caminhos. No entanto, é essencial que tenham conhecimento acerca do seguro obrigatório (se financiado pelo SFH). Além disso, as implicações quando há a composição da renda no financiamento e o falecimento de um dos devedores devem ser considerados no momento de adquirir o imóvel. Por isso, pesquise todas estas questões antes de financiar um bem.
