Se você está em vias de adquirir um imóvel, certamente já leu ou ouviu sobre arras e sinal. Esses conceitos podem parecer complexos à primeira vista, mas são elementos importantes presentes nos contratos de compra e venda de imóveis. Caso você tenha dúvidas sobre do que se trata estes termos, preparamos este artigo com informações importantes sobre o tema.
A definição de arras e sinal no Código Civil
Ao contrário do que pode parecer à primeira vista, no âmbito do Código Civil, as arras e sinal são termos utilizados para descrever a mesma coisa: os valores pagos como forma de garantia na formalização de um contrato. Essa prática é comum em diversas transações, especialmente nas operações de compra e venda de imóveis. As arras têm uma finalidade dupla: estabelecer um compromisso entre as partes e definir as consequências em caso de desistência ou descumprimento do contrato.
As arras e o sinal são importantes para aqueles que desejam adquirir ou vender um imóvel, pois oferecem garantias em caso de desistência ou descumprimento do contrato. Para o comprador, evita-se a frustração de descobrir que o imóvel foi vendido a outra pessoa após assinar a promessa de compra e venda. Para o vendedor, há a proteção contra a desistência do comprador após ter a certeza da venda. Em visto disso, existem dois tipos de arras: as arras confirmatórias e as arras penitenciais.
Arras penitenciais e arras confirmatórias
As arras confirmatórias têm a finalidade de tornar o contrato obrigatório, impedindo a rescisão unilateral por qualquer uma das partes. Com isso, se houver o desfazimento do contrato, é necessário analisar quem deu causa à desistência. Se o desfazimento ocorrer por quem pagou as arras ou o sinal, o valor será retido pela parte que as recebeu. Se for o recebedor das arras o desistente, estas devem ser devolvidas em dobro à parte que as pagou.
Por sua vez, as arras penitenciais são aplicadas quando o contrato expressamente permite o direito de arrependimento. Nessa situação, as próprias arras têm a função de indenização, de modo que aquele que desistir do negócio jurídico automaticamente perderá o direito à garantia paga. No caso de o vendedor do imóvel desistir do negócio, para que ele possa reaver o bem deve devolver em dobro as arras recebidas, como forma de compensar o comprador.
O que diz a jurisprudência?
Um ponto importante decidido pelo Superior Tribunal de Justiça é a respeito da devolução das arras em caso de inexecução contratual do vendedor. Em razão de o Código Civil de 1916 prever que nesta hipótese a devolução deverá ser em dobro, inúmeros foram os questionamentos ao STJ. No entanto, a posição do Tribunal foi de que a devolução será equivalente ao que foi pago, ainda que tenha ocorrido inexecução contratual. Vejamos.
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ARRAS. ART. 418 DO CC/2002. INEXECUÇÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL ÀQUELE QUE RECEBEU AS ARRAS. DEVOLUÇÃO MAIS O EQUIVALENTE. CONFIGURAÇÃO. 1- Recurso especial interposto em 25/01/2021 e concluso ao gabinete em 22/03/2021. 2- O propósito recursal consiste em dizer se as arras ofertadas devem ser “devolvidas em dobro” na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que as recebeu. 3- Tanto na hipótese de direito de arrependimento quanto na de inexecução do contrato, à devolução das arras deverá ser somado o “equivalente”, se aquele que se arrependeu ou inadimpliu foi quem as recebeu. 4- O Código Civil de 2002, em seu art. 418, não mais utiliza o termo “dobro” previsto no Código Civil de 1916 tendo em vista o fato de que pode ser dado a título de arras bens diferentes do dinheiro, sendo preferível a expressão “mais o equivalente” adotada pela novel legislação. 5- Do exame do disposto no art. 418 do Código Civil é forçoso concluir que, na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente. 6- Recurso especial provido. (REsp n. 1.927.986/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe de 25/6/2021.)
Conclusão
As arras e o sinal são elementos essenciais nos contratos de compra e venda de imóveis. Além de garantir o compromisso entre as partes, esses valores funcionam como uma segurança para ambas as partes envolvidas na transação.
Vale ressaltar que, nos termos do art. 417 do Código Civil, as arras podem ser pagas em dinheiro ou em bem móvel. É fundamental que as partes envolvidas compreendam as implicações das arras e dos diferentes tipos de cláusulas contratuais, evitando possíveis conflitos no futuro.
