Imagine a seguinte situação: você compra um imóvel, passa a residir nele, mas encontra uma série de problemas na estrutura. Diante da gravidade dos problemas, você exige a rescisão do contrato de compra e venda com a consequente devolução dos valores já pagos. O vendedor, por sua vez, aceita devolver os valores já recebidos, mas, em contrapartida, exige o pagamento de aluguéis pelo período em que você morou lá. Será que este pedido é plausível? Segundo uma recente decisão do STJ, sim.
A decisão do STJ
No caso julgado pelo STJ (REsp 1613613), as compradoras concordaram em comprar uma casa e, posteriormente, descobriram que o imóvel estava em uma área de marinha. Após várias tentativas de regularizar a situação, as compradoras ingressaram com uma ação para desfazer o negócio e exigiram a devolução do dinheiro pago. O tribunal do Rio de Janeiro, por sua vez, condenou as partes a devolver os valores, devendo ser abatido o montante correspondente à taxa de ocupação pelo período em que as compradoras permaneceram no imóvel, o que levou ao recurso ao STJ. O STJ decidiu que, no intuito de evitar que o consumidor seja beneficiado sem justificativa, nos casos em que o contrato de compra e venda de um imóvel for rescindido, o pagamento proporcional de aluguel será devido.
Um ponto importante decidido pelo STJ é que o pagamento deverá ocorrer independentemente da culpa pelo cancelamento do negócio − mesmo que a rescisão seja causada pelo não cumprimento do vendedor.
E se o comprador tiver realizado benfeitorias?
As benfeitorias são as melhorias realizadas em um bem, que podem auxiliar na preservação do patrimônio ou dar novas funções ao bem. Na decisão do STJ, o ministro relator determinou que, nestes casos, o vendedor deverá devolver os valores recebidos e indenizar o comprador pelas benfeitorias feitas. Com isso, é evidente que o processo judicial que verse sobre o tema exigirá a realização de perícia para que sejam atestados os valores das benfeitorias e do valor do aluguel devido pelo comprador.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos a decisão do STJ sobre o tema:
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES DA CORTE. 1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.933.996/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022, DJe de 23/2/2022.)
Conclusão
Ainda que a decisão do STJ venha trazer novos contornos para as partes que realizam a venda de um imóvel, é importante que antes de comprar uma casa ou apartamento, as partes façam uma diligência prévia no bem. Esta diligência verificará a regularidade técnica e documental do bem e poderá ser feita por um advogado que atue na área de Direito Imobiliário.
