Na última década surgiram diversas novas formas de prestações de serviços a partir da utilização de plataformas digitais. E isto não foi diferente com o ramo de hospedagem. Atualmente, uma das plataformas mais conhecidas e utilizadas no mundo todo é o Airbnb, que permite a locação de um espaço por tempo determinado, espaço este que muitas vezes está localizado em prédios residenciais. A partir daí, inúmeros condomínios passaram a questionar judicialmente sobre a possibilidade ou não dos condôminos utilizarem os seus imóveis como locação temporária através das plataformas digitais como o Airbnb. Em abril deste ano, o STJ deu a resposta para este caso. Segundo a decisão do tribunal, o condomínio poderá impedir o uso de imóveis para locação pelo Airbnb.
E como a decisão repercutirá na prática
Nos termos da decisão do STJ, o condomínio que tiver estabelecido em sua convenção que os imóveis do local são restritos ao uso residencial veda os condôminos de dispor os imóveis para fins de locação temporária, como é o caso do Airbnb. Segundo o STJ, a utilização do imóvel para hospedagem de terceiros traz com ela a alta rotatividade no local, ofertando insegurança e perturbação aos demais moradores. Com isso, há um desvio da finalidade do condomínio, gerando prejuízos aos outros condôminos. Na prática, se a convenção do condomínio não dispuser que o edifício ou o conjunto de casas tenha como finalidade o serviço de hospedagem ou, ainda, restringir o uso para fins residenciais, o síndico ou outro responsável poderá barrar os usuários do Airbnb de utilizar o imóvel como hospedagem.
Toda esta questão esteve controvertida por tanto tempo, em razão de a lei do inquilinato não regulamentar as locações que tenham prazo inferior a 90 dias, tampouco a situação de locação de imóveis em Airbnb poderem ser enquadradas na Política Nacional do Turismo. Porém, agora, com a decisão do STJ, os condomínios possuem respaldo jurisprudencial para barrar os condôminos de utilizar seus imóveis com esta finalidade. Todavia, ainda é possível que os condomínios que tenham por finalidade o uso residencial permitam a utilização dos imóveis como Airbnb, não estando eles vinculados à decisão do STJ.
O que diz a jurisprudência?
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça elenca os fundamentos pelos quais os condomínios poderão negar que os condôminos utilizem os imóveis para locação em Airbnb. Vejamos.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO IMPROVIDO. 1. Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem. 2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo. 7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). (STJ – REsp: 1819075 RS 2019/0060633-3, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 20/04/2021, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2021)
Conclusão
Com a recente decisão do STJ, caso você esteja pensando em investir em um imóvel para utilizá-lo como Airbnb, verifique antes a convenção do condomínio.
Em caso de dúvidas, consulte um advogado.
