Adquirir um imóvel novo costuma ser uma decisão planejada, especialmente para quem já construiu patrimônio ao longo da vida. Justamente por isso, o surgimento de rachaduras, infiltrações ou outros problemas estruturais pouco tempo após a entrega gera preocupação legítima: afinal, trata-se de falha estética ou de um defeito grave que autoriza medidas mais drásticas, como a rescisão do contrato?
A resposta depende da gravidade do problema, do tipo de contrato firmado e da forma como o imóvel foi adquirido. A legislação brasileira oferece instrumentos para proteger o comprador, inclusive em situações que envolvem financiamento bancário.
O que a lei determina sobre vícios construtivos e anulação do contrato
Quando o imóvel é adquirido diretamente da construtora, a relação é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Isso significa que a responsabilidade da construtora é objetiva: não é necessário provar culpa, apenas a existência do defeito e o nexo com a obra.
Rachaduras não são, por si só, irrelevantes. Dependendo da origem, como falha de fundação, problema estrutural ou erro de projeto podem caracterizar vício construtivo grave, capaz de comprometer a segurança e a solidez do imóvel. Nesses casos, a lei assegura ao comprador o direito de exigir o reparo, o abatimento do preço ou, em situações mais severas, a rescisão do contrato com restituição dos valores pagos.
Para vícios aparentes, o prazo para reclamação é mais curto. Já os vícios ocultos, que surgem com o tempo, permitem que o prazo comece a contar a partir da efetiva constatação do problema. Além disso, defeitos estruturais relevantes podem gerar responsabilidade da construtora por até cinco anos após a entrega da obra.
A anulação ou rescisão do contrato não é automática. Ela costuma ser admitida quando o problema é grave, recorrente ou quando a construtora não soluciona o defeito de forma adequada, tornando o imóvel impróprio para o uso ou desvalorizando significativamente o bem.
E quando o imóvel é financiado pela Caixa?
Uma dúvida comum surge quando o imóvel foi adquirido com financiamento, especialmente pela Caixa Econômica Federal, inclusive no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida. Muitos compradores acreditam que apenas a construtora pode ser responsabilizada, mas a prática judicial mostra um cenário diferente.
Os tribunais vêm reconhecendo que, nessas operações, a instituição financeira não atua apenas como mera financiadora. Ao participar da operação, acompanhar a execução do empreendimento e operar recursos vinculados a programas habitacionais, o banco pode ser responsabilizado solidariamente pelos vícios de construção.
Na prática, isso significa que o comprador não fica desamparado se a construtora desaparece, entra em recuperação judicial ou simplesmente se recusa a resolver o problema. Em determinadas situações, é possível discutir judicialmente tanto a responsabilidade da construtora quanto da instituição financeira, inclusive com pedidos de indenização por danos materiais e, em casos extremos, a resolução do contrato de compra e financiamento.
É importante destacar que cada caso exige análise técnica e contratual cuidadosa, especialmente para verificar a extensão da responsabilidade e a melhor estratégia jurídica.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos que, além do dever de reparar os danos, os tribunais tem decidido que o agente financiador também deve indenizar o consumidor pelos danos morais sofridos:
SFH. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, MÚTUO, CAUÇÃO DE DEPÓSITOS E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RECURSOS PROVENIENTES DO FGTS E DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PRÉVIO REQUERIMENTO ADMINISTRATIVO. PRESCINDIBILIDADE. DETALHAMENTO DO PEDIDO. INÉPCIA DA INICIAL. INOCORRÊNCIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF. GESTOR DE POLÍTICAS PÚBLICAS E REPRESENTANTE LEGAL DO FAR. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. DANOS MATERIAIS. REPARAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. DANOS MORAIS. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE (…) No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para que se configure a responsabilidade da CEF por vícios construtivos e, por consequência, a sua legitimidade para compor lides a esse respeito, é necessário que a instituição financeira tenha atuado seja na construção do imóvel, seja na elaboração do projeto, sua execução ou fiscalização das obras do empreendimento, ou, ainda, que o contrato esteja relacionado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos advindos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nesta última hipótese, consoante dispõe a Lei nº 10.188/2001, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, sendo parte legítima para responder por eventuais vícios de construção no imóvel objeto desta lide (TRF-3 — Apelação Cível 5003558-30.2019.4.03.6103 — Publicado em 17/09/2024)
Conclusão
Rachaduras em imóvel novo não são um problema trivial, especialmente quando surgem pouco tempo após a entrega. Dependendo da origem e da gravidade do defeito, a lei autoriza não apenas o reparo, mas também a revisão ou a rescisão do contrato, inclusive em financiamentos vinculados à Caixa e a programas habitacionais.
