Autor: Fiaux

Erros na declaração de imposto de renda são mais comuns do que parecem. Informações lançadas de forma incorreta, rendimentos omitidos, bens declarados com valores errados ou despesas dedutíveis esquecidas podem exigir a apresentação de uma declaração retificadora.

A legislação brasileira assegura ao contribuinte o direito de corrigir esses equívocos. Ainda assim, muitas pessoas acreditam que existe um número máximo de retificações ou que, após determinado limite, a Receita Federal pode impedir qualquer alteração.

Essa discussão ganhou força após uma decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região, que analisou justamente os limites impostos por normas administrativas para a transmissão de declarações retificadoras. Embora o caso envolvesse a Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais, conhecida como DCTF, os fundamentos adotados pelo tribunal reforçam um princípio importante do Direito Tributário: normas administrativas não podem restringir um direito previsto em lei.

O direito de corrigir erros na declaração

O Código Tributário Nacional prevê que o contribuinte pode retificar sua declaração para corrigir erro de fato, desde que sejam observadas as regras legais aplicáveis. Esse direito existe porque a finalidade da declaração é refletir corretamente a situação tributária do contribuinte.

Na prática, a retificação permite corrigir informações equivocadas antes mesmo de qualquer questionamento da Receita Federal ou durante procedimentos de fiscalização, quando a legislação admitir essa possibilidade.

No julgamento do TRF da 2ª Região, discutiu-se a limitação existente no sistema eletrônico da Receita Federal para o envio de sucessivas declarações retificadoras. A Fazenda Nacional sustentou que esse limite seria um procedimento administrativo válido, criado para organizar a fiscalização.

O tribunal, porém, adotou entendimento diferente. Para os desembargadores, mecanismos de controle podem existir, pois contribuem para a administração tributária. Contudo, eles não podem impedir, de forma absoluta, que o contribuinte apresente nova declaração destinada à correção de um erro.

Em outras palavras, o sistema pode estabelecer filtros administrativos. Ainda assim, isso não significa que o direito de retificar desapareça quando determinado número de alterações for atingido.

Limites administrativos não afastam direitos previstos em lei

A decisão destaca outro ponto relevante. Instruções normativas editadas pela Receita Federal possuem importante função administrativa, mas não podem criar restrições incompatíveis com normas de hierarquia superior, como o Código Tributário Nacional.

Isso significa que um limite operacional do sistema eletrônico não pode impedir definitivamente o exercício de um direito assegurado em lei.

Naturalmente, isso não impede que a Receita Federal analise o conteúdo da declaração retificadora. O órgão continua podendo solicitar documentos, verificar a veracidade das informações, instaurar procedimentos fiscais ou até rejeitar os efeitos da retificação quando houver fundamento legal para isso.

Portanto, a possibilidade de transmitir uma nova declaração não significa que todas as alterações serão automaticamente aceitas. O direito de retificar permanece preservado, enquanto a administração tributária mantém seu poder de fiscalização.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos o entendimento do Tribunal Regional da 3ª Região, que decidiu que o prazo de 5 anos conferido ao fisco realizar a cobrança do imposto é o mesmo prazo para que o contribuinte faça a correção judicialmente:

DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA PESSOA FÍSICA. RETIFICAÇÃO JUDICIAL. ERRO DE FATO NO PREENCHIMENTO. OMISSÃO DE PAGAMENTOS NÃO DEDUTÍVEIS. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO FISCO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CAUSALIDADE. RECURSO PROVIDO. 1 – Os limites da lide são traçados pela petição inicial, a teor dos art. 141 e 492 do CPC/15. 2 – O que pretende o autor é incluir em suas declarações de imposto de renda relativas aos exercícios de 2013 a 2018 pagamentos que realizou para terceiros (no caso, a ex-cônjuge), que não teriam conexão com o imposto devido, consistindo em parcela não dedutível do imposto de renda devido. 3 – A jurisprudência admite a retificação da declaração na esfera judicial quando constatado erro de fato no preenchimento, cometido pelo contribuinte de boa-fé, nas hipóteses em que admitida. 4 – Embora seja vedada a retificação da declaração por iniciativa do contribuinte após a notificação do lançamento (art. 147, § 1º, do CTN), admite-se a propositura de ação judicial para afastar ou corrigir equívoco de preenchimento. 5 – Considerando que a Fazenda Pública tem prazo fixado de cinco anos para proceder ao lançamento, o contribuinte dispõe do mesmo prazo para retificar a declaração de rendimentos, por se tratar de situações equivalentes, inclusive quanto ao valor de bens, doações e direitos declarados. 6 – Assim, não havendo indícios de má-fé e com base nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, tratando-se de retificação acerca de matéria que não é objeto das Notificações pendentes, deve ser permitida e processada as declarações retificadoras relativas aos exercícios de 2013 a 2018, exceto a de 2014, a fim de se corrigir os equívocos nos termos requeridos. 7 – Recaindo o ônus sucumbencial sobre o autor, consoante o princípio da causalidade, cabe condená-lo ao pagamento de honorários advocatícios, ora fixados em 10% sobre o valor da causa, atualizado, nos termos do art. 85, §§ 2º, 4º, 6º e 6º-A do CPC. 8 – Recurso de apelação provido. (TRF-3 – ApCiv: 50193965620184036100, Relator.: Desembargador Federal CONSUELO YATSUDA MOROMIZATO YOSHIDA, Data de Julgamento: 17/03/2023, 3ª Turma, Data de Publicação: DJEN DATA: 22/03/2023)

Conclusão

A legislação garante ao contribuinte o direito de retificar declarações para corrigir erros de fato. Embora existam mecanismos administrativos destinados ao controle das informações transmitidas, esses procedimentos não podem impedir, de forma definitiva, o exercício de um direito previsto em lei.

A incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI, na cessão de compromisso de compra e venda voltou a ser discutida no Supremo Tribunal Federal. O tema ganhou destaque após o reconhecimento da repercussão geral no Tema 1.124, o que significa que a decisão da Corte servirá de referência para processos semelhantes em todo o país.

A discussão é relevante porque esse tipo de contrato é comum nas negociações imobiliárias. Em muitos casos, o comprador original transfere a outra pessoa sua posição no contrato antes da lavratura da escritura definitiva. Nessa situação, surge a dúvida: o município pode cobrar ITBI mesmo sem a transferência da propriedade do imóvel?

A resposta ainda depende do julgamento definitivo do STF. No entanto, compreender os fundamentos da discussão ajuda compradores, vendedores, investidores e empresas que atuam no mercado imobiliário a avaliar riscos e planejar suas operações com mais segurança.

O que está em discussão no STF

A Constituição Federal estabelece que compete aos municípios instituir o ITBI sobre a transmissão onerosa de bens imóveis, sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis, além da cessão de direitos à aquisição de imóveis.

Durante muitos anos, a jurisprudência concentrou sua análise nas duas primeiras hipóteses. Por esse entendimento, o fato gerador do ITBI ocorre com o registro da transmissão da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Como o compromisso de compra e venda, por si só, não transfere a propriedade, diversos precedentes afastaram a cobrança do imposto nessa fase da negociação.

Entretanto, o Tema 1.124 apresenta uma questão diferente. O debate não está limitado à transmissão da propriedade. O ponto central é saber se a cessão do compromisso de compra e venda representa uma cessão de direitos à aquisição do imóvel, hipótese que também aparece expressamente na Constituição como possível fato gerador do ITBI.

Essa distinção é importante porque, na cessão, o comprador original transfere ao terceiro o direito de adquirir aquele imóvel nas condições previstas no contrato. Portanto, embora a propriedade permaneça registrada em nome do vendedor, existe a transferência de uma posição jurídica com valor econômico.

Por que a decisão poderá mudar o entendimento atual

Outro aspecto relevante é a natureza jurídica do compromisso de compra e venda. Trata-se de um contrato preliminar que assegura ao comprador o direito de exigir a escritura definitiva após o cumprimento das obrigações assumidas. Inclusive, esse direito pode ser protegido judicialmente por meio da adjudicação compulsória, ainda que o compromisso não tenha sido registrado.

Por essa razão, parte da doutrina sustenta que a cessão desse direito pode se enquadrar na hipótese constitucional de cessão de direitos à aquisição do imóvel. Nessa interpretação, o ITBI não dependeria da transferência da propriedade nem da constituição de um direito real registrado. Bastaria a cessão onerosa do direito de adquirir o imóvel.

Por outro lado, há quem defenda que a cobrança somente seria possível quando houver efetiva transmissão da propriedade ou constituição de direito real. Esse entendimento busca preservar a interpretação tradicional sobre o fato gerador do ITBI e evitar a ampliação da incidência tributária.

A definição do STF será importante porque estabelecerá critérios mais claros para compradores, vendedores, incorporadoras, investidores e municípios. Além disso, a decisão poderá impactar a arrecadação municipal, a atuação dos cartórios e a forma como operações imobiliárias serão estruturadas daqui para frente.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos que, ainda que o Tema 1.124 ainda esteja em julgamento, os tribunais estaduais, como é o caso do TJSP, aplicam o entendimento de que não é possível incidir ITBI sobre a cessão de direitos de imóvel:

APELAÇÃO E REMESSA NECESSÁRIA – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Cessão de direitos – Insurgência em face da sentença que concedeu a segurança – Descabimento – O ITBI é exigível no momento do registro da venda e compra – Mera cessão de direitos não caracteriza fato gerador – Sentença que concedeu a segurança mantida porque consentânea com o entendimento firmado pelo julgamento do Tema 1.124 pelo STF, que fixou a tese, segundo a qual “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro” – Recursos improvidos. (TJ-SP – Apelação Cível: 10668654720218260100 São Paulo, Relator.: Rezende Silveira, Data de Julgamento: 17/07/2024, 14ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 18/07/2024)

Conclusão

Até que haja uma decisão definitiva, operações que envolvam cessão de compromisso de compra e venda merecem análise jurídica individualizada. A correta interpretação da legislação e da futura posição do STF poderá evitar litígios, reduzir riscos tributários e oferecer maior segurança às partes envolvidas na negociação.

Comprar um imóvel costuma ser uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Por isso, muita gente acredita que basta analisar a matrícula do imóvel para verificar se existe algum problema. Na prática, essa conferência é indispensável, mas nem sempre é suficiente.

Em algumas situações, uma dívida tributária do vendedor pode gerar questionamentos sobre a validade da venda, principalmente quando há indícios de que o imóvel foi transferido para evitar a cobrança de débitos fiscais. Embora a boa fé do comprador seja um fator relevante, ela não elimina todos os riscos. Justamente por isso, a análise da documentação do vendedor merece a mesma atenção dedicada ao imóvel.

A matrícula do imóvel nem sempre conta toda a história

A matrícula é o principal documento para verificar quem é o proprietário, se existem penhoras, hipotecas, indisponibilidades ou outras restrições sobre o bem. Porém, ela não revela, necessariamente, a situação financeira ou tributária do vendedor.

Imagine que uma pessoa possua uma dívida tributária já inscrita em dívida ativa e resolva vender seu único imóvel. Dependendo das circunstâncias, a Fazenda Pública poderá sustentar que a venda teve o objetivo de impedir a cobrança da dívida. Nesses casos, o comprador poderá enfrentar uma discussão judicial mesmo que a matrícula estivesse completamente livre de qualquer anotação.

A boa notícia é que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo que o comprador que adota todas as cautelas normalmente exigidas merece proteção. Em decisões recentes, a Corte considerou que não é razoável penalizar quem confiou em documentos oficiais que indicavam a regularidade da operação. Ainda assim, cada caso é analisado de forma individual, levando em consideração as provas existentes.

Por isso, confiar apenas na matrícula pode ser um erro. Quanto maior o valor do negócio, maior deve ser o cuidado na investigação da situação do vendedor.

Quais documentos devem ser analisados antes da compra?

Antes da assinatura do contrato, é recomendável solicitar um conjunto de certidões que permita verificar se existem ações judiciais, execuções fiscais, protestos ou outras pendências que possam comprometer a negociação.

Essa análise deve abranger não apenas o vendedor, mas também seu cônjuge quando o regime de bens ou a própria operação justificar essa verificação. Em muitos casos, dívidas ou processos envolvendo um dos cônjuges podem produzir reflexos patrimoniais relevantes.

Também é importante verificar a existência de débitos tributários, consultar as certidões fiscais competentes e analisar se há execuções em andamento. Essas diligências ajudam a identificar situações que não aparecem na matrícula do imóvel, mas que podem representar risco para o comprador.

Embora nenhuma investigação elimine completamente a possibilidade de futuras discussões judiciais, ela demonstra que o adquirente agiu com cautela e de boa fé. Esse comportamento tem sido valorizado pelos tribunais quando surge algum questionamento sobre a validade da compra.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos que, em sede de julgamento de recurso repetitivo, o STJ consolidou um marco temporal para fraude à execução: antes de 09/06/2005, se considera fraude se a venda ocorre após a citação do devedor. Se, a partir desta data, há fraude se a venda ocorreu mesmo com o nome do vendedor em dívida ativa:

TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. NEGÓCIO REALIZADO APÓS A INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. PRESUNÇÃO ABSOLUTA. BOA-FÉ DE TERCEIRO ADQUIRENTE. IRRELEVÂNCIA. MATÉRIA DECIDIDA EM RECURSO REPETITIVO. EXCEÇÃO DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 185 DO CTN. VERIFICAÇÃO. NECESSIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE. 1. Tendo sido o recurso interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015, devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele previsto, conforme Enunciado n. 3/2016/STJ. 2. A Primeira Seção, no julgamento do REsp 1.141.990/PR, realizado na sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que “a alienação efetivada antes da entrada em vigor da LC n.º 118/2005 (09.06.2005) presumia-se em fraude à execução se o negócio jurídico sucedesse a citação válida do devedor; posteriormente a 09.06.2005, consideram-se fraudulentas as alienações efetuadas pelo devedor fiscal após a inscrição do crédito tributário na dívida ativa”. 3. Nesse contexto, não há porque se averiguar a eventual boa-fé do adquirente, se ocorrida a hipótese legal caracterizadora da fraude, a qual só pode ser excepcionada no caso de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita. 4. Esse entendimento se aplica também às hipóteses de alienações sucessivas, daí porque “considera-se fraudulenta a alienação, mesmo quando há transferências sucessivas do bem, feita após a inscrição do débito em dívida ativa, sendo desnecessário comprovar a má-fé do terceiro adquirente” ( REsp 1.833.644/PB, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 18/10/2019) 5. No caso concreto, o órgão julgador a quo decidiu a controvérsia em desconformidade com a orientação jurisprudencial firmada por este Tribunal Superior, porquanto afastou a hipótese legal caracterizadora de fraude em atenção à boa-fé do terceiro adquirente.6. Não obstante, remanesce a possibilidade de o negócio realizado não implicar fraude, acaso ocorrida a hipótese do parágrafo único do art. 185 do CTN. Assim, os autos devem retornar ao Tribunal Regional Federal para novo julgamento, afastada a tese de boa-fé do terceiro adquirente.7. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no REsp: 1820873 RS 2019/0172341-2, Relator: BENEDITO GONÇALVES, Data de Julgamento: 25/04/2023, T1 – PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2023)

Conclusão

A matrícula do imóvel continua sendo um documento essencial, mas ela não deve ser a única fonte de informação antes da aquisição de um bem. A análise das certidões do vendedor e do cônjuge, especialmente das certidões fiscais e judiciais, é uma etapa importante para reduzir riscos e aumentar a segurança da operação.