Categoria: Direito Civil

Entregar um imóvel para uma imobiliária administrar costuma trazer uma expectativa simples: receber os aluguéis, acompanhar o contrato e ter o imóvel devolvido nas condições previstas.

Mas, quando o inquilino deixa de pagar e devolve o apartamento com danos, surge uma dúvida importante: quem deve pagar essa conta?

Em regra, o primeiro responsável pelos danos causados ao imóvel é o próprio inquilino. Porém, isso não significa que a imobiliária esteja sempre livre de responsabilidade. A resposta depende do contrato de administração e da forma como a imobiliária conduziu a locação.

Quando a imobiliária pode ser responsabilizada?

A imobiliária não responde simplesmente porque o inquilino causou danos. Para que exista responsabilidade da administradora, é necessário verificar se houve alguma falha na prestação do serviço.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando a imobiliária deixa de realizar adequadamente a vistoria de entrada ou de saída, não comunica problemas relevantes ao proprietário ou deixa de tomar providências diante do descumprimento do contrato.

A análise também pode envolver a forma como o inquilino foi selecionado. Se a imobiliária assumiu a responsabilidade pela análise cadastral e aceitou documentos que apresentavam sinais claros de irregularidade, a situação merece ser examinada com mais cuidado.

O mesmo vale para a cobrança dos aluguéis. Se o contrato de administração estabelece que a imobiliária deve acompanhar a inadimplência e tomar medidas para proteger o proprietário, a falta de providências pode gerar responsabilidade.

Por isso, antes de cobrar uma indenização da administradora, é importante analisar o contrato firmado com ela, as vistorias realizadas, as comunicações entre as partes e as medidas adotadas durante a locação.

Os tribunais têm reconhecido a responsabilidade de imobiliárias em situações nas quais fica comprovada uma falha na administração do imóvel. Nesses casos, a indenização pode envolver os prejuízos materiais decorrentes da inadimplência e dos danos deixados no imóvel.

O contrato com a imobiliária faz diferença

Um ponto que costuma passar despercebido é que a responsabilidade da imobiliária depende, em grande parte, dos serviços que ela efetivamente assumiu.

Se a empresa foi contratada apenas para encontrar um inquilino, sua responsabilidade será diferente daquela de uma administradora que acompanha toda a relação locatícia, recebe os aluguéis, realiza vistorias e toma providências em caso de inadimplência.

Além disso, é preciso verificar se existe seguro fiança, caução ou outra garantia prevista no contrato de locação. Esses mecanismos podem ajudar na reparação dos prejuízos, mas não eliminam automaticamente a possibilidade de responsabilização da imobiliária quando houver falha na prestação do serviço.

Também é importante separar o desgaste natural do imóvel dos danos causados pelo inquilino. A vistoria de entrada e a vistoria de saída são fundamentais para demonstrar essa diferença.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos que, nos casos de responsabilização da imobiliária, a vistoria inicial e final são elementos importantes e, ainda, que o dever de indenizar só subsiste se ficar verificada a negligência da empresa:

 LOCAÇÃO – IMOBILIÁRIA – RESPONSABILIDADE POR DANOS AO IMÓVEL – ÔNUS PROBATÓRIO – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE COMPROVEM A RESPONSABILIDADE DA RÉ – RECURSO DESPROVIDO. Locador que alega danos ao imóvel ao término da locação, imputando responsabilidade à imobiliária pela ausência de vistoria final. Vistoria apresentada. Ausente prova de que os danos, quando da devolução do imóvel, superam aqueles descritos pela ré no documento de fl . 19. Testemunhos indicam que o bem foi devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, salvo vícios construtivos. Inexistência de demonstração de descumprimento contratual pela imobiliária. A responsabilidade da imobiliária por danos causados por inquilinos só subsistiria se comprovado que descumpriu as obrigações de administração por ela assumidas, o que não se verificou no caso . Recurso desprovido. Sentença mantida, nos termos do art. 46 da Lei n. 9 .099/95. (TJ-SP – Recurso Inominado Cível: 00011135220238260270 Itapeva, Relator.: Marcia Rezende Barbosa de Oliveira – Colégio Recursal, Data de Julgamento: 18/03/2025, 6ª Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 18/03/2025)

Conclusão

Se o inquilino devolveu o imóvel danificado, isso não significa que a imobiliária deverá pagar automaticamente pelos prejuízos. Primeiro, é preciso identificar quem causou o dano e, depois, verificar se a administradora descumpriu alguma obrigação assumida.

Quando há falha na administração, na vistoria, na cobrança ou em outras obrigações previstas no contrato, pode existir fundamento para responsabilizar a imobiliária.

Comprar um imóvel envolve mais do que definir o preço e assinar a escritura. Muitas vezes, o vendedor ainda precisa resolver pendências relacionadas ao bem, como regularização documental, quitação de débitos, inventário ou problemas no registro.

Nessa situação, o comprador pode ficar exposto por meses, especialmente quando deixa de procurar outros imóveis ou assume custos acreditando que a negociação será concluída.

Por isso, é possível estabelecer no contrato uma multa caso o negócio não seja concretizado por responsabilidade do vendedor. O mais importante é que essa previsão esteja escrita de forma clara e indique em quais situações a penalidade será aplicada.

O contrato pode prever multa se o vendedor desistir?

Sim. O Código Civil permite que as partes estabeleçam uma cláusula penal para situações de descumprimento contratual. Pela regra geral, quando uma obrigação deixa de ser cumprida por culpa de uma das partes, pode haver cobrança da penalidade prevista no contrato.

No caso de uma compra e venda em que o vendedor ainda precisa resolver pendências, essa cláusula merece atenção especial. O contrato pode estabelecer, por exemplo, que o vendedor deverá concluir determinada regularização até uma data específica e que, se não cumprir essa obrigação ou desistir injustificadamente da venda, deverá pagar uma multa ao comprador.

É importante, porém, não deixar a cláusula genérica. O contrato deve indicar quais situações caracterizam a responsabilidade do vendedor, qual será o valor da multa e quando ela poderá ser cobrada.

Além disso, a multa precisa ser razoável. O Código Civil determina que a penalidade não pode exceder o valor da obrigação principal e permite sua redução judicial quando for manifestamente excessiva.

Outro ponto que merece atenção são as arras, conhecidas como sinal. Se houver pagamento de sinal e o negócio não for concluído por culpa de quem recebeu as arras, o Código Civil prevê a possibilidade de devolução mais o equivalente, além de atualização, juros e honorários.

Por isso, não basta colocar no contrato uma multa e, separadamente, um sinal. É preciso verificar como essas previsões vão funcionar em conjunto. O STJ, inclusive, já decidiu que não é possível simplesmente acumular arras com cláusula penal compensatória pela mesma inadimplência.

A regra é diferente quando o imóvel é comprado de uma construtora

Quando a compra é feita diretamente entre particulares, existe maior liberdade para as partes definirem as condições do negócio. Por isso, se o vendedor está resolvendo pendências antes da venda, é especialmente importante inserir uma cláusula específica sobre a multa.

Já nos contratos firmados com construtoras e incorporadoras, a situação é diferente. Existe uma relação de consumo e há regras específicas para determinadas situações envolvendo imóveis na planta.

Além disso, o STJ já estabeleceu que, em contratos de adesão entre comprador e construtora, quando existe uma cláusula penal prevista apenas contra o comprador, ela pode ser considerada para indenizar o consumidor quando o inadimplemento ocorrer por parte da própria construtora.

Portanto, não se deve simplesmente copiar uma cláusula de um contrato de construtora para uma negociação entre particulares. São relações jurídicas diferentes e os riscos também são diferentes.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos o entendimento do STJ acerca dos limites da multa no distrato por inadimplência:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO . RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL . CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1 . Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3 . Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 4. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021)

Conclusão

Se o vendedor ainda precisa resolver pendências no imóvel, o comprador deve ter cuidado antes de assumir compromissos financeiros ou deixar de considerar outras oportunidades.

A solução pode estar no próprio contrato. É possível estabelecer prazo para a regularização, definir as condições para a conclusão da compra e prever uma multa caso o vendedor seja responsável pelo fracasso do negócio.

Os golpes financeiros não escolhem idade nem classe social. Idosos continuam sendo alvo preferido, mas cada vez mais executivos, aposentados e profissionais liberais caem em fraudes bem arquitetadas.

E isso levanta uma pergunta recorrente nos tribunais: até onde vai a responsabilidade do banco quando o cliente é vítima de um golpe? Afinal, a instituição financeira tem o dever legal de garantir segurança nas operações, e por isso, em determinadas situações, pode ser responsabilizada.

Vale então entender o que dizem os julgados para saber em quais casos a vítima pode buscar indenização.

Súmula 479 do STJ

O ponto de partida é a Súmula 479 do STJ. Segundo ela, as instituições financeiras respondem objetivamente pelos danos causados por fraudes e delitos praticados por terceiros dentro de operações bancárias. Ou seja, o banco responde independentemente de culpa, porque o risco faz parte da própria atividade.

Mas isso não significa que toda fraude gere indenização automática. Diante do volume crescente de golpes, o STJ passou a exigir a comprovação de falha na prestação do serviço. Essa falha pode aparecer de várias formas, como a ausência de identificação de uma movimentação incompatível com o perfil do cliente ou a fragilidade nos mecanismos de segurança do banco. Sem esse nexo entre a conduta da instituição e o prejuízo, não há responsabilização.

Por isso os casos mais frequentes de rejeição do pedido envolvem golpes grosseiros, fáceis de perceber, e situações em que a vítima não tomou o mínimo cuidado esperado.

Quando o banco é responsável pelo golpe

Existem duas situações em que essa responsabilidade fica mais clara.

A primeira é a falha no monitoramento de movimentações suspeitas. Os bancos possuem sistemas de análise de risco justamente para identificar operações fora do padrão, como uma transferência alta, feita de madrugada, para uma conta desconhecida, em um aparelho nunca usado antes.

Diante desses sinais, o banco precisa agir, seja bloqueando a operação, seja confirmando com o cliente antes de liberar o valor. Quando isso não acontece e o dinheiro é desviado, configura-se falha do serviço. O STJ, inclusive, já entendeu que essa falha afasta a alegação de culpa do consumidor, mesmo quando ele foi induzido, sob pressão, a confirmar a operação.

A segunda situação é a abertura indevida de conta para fins de estelionato. Criminosos usam dados vazados para abrir contas em nome de terceiros, que muitas vezes nem sabem da existência dessa conta. Esses números servem para receber valores de golpes e lavagem de dinheiro, e a vítima acaba tendo o nome negativado por dívidas que nunca contraiu.

Aqui o banco responde diretamente, porque tinha o dever de verificar a identidade do titular no momento da abertura, com reconhecimento facial, checagem documental e análise comportamental. Quando essa etapa falha, a responsabilidade é da instituição.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos uma decisão recente do STJ sobre o tema e que ilustra o entendimento dos tribunais:

DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. FRAUDE BANCÁRIA. GOLPE DA FALSA CENTRAL DE ATENDIMENTO. CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME-FÁTICO PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. FORTUITO INTERNO NÃO EVIDENCIADO. SÚMULA 479/STJ E TEMA REPETITIVO 466/STJ AFASTADOS. 1. Recurso especial contra acórdão que julgou improcedente ação de indenização por danos materiais e morais, em decorrência de “golpe da falsa central de relacionamento”. 2. A discussão cinge-se a discutir a possível responsabilização de instituição financeira por prejuízos sofridos pela consumidora em decorrência de transações bancárias realizadas em favor de estelionatários, no contexto do “golpe da falsa central de atendimento”. 3. O Tribunal de origem concluiu que não houve falha na prestação de serviços pela instituição financeira, reconhecendo a culpa exclusiva da autora e de terceiros, o que rompe o nexo causal entre o serviço prestado e o dano sofrido. 4. A pretensão de atribuir responsabilidade ao banco demandaria reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ. 5. A aplicação da Súmula 479/STJ e do Tema Repetitivo 466 do STJ foi afastada, pois o Tribunal de origem entendeu que as transações realizadas pela autora não configuraram fortuito interno, não sendo inerentes aos serviços bancários prestados. 6. A fundamentação do recurso especial foi considerada deficiente em relação à alegada violação dos artigos 927, 931 e 932 do Código Civil, atraindo a incidência da Súmula 284/STF. Recurso especial conhecido em parte, nessa extensão, improvido (REsp 2209868. Publicado em 24/06/2026. Relator: Min. Humberto Martins)

Conclusão

No fim das contas, a responsabilidade do banco não é automática, mas também não é inexistente. Ela depende de prova concreta de falha no serviço. Por isso, quem foi vítima de golpe deve reunir todos os registros da operação, prints de conversas e comprovantes antes de buscar orientação jurídica. Essa documentação costuma ser o que define o resultado do processo.

Quando um filho precisa passar por uma cirurgia complexa, a preocupação dos pais já é grande. A situação fica ainda mais delicada quando o médico indica uma técnica menos invasiva, como a laparoscópica ou a robótica, mas o plano de saúde autoriza somente a cirurgia convencional.

Na prática, isso significa que o plano aceita custear o tratamento, mas pretende determinar como ele será realizado. Em alguns casos, a técnica convencional exige uma abertura maior no corpo do paciente, enquanto a alternativa indicada pelo médico utiliza pequenas incisões e recursos tecnológicos que podem reduzir o trauma cirúrgico, o tempo de recuperação e outros riscos.

A questão, então, é saber se a operadora pode escolher a técnica mais barata ou se deve custear aquela considerada mais adequada pelo médico.

O plano de saúde pode escolher a técnica cirúrgica?

Não existe uma resposta automática para todos os casos. A indicação médica tem grande importância, principalmente quando o profissional explica de forma fundamentada por que determinada técnica é mais adequada ao paciente.

Os tribunais, em diversas situações, entendem que a operadora não pode substituir o médico na escolha do tratamento. Isso, porém, não significa que toda técnica indicada pelo profissional tenha cobertura obrigatória. É necessário verificar o contrato, a doença coberta, a existência de previsão no Rol da ANS e, principalmente, se há alternativa terapêutica adequada já coberta pelo plano.

Esse último ponto ganhou importância após as decisões mais recentes sobre o Rol. Em 2026, o STJ reafirmou que, nos tratamentos oncológicos, a natureza do Rol da ANS não afasta, por si só, a obrigação de custeio. Em um caso envolvendo cirurgia robótica para câncer de próstata, a Corte reconheceu a obrigatoriedade da cobertura.

Por isso, se o médico demonstrar que a técnica menos invasiva é necessária ou apresenta vantagens relevantes para aquele paciente, é possível discutir judicialmente a negativa.

Também pode ser solicitado um pedido de tutela de urgência para que a cirurgia seja autorizada antes do julgamento definitivo. Contudo, existe um risco: se a decisão provisória for posteriormente modificada, podem surgir consequências financeiras relacionadas aos valores desembolsados em razão da medida. Por isso, a documentação médica precisa ser consistente.

E quando a cirurgia é robótica?

A cirurgia robótica não deve ser tratada como um procedimento experimental simplesmente por utilizar máquinas. A Resolução CFM nº 2.311/2022 regulamenta a cirurgia robótica no Brasil e estabelece que ela pode ser utilizada para doenças em que sua eficácia e segurança já tenham sido comprovadas. A norma ainda classifica a técnica como procedimento de alta complexidade e atribui ao cirurgião a responsabilidade pela indicação, escolha da técnica e via de acesso.

Isso não significa, por si só, que todo plano seja obrigado a custear qualquer cirurgia robótica. A cobertura deve ser analisada conforme as características do caso, a prescrição médica, a doença tratada, a existência de alternativa adequada e as regras legais aplicáveis.

O ponto central é que a operadora não pode simplesmente afirmar que existe uma técnica convencional mais barata. É preciso avaliar se essa alternativa é realmente adequada para aquele paciente.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do TJSP que decidiu pela realização da cirurgia robótica, em sede liminar, reforçando que, eventual reversão da decisão ensejará no pagamento dos custos pelo paciente:

Agravo de instrumento. Plano de saúde. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais com pedido de tutela de urgência. Autor diagnosticado com as CIDs M544 (lumbago com ciática), G834 (síndrome da causa equina) e M502 (outro deslocamento de disco cervical) . Necessidade de realização de procedimento cirúrgico (artrodese posterior pela via percutânea). Concedida tutela para que seja realizado o procedimento cirúrgico prescrito por seu médico assistente, com fornecimento de materiais menos invasivos, cuja cobertura fora inicialmente negada pela ré. Descabimento. Súmula 102, do TJSP . Medida que, ademais, tem o caráter de reversibilidade, vez que poderá a agravante requerer o reembolso dos custos do procedimento, caso se verifique não ter o agravado direito à cobertura. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP – AI: 21068862320228260000 SP 2106886-23 .2022.8.26.0000, Relator.: Coelho Mendes, Data de Julgamento: 15/07/2022, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/07/2022)

Conclusão

Se o plano autoriza uma cirurgia, mas recusa a técnica menos invasiva indicada pelo médico, existe fundamento para questionar a negativa judicialmente.

Antes de entrar com a ação, é importante reunir o relatório médico detalhado, a justificativa da técnica escolhida, os riscos da alternativa convencional e a negativa formal da operadora. Quanto mais clara estiver a necessidade médica, melhor será a análise sobre a possibilidade de obter uma decisão judicial para garantir o tratamento indicado.

As câmeras de segurança se tornaram cada vez mais comuns em residências, condomínios e empresas. Além de proteger o patrimônio, elas frequentemente registram acidentes, furtos, conflitos entre vizinhos e outros acontecimentos relevantes. Mas surge uma dúvida recorrente: se uma pessoa solicitar acesso às imagens gravadas pela sua câmera, você é obrigado a fornecê-las?

A resposta depende da finalidade do pedido e da forma como essas imagens serão utilizadas.

A imagem é um dado pessoal e deve ser protegida

A imagem de uma pessoa é considerada um dado pessoal pela Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD). Além disso, quando há utilização de tecnologias de reconhecimento facial ou outros recursos biométricos, o tratamento passa a envolver dados pessoais sensíveis, sujeitos a regras ainda mais rigorosas.

Isso significa que as gravações não podem ser compartilhadas livremente apenas porque alguém pediu acesso. A Constituição Federal também protege a intimidade, a vida privada e a imagem das pessoas, reforçando que o uso indevido dessas informações pode gerar responsabilidade civil.

No entanto, isso não impede que as imagens sejam fornecidas quando houver uma finalidade legítima. Se uma gravação servir para esclarecer um acidente, identificar o autor de um crime ou colaborar com uma investigação policial, por exemplo, o compartilhamento pode ser justificado pela proteção da vida, da integridade física ou da segurança das pessoas.

Nessas situações, a divulgação atende ao propósito para o qual o sistema de monitoramento foi instalado: garantir segurança.

O compartilhamento para expor terceiros pode gerar responsabilidade

O cenário muda completamente quando as imagens são solicitadas apenas para exposição de terceiros ou divulgação em redes sociais.

Imagine que um vizinho peça uma gravação para publicar um vídeo na internet ridicularizando outra pessoa ou expondo uma discussão ocorrida na rua. Ainda que as imagens tenham sido captadas de forma lícita, sua utilização para finalidade diferente daquela que justificou a gravação pode caracterizar violação à LGPD e aos direitos de personalidade.

O mesmo cuidado vale para empresas e condomínios. O simples fato de possuir as imagens não autoriza sua divulgação indiscriminada. O controlador desses dados deve avaliar se existe uma base legal para o compartilhamento e limitar o acesso apenas às pessoas que realmente necessitam das informações.

Em muitos casos, quando há interesse jurídico, a entrega das imagens pode ser feita diretamente às autoridades policiais ou mediante determinação judicial, reduzindo o risco de uso inadequado.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos que, no que se refere à imagens de segurança de condomínio, a justiça tende a determinar a disponibilização, sob o argumento de que as imagens geradas pelas câmeras são voltadas à segurança dos condôminos:

CONDOMÍNIO – Obrigação de Fazer – Veículo do condômino danificado – Pedido de exibição das imagens das câmeras de segurança – Condomínio notificado dentro do prazo – Cerceamento de defesa afastado – Ausente justificativa para a não apresentação das imagens – Imagens destinadas a proteção da comunidade condominial – Obrigação do condomínio – Sentença mantida. Apelação não provida. (TJ-SP – Apelação Cível: 10048992920218260506 Ribeirão Preto, Relator.: Sá Moreira de Oliveira, Data de Julgamento: 05/09/2022, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2022)

Conclusão

Ter um sistema de monitoramento não significa ter liberdade para compartilhar tudo o que foi gravado. As imagens registradas por câmeras de segurança envolvem dados pessoais e devem ser tratadas com responsabilidade.

Se o pedido estiver relacionado à segurança, à apuração de um fato ou à proteção de direitos, o fornecimento das imagens pode ser legítimo. Por outro lado, quando o objetivo é apenas expor pessoas ou divulgar o conteúdo sem justificativa, o compartilhamento pode violar a LGPD e gerar obrigação de indenizar.

A criação de uma holding patrimonial tornou-se uma ferramenta bastante utilizada para organização de patrimônio, planejamento sucessório e proteção de bens. Nesse contexto, muitas pessoas avaliam a possibilidade de adquirir imóveis diretamente em nome da empresa, acreditando que isso permitirá a utilização da imunidade ou isenção de ITBI prevista na legislação.

No entanto, é importante compreender que nem toda operação envolvendo uma holding está abrangida por esse benefício tributário. A forma como a aquisição é estruturada faz diferença e pode determinar a incidência ou não do imposto.

Quando o imóvel é adquirido de uma pessoa física que não possui vínculo societário com a holding, a regra costuma ser diferente daquela aplicada à integralização de capital social realizada pelos próprios sócios.

A compra do imóvel pela holding não gera isenção de ITBI

Uma dúvida comum surge quando o comprador pretende adquirir um imóvel de uma pessoa física e registrar a compra diretamente em nome da holding patrimonial.

Nessa situação, a operação corresponde a uma compra e venda tradicional entre vendedor e empresa. Como o proprietário do imóvel não é sócio da holding, não existe integralização de capital social nessa etapa da transação, por essa razão, o ITBI normalmente será devido.

A imunidade prevista na legislação não alcança a aquisição do imóvel pela empresa junto a terceiros. Ela foi criada para situações específicas em que um sócio transfere um bem de sua propriedade para compor ou aumentar o capital social da pessoa jurídica.

Em outras palavras, a simples intenção de utilizar o imóvel na holding não transforma a compra em uma operação imune ao imposto.

Uma alternativa frequentemente utilizada consiste em o comprador adquirir o imóvel em seu próprio nome e, posteriormente, transferi-lo para a holding como forma de integralização do capital social. Nesse segundo momento, desde que atendidos os requisitos legais, poderá existir a imunidade do ITBI sobre a transferência do bem para a empresa.

A imunidade na integralização de capital possui requisitos

Mesmo quando o imóvel é transferido para a holding por meio de integralização de capital social, a imunidade não é automática.

A legislação estabelece restrições importantes para empresas cuja atividade preponderante esteja relacionada à exploração imobiliária. Isso ocorre quando a maior parte das receitas da pessoa jurídica decorre da compra e venda de imóveis, locação ou cessão de direitos imobiliários.

Nessas hipóteses, a imunidade pode ser afastada e o imposto poderá ser exigido pelo município.

Por isso, antes de estruturar a operação, é fundamental analisar a atividade efetivamente desenvolvida pela holding e a forma como o patrimônio será organizado dentro da empresa.

Na prática, muitos imóveis são transferidos para o capital social porque isso facilita futuras operações de planejamento patrimonial e sucessório. Em vez de transmitir diretamente os imóveis aos herdeiros, passam a ser transmitidas as quotas da empresa, tornando o processo mais simples e organizado.

Contudo, para que a estratégia produza os efeitos esperados, é indispensável observar os requisitos tributários e societários aplicáveis.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do TJRJ que entendeu que a ausência de operação da empresa não impede a imunidade do ITBI:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL PARA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL DE SOCIEDADE EMPRESÁRIA. PLEITO DE IMUNIDADE DE ITBI . SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA AO EXCLUSIVO ARGUMENTO DA EMPRESA AUTORA, ORA APELANTE, SE ENCONTRAR INATIVA DURANTE O PERÍDO DE VERIFICAÇÃO DA ATIVIDADE PREPONDERANTE. PRETENSÃO RECURSAL QUE OBJETIVA A REFORMA DO JULGADO PARA A CONCESSÃO DA IMUNIDADE CONFERIDA PELO ART. 156, § 2º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. INCONFORMISMO QUE MERECE PROSPERAR . LAUDO PERICIAL QUE ATESTA A INOPERÂNCIA DA EMPRESA E INEXISTÊNCIA DE ATIVIDADE IMOBILIÁRIA PREPONDERANTE NO PERÍODO DE VERIFICAÇÃO. A PESSOA JURÍDICA NÃO PERDE O DIREITO À IMUNIDADE DE ITBI PELA TRANSMISSÃO DE IMÓVEL PARA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL PELO FATO DE PERMANECER INATIVA NO PERÍDO DE EXAME DE ATIVIDADE PREPONDERANTE. NÃO É LÍCITO AO FISCO PRESUMIR QUE A INATIVIDADE PELA FALTA DE EXPLORAÇÃO DAS SUAS ATIVIDADES TEVE POR ESCOPO PROPICIAR O DESLOCAMENTO DE PATRIMÔNIO ¿ DO SÓCIA PARA A EMPRESA ¿ SEM O PAGAMNTO DO ITBI EM BURLA À FINALIDADE DA NORMA CONSTITUCIONAL. PRECEDENTES DO STF E DESTA CORTE DE JUSTIÇA . PROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ – APL: 02136149020178190001, Relator.: Des(a). ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 22/06/2022, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/06/2022)

Conclusão

A compra de um imóvel de uma pessoa física diretamente por uma holding patrimonial não gera, por si só, direito à imunidade ou isenção de ITBI. Nessa hipótese, a operação é tratada como uma compra e venda comum, sujeita à tributação municipal.

A imunidade normalmente pode ser analisada apenas em uma etapa posterior, quando o imóvel é transferido pelo sócio para a empresa como forma de integralização do capital social. Ainda assim, o benefício depende do cumprimento dos requisitos previstos em lei, especialmente aqueles relacionados à atividade exercida pela pessoa jurídica.

O elevado índice de inadimplência no Brasil tem provocado um crescimento constante das ações de cobrança e execução. Ao mesmo tempo, os tribunais vêm sendo desafiados a encontrar formas mais eficazes de garantir o cumprimento das decisões judiciais, especialmente diante das novas dinâmicas da economia digital.

O que se verifica no cotidiano é que muitos credores obtêm decisões favoráveis, mas enfrentam dificuldades para localizar patrimônio suficiente para quitar a dívida. As pesquisas realizadas por sistemas como Sisbajud, Renajud e Infojud nem sempre localizam ativos capazes de satisfazer o crédito, embora o devedor continue exercendo atividades econômicas e movimentando recursos diariamente.

Nesse contexto, surgiu uma discussão relevante: seria possível determinar judicialmente o bloqueio de chaves Pix como medida destinada a estimular o pagamento da dívida?

Quando o bloqueio da chave Pix pode ser autorizado?

A possibilidade decorre da aplicação do artigo 139, inciso IV, do Código de Processo Civil, que autoriza o juiz a adotar medidas coercitivas necessárias para assegurar o cumprimento das decisões judiciais.

O fundamento não está na busca pela efetividade da execução. Afinal, o processo executivo existe justamente para permitir que o credor receba aquilo que lhe é devido.

A discussão ganhou força porque as ferramentas tradicionais de pesquisa patrimonial costumam localizar apenas os bens e valores existentes em determinado momento. Já as transações digitais acontecem de forma instantânea, permitindo a rápida circulação de recursos e dificultando a localização de ativos.

Por essa razão, alguns tribunais passaram a admitir o bloqueio de chaves Pix como medida executiva atípica, especialmente quando já foram realizadas tentativas frustradas de localização de patrimônio e quando o devedor não colabora com a indicação de bens.

O entendimento também encontra respaldo no julgamento do Tema 1.137 do Superior Tribunal de Justiça, que reconheceu a possibilidade de utilização de medidas executivas atípicas, desde que observados critérios como proporcionalidade, necessidade, fundamentação adequada e respeito ao contraditório.

O que os tribunais têm decidido?

Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo admitiu o bloqueio de chaves Pix em um processo de execução de título extrajudicial no qual os mecanismos tradicionais de busca patrimonial haviam se mostrado ineficazes.

No caso analisado, mesmo após pesquisas por meio do Sisbajud, inclusive com utilização da funcionalidade conhecida como “teimosinha”, além de consultas pelo Renajud e Infojud, praticamente nenhum valor foi localizado para satisfação do crédito. Diante desse cenário, o tribunal entendeu que o bloqueio das chaves Pix poderia funcionar como medida legítima para estimular o cumprimento da obrigação.

Isso não significa que o bloqueio será deferido automaticamente em qualquer ação de cobrança. A jurisprudência tem destacado que a providência deve ser excepcional e utilizada apenas quando os meios tradicionais se mostrarem insuficientes.

O credor precisa demonstrar que houve tentativa prévia de localização de bens, que a execução permanece frustrada e que a medida possui potencial para contribuir efetivamente com a satisfação do crédito.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que determinou o bloqueio da chave PIX, em razão do descaso do devedor com a justiça:

Cumprimento de sentença que foi produzida pela revelia do requerido. Litigio que resultou da tradição frustrada de compra e venda de uma arma de fogo (pistola, modelo G2C, calibre 9 mm, da marca Taurus, negociada por R$ 3.500,00). Pretensão de obter a concretização de medidas atípicas (art. 139, IV, do CPC) indeferida para apreensão de CNH e passaporte e bloqueio de cartão de crédito e chave PIX. Provimento para que o Juízo adote tais medidas, tendo em vista o completo descaso do requerido com as atividades do Judiciário e o interesse do credor (TJ-SP – Agravo de Instrumento: 23736968820258260000 Osasco, Relator: Enio Zuliani, Data de Julgamento: 18/12/2025, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2025)

Conclusão

O bloqueio de chave Pix vem se consolidando como mais uma ferramenta à disposição do Poder Judiciário para aumentar a efetividade das execuções. Embora não seja uma medida automática, sua utilização tem sido admitida quando os mecanismos tradicionais de busca patrimonial falham e o devedor permanece inadimplente sem apresentar alternativas para pagamento da dívida.

O superendividamento se tornou um dos maiores problemas sociais e econômicos do Brasil. Milhões de consumidores acumulam dívidas muito superiores à sua capacidade financeira, comprometendo a renda necessária para despesas básicas e colocando em risco sua própria subsistência.

Diante desse cenário, foi criado no âmbito do Conselho Nacional de Justiça um grupo de estudos voltado à prevenção e ao tratamento do superendividamento. O objetivo foi desenvolver políticas públicas capazes de enfrentar o problema sob três perspectivas principais: garantir informações claras e adequadas na concessão de crédito e nas compras a prazo; analisar práticas de marketing para evitar o assédio ao consumo; e assegurar proteção ao consumidor vulnerável por meio da aplicação de normas que combatam práticas abusivas, fraudes e o aproveitamento da sua fragilidade econômica.

Esse movimento resultou na edição da Lei nº 14.181/2021, que alterou o Código de Defesa do Consumidor e criou mecanismos específicos para a renegociação judicial de dívidas.

O que visa a ação de superendividamento?

A ação de superendividamento encontra fundamento nos artigos 104-A, 104-B e 104-C do Código de Defesa do Consumidor, introduzidos pela Lei nº 14.181/2021.

O artigo 104-A estabelece que o consumidor pessoa física que esteja em situação de superendividamento pode requerer judicialmente a instauração de um processo de repactuação de dívidas. O objetivo é reunir todos os credores em uma audiência de conciliação, presidida pelo juiz ou por conciliador credenciado, para buscar uma solução para os débitos em aberto.

Nessa audiência, o consumidor apresenta uma proposta de plano de pagamento com prazo máximo de cinco anos. O plano deve preservar o chamado mínimo existencial, garantindo recursos suficientes para despesas essenciais de sobrevivência, além de respeitar as garantias e formas de pagamento originalmente contratadas.

A finalidade da lei é permitir que o consumidor reorganize sua vida financeira de maneira sustentável, evitando a exclusão econômica e social causada pelo endividamento excessivo.

O que acontece se não houver acordo?

Nem sempre a negociação coletiva produz consenso entre consumidor e credores. Nesses casos, aplica-se o procedimento previsto no artigo 104-B do Código de Defesa do Consumidor.

Quando a conciliação não é alcançada, o juiz pode instaurar processo para revisão e integração dos contratos e elaborar um plano judicial compulsório de pagamento. Nessa fase, são analisadas as condições financeiras do consumidor, a boa-fé das partes e a necessidade de preservação do mínimo existencial.

Os tribunais têm reforçado a importância desse procedimento. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro possui entendimento de que a audiência inicial de conciliação prevista na Lei nº 14.181/2021 possui natureza obrigatória. Segundo a corte, a extinção do processo ou a análise de medidas antes dessa etapa pode configurar cerceamento do direito à solução consensual.

Por outro lado, a jurisprudência também exige que o consumidor demonstre efetivamente a situação de superendividamento. O próprio TJRJ utiliza como parâmetro objetivo o mínimo existencial atualmente fixado em R$ 600,00 pelos Decretos nº 11.150/2022 e nº 11.567/2023.

Na mesma linha, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem rejeitado pedidos baseados apenas em alegações genéricas quando os documentos financeiros demonstram que a renda disponível não compromete a subsistência básica do devedor.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que negou o pedido de superendividamento, sob o argumento de que não há superendividamento sem o comprometimento do mínimo existencial:

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. SUPERENDIVIDAMENTO. IMPROCEDÊNCIA. I. Caso em Exame: Ação de repactuação de dívida com base na Lei nº 14.181/2021. A autora busca a repactuação de dívidas, alegando comprometimento do mínimo existencial. II. Questão em Discussão A questão em discussão consiste em verificar se há comprometimento do mínimo existencial da autora que justifique a repactuação das dívidas. III. Razões de Decidir Não se verifica o comprometimento do mínimo existencial, conforme valores apresentados e legislação vigente, não caracterizando superendividamento. IV. Dispositivo e Tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: Não há superendividamento sem comprometimento do mínimo existencial. Legislação Citada: Lei nº 14.181/2021, Código de Defesa do Consumidor, art. 54-A, § 1º; Decreto nº 11.150/2022 (TJ-SP – Apelação Cível: 10111512920258260564 São Bernardo do Campo, Relator: Ana de Lourdes Coutinho Silva da Fonseca, Data de Julgamento: 08/05/2026, 13ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/05/2026)

Conclusão

A ação de superendividamento representa um importante instrumento de proteção ao consumidor de boa-fé que perdeu a capacidade de administrar suas dívidas sem comprometer sua sobrevivência. A legislação busca promover a renegociação organizada dos débitos, preservando o mínimo existencial e incentivando soluções consensuais entre consumidores e credores.

O fim do casamento traz uma série de decisões práticas. Algumas são previsíveis, como a partilha de bens, eventual pensão, reorganização patrimonial. Outras acabam ficando em segundo plano, mas têm impacto direto no dia a dia, como é o caso do plano de saúde.

É comum que, durante o casamento, a família esteja vinculada ao plano empresarial de um dos cônjuges. Quando ocorre o divórcio, surge a dúvida: a ex-esposa pode permanecer como beneficiária ou a exclusão é automática?

A resposta, como costuma ocorrer no Direito, depende do caso concreto. Mas há critérios objetivos que ajudam a entender o cenário.

A exclusão não é automática após o divórcio

O ponto central é simples: o divórcio, por si só, não retira automaticamente a ex-cônjuge do plano de saúde.

Se durante o casamento havia um plano familiar, com inclusão regular da esposa como dependente, essa condição não desaparece de forma imediata apenas com o término da relação. Especialmente quando há histórico de dependência econômica.

O entendimento consolidado nos tribunais segue essa linha. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, comprovada a dependência econômica da ex-cônjuge, não há impedimento legal para a manutenção no plano de saúde, mesmo após o divórcio.

Na prática, isso significa que uma eventual tentativa de exclusão, inclusive por meio de ação judicial, não é automática nem garantida. O Judiciário tende a analisar se havia dependência financeira e se a retirada do plano compromete o acesso à saúde.

Além disso, a regulamentação da Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS) também reforça esse entendimento. A norma prevê que o término do vínculo com o titular não extingue, por si só, o contrato familiar, assegurando a continuidade aos dependentes já inscritos, desde que assumam as obrigações correspondentes.

Ou seja: existe espaço legal para permanência, desde que preenchidos os requisitos.

O que define a permanência no plano

O fator mais relevante é a dependência econômica. Se a ex-esposa comprovar que dependia financeiramente do ex-marido durante o casamento, a manutenção no plano tende a ser preservada.

Com isso, não se trata apenas de constar como dependente no contrato, mas de demonstrar que o plano fazia parte da estrutura básica de subsistência, assim como moradia, alimentação e demais despesas essenciais.

Outro aspecto importante é a possibilidade de continuidade mediante o pagamento das mensalidades. Em muitos casos, a permanência no plano ocorre com a assunção integral ou parcial dos custos pela própria beneficiária.

Também vale destacar um princípio que vem sendo cada vez mais aplicado nessas situações: a isonomia entre os cônjuges. Desde a Constituição de 1988, homens e mulheres possuem igualdade de direitos e obrigações. Isso impede interpretações que reduzam a posição da mulher após o fim do casamento, especialmente quando ela contribuiu para a dinâmica familiar.

Por fim, é importante entender que a operadora do plano não pode simplesmente ignorar uma decisão judicial que determine a manutenção da ex-cônjuge, de modo que, havendo ordem nesse sentido, o cumprimento é obrigatório.

O que diz a jurisprudência?

Outro ponto importante das decisões que mantém a ex-esposa no plano de saúde é a questão do pagamento dos alimentos. Se o ex-marido tem a obrigação de pagar alimentos, a justiça entende que a permanência no plano serve como parte do pagamento:

ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. SERVIDOR PÚBLICO. PLANO DE SAÚDE. PERMANÊNCIA DO EX-CÔNJUGE. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Trata-se de mandado de segurança impetrado contra ato supostamente ilegal praticado pelo Secretário de Administração do Estado da Bahia que retirou o direito à assistência médica proveniente do plano de saúde PLANSERV do ex-cônjuge. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que não há nenhuma ilegalidade no processo de divórcio que prevê a manutenção de ex-cônjuge no plano de saúde do outro, ante o caráter alimentar da prestação (AgInt no RMS 43.662/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/12/2016, DJe 07/12/2016; AgRg no REsp 1454504/AL, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/08/2014, DJe 01/09/2014). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no RMS n. 67.430/BA, relator Ministro Manoel Erhardt (Desembargador Convocado do TRF5), Primeira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 9/9/2022.)

Conclusão

O divórcio não encerra automaticamente o direito ao plano de saúde familiar. Se houver dependência econômica comprovada, a tendência é que a permanência seja garantida, inclusive judicialmente.

Na prática, isso exige organização: reunir documentos, entender as condições do contrato e, se necessário, formalizar o pedido de manutenção.

Em contratos empresariais, a cláusula de multa existe justamente para dar previsibilidade ao risco de inadimplemento. Na prática, ela funciona como um desestímulo ao descumprimento e, ao mesmo tempo, como um mecanismo de compensação rápida para quem foi prejudicado.

Mas, diante da quebra do contrato pelo prestador de serviço, surge a dúvida objetiva: é possível cobrar diretamente ou será necessário um processo judicial mais demorado?

A resposta depende, principalmente, da forma como esse contrato foi formalizado.

Quando o contrato permite cobrança direta (execução)

Se o contrato foi assinado digitalmente com certificação válida ou contém a assinatura de duas testemunhas, ele pode ser considerado um título executivo extrajudicial.

Com isso, significa que você não precisa discutir primeiro se tem direito ou não à multa. A lei presume que aquele documento já é suficiente para cobrança direta. O caminho, nesse caso, é a chamada execução de título extrajudicial.

Esse tipo de processo é mais rápido e mais objetivo do que uma ação de cobrança comum. Em vez de iniciar uma discussão longa para comprovar o direito, você já entra exigindo o pagamento. O devedor é citado para pagar em prazo curto ou apresentar defesa.

Se não houver pagamento, o juiz pode determinar medidas imediatas, como bloqueio de contas, penhora de bens ou outras formas de satisfação do crédito.

Para quem está na gestão da empresa, isso faz diferença, pois reduz tempo, custo e aumenta a pressão por solução rápida.

O que pode travar a cobrança e como se proteger

Mesmo com um contrato bem estruturado, é comum que a parte devedora tente se defender alegando que não houve descumprimento ou que a multa não seria devida.

Esse tipo de discussão pode surgir dentro da própria execução, por meio de defesa específica. Por isso, não basta ter um bom contrato, é fundamental ter prova do inadimplemento.

E aqui entram dois pontos práticos que muitas empresas negligenciam: registro do descumprimento: e-mails, notificações, relatórios, captura de tela, qualquer evidência que demonstre que o serviço não foi prestado como acordado.

Além disso, a notificação extrajudicial é extremamente importante, visto que o apontamento do descumprimento antes de judicializar reforça sua posição. Mostra que a outra parte teve ciência do problema e oportunidade de corrigir.

Com isso, é possível tentar uma cobrança extrajudicial antes de ir ao Judiciário. Em alguns casos, isso resolve rapidamente. Mas é preciso ser pragmático: existe sempre o risco de a parte simplesmente não pagar.

Por isso, contratos mal redigidos ou sem formalização adequada acabam criando um problema desnecessário. Sem força executiva, você será obrigado a ingressar com uma ação de cobrança tradicional, que é mais lenta e exige uma fase prévia de discussão do direito.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos que o fundamento da execução judicial é a obrigação líquida e exigível. Se houver controvérsia sobre o descumprimento e aplicação da multa, o juízo indeferirá o pedido, conforme se vê nesta decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo:

 APELAÇÃO – Embargos à Execução – Pedidos julgados procedentes, com extinção da execução – Inconformismo da embargada/exequente – Descabimento – Contrato de compra e venda – Execução de multa contratual por suposto inadimplemento – Inadimplemento controverso – Ausência de obrigação líquida, certa e exigível – Necessidade de ampla dilação probatória – Manutenção da r. sentença, por seus próprios e jurídicos fundamentos, nos termos do art. 252, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça – Negado provimento ao recurso. (TJSP;  Apelação Cível 1042170-32.2021.8.26.0002; Relator (a): Simões de Almeida; Órgão Julgador: 13ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II – Santo Amaro – 14ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/08/2024; Data de Registro: 20/08/2024)

Conclusão

Se o seu contrato foi bem estruturado, com assinatura válida e cláusula de multa clara, você não precisa começar do zero. É possível cobrar diretamente por meio de execução, um caminho mais rápido e eficiente.

Por outro lado, a execução não elimina a necessidade de organização interna: documentar o descumprimento e notificar formalmente a outra parte são medidas que fortalecem sua posição e reduzem riscos.