Comprar um imóvel envolve mais do que definir o preço e assinar a escritura. Muitas vezes, o vendedor ainda precisa resolver pendências relacionadas ao bem, como regularização documental, quitação de débitos, inventário ou problemas no registro.

Nessa situação, o comprador pode ficar exposto por meses, especialmente quando deixa de procurar outros imóveis ou assume custos acreditando que a negociação será concluída.

Por isso, é possível estabelecer no contrato uma multa caso o negócio não seja concretizado por responsabilidade do vendedor. O mais importante é que essa previsão esteja escrita de forma clara e indique em quais situações a penalidade será aplicada.

O contrato pode prever multa se o vendedor desistir?

Sim. O Código Civil permite que as partes estabeleçam uma cláusula penal para situações de descumprimento contratual. Pela regra geral, quando uma obrigação deixa de ser cumprida por culpa de uma das partes, pode haver cobrança da penalidade prevista no contrato.

No caso de uma compra e venda em que o vendedor ainda precisa resolver pendências, essa cláusula merece atenção especial. O contrato pode estabelecer, por exemplo, que o vendedor deverá concluir determinada regularização até uma data específica e que, se não cumprir essa obrigação ou desistir injustificadamente da venda, deverá pagar uma multa ao comprador.

É importante, porém, não deixar a cláusula genérica. O contrato deve indicar quais situações caracterizam a responsabilidade do vendedor, qual será o valor da multa e quando ela poderá ser cobrada.

Além disso, a multa precisa ser razoável. O Código Civil determina que a penalidade não pode exceder o valor da obrigação principal e permite sua redução judicial quando for manifestamente excessiva.

Outro ponto que merece atenção são as arras, conhecidas como sinal. Se houver pagamento de sinal e o negócio não for concluído por culpa de quem recebeu as arras, o Código Civil prevê a possibilidade de devolução mais o equivalente, além de atualização, juros e honorários.

Por isso, não basta colocar no contrato uma multa e, separadamente, um sinal. É preciso verificar como essas previsões vão funcionar em conjunto. O STJ, inclusive, já decidiu que não é possível simplesmente acumular arras com cláusula penal compensatória pela mesma inadimplência.

A regra é diferente quando o imóvel é comprado de uma construtora

Quando a compra é feita diretamente entre particulares, existe maior liberdade para as partes definirem as condições do negócio. Por isso, se o vendedor está resolvendo pendências antes da venda, é especialmente importante inserir uma cláusula específica sobre a multa.

Já nos contratos firmados com construtoras e incorporadoras, a situação é diferente. Existe uma relação de consumo e há regras específicas para determinadas situações envolvendo imóveis na planta.

Além disso, o STJ já estabeleceu que, em contratos de adesão entre comprador e construtora, quando existe uma cláusula penal prevista apenas contra o comprador, ela pode ser considerada para indenizar o consumidor quando o inadimplemento ocorrer por parte da própria construtora.

Portanto, não se deve simplesmente copiar uma cláusula de um contrato de construtora para uma negociação entre particulares. São relações jurídicas diferentes e os riscos também são diferentes.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos o entendimento do STJ acerca dos limites da multa no distrato por inadimplência:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO . RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL . CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1 . Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3 . Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 4. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021)

Conclusão

Se o vendedor ainda precisa resolver pendências no imóvel, o comprador deve ter cuidado antes de assumir compromissos financeiros ou deixar de considerar outras oportunidades.

A solução pode estar no próprio contrato. É possível estabelecer prazo para a regularização, definir as condições para a conclusão da compra e prever uma multa caso o vendedor seja responsável pelo fracasso do negócio.