Em operações imobiliárias estruturadas, o detalhe que muitos ignoram, o registro do contrato, pode se tornar o ponto central em uma discussão de rescisão. E isso ganha ainda mais relevância quando há inadimplência ou simplesmente perda de interesse na continuidade do negócio.

A pergunta é direta: se a alienação fiduciária não foi registrada na matrícula do imóvel, o comprador pode rescindir o contrato sem multa? A resposta, hoje, exige uma análise mais técnica, de acordo com os julgados do STJ.

O papel do registro e a aplicação da Lei 9.514/1997

A alienação fiduciária é o principal instrumento de garantia nos contratos de compra e venda financiada. Por meio dela, o imóvel fica vinculado ao credor até a quitação da dívida. Esse modelo é regulado pela Lei 9.514/1997, que estabelece um procedimento próprio para casos de inadimplência.

Nesse cenário, a lógica é: em caso de falta de pagamento, a propriedade é consolidada em favor do credor, o imóvel vai a leilão e o valor obtido é utilizado para quitar a dívida. Se houver saldo, ele retorna ao comprador.

O ponto crítico está no artigo 23 da lei: a propriedade fiduciária só se constitui com o registro do contrato na matrícula do imóvel. Sem esse registro, tecnicamente, a garantia não se aperfeiçoa perante terceiros.

Durante muito tempo, isso abriu espaço para uma interpretação favorável ao comprador: sem registro, não haveria alienação fiduciária válida, e o contrato poderia ser rescindido sob as regras do Código de Defesa do Consumidor, com devolução de parte relevante dos valores pagos, muitas vezes em patamares mínimos de 75%.

O posicionamento do STJ e o impacto prático

Esse cenário mudou de forma relevante em 2023. A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça enfrentou diretamente essa controvérsia e fixou um entendimento que trouxe maior previsibilidade ao tema.

Por maioria apertada, o tribunal decidiu que a ausência de registro da alienação fiduciária não retira sua eficácia entre as partes contratantes. Em outras palavras, mesmo sem o registro em cartório, a cláusula continua válida no vínculo entre comprador e vendedor.

Além disso, o tema ainda não está completamente encerrado no tribunal. A própria 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça deverá enfrentar novamente a controvérsia para definir, de forma mais ampla, se a ausência do registro em cartório do contrato de compra e venda com alienação fiduciária retira ou não a eficácia da garantia entre os contratantes.

A tese a ser firmada é: definir se, nesses casos, a rescisão deve seguir as regras da Lei 9.514/1997 ou do Código de Defesa do Consumidor. Até o momento, não há data prevista para esse julgamento.

O entendimento já firmado enfraquece a tese de que o contrato poderia ser automaticamente rescindido com base exclusiva no Código de Defesa do Consumidor. O raciocínio adotado foi claro: não faz sentido invalidar apenas a garantia, mantendo intacta a obrigação principal do contrato.

Outrossim, esse entendimento também dialoga com uma posição anterior do próprio tribunal, que já havia afastado a aplicação do CDC nos contratos com alienação fiduciária devidamente registrada. Agora, ainda que falte o registro, a tendência é preservar a lógica do sistema da Lei 9.514/1997.

O que diz a jurisprudência?

Ainda que o tema esteja sob julgamento no STJ, o TJSP tem entendimento de que a multa por distrato de compromisso de compra e venda de lote deve ter multa aplicada sob o limite da Lei n. 13.786/2018:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara. (TJSP; Apelação Cível 1070565-31.2021.8.26.0100; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 39ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/03/2022; Data de Registro: 12/03/2022)

Conclusão

A ausência de registro da alienação fiduciária continua sendo um ponto sensível, mas deixou de ser, por si só, um “atalho” para rescindir o contrato sem penalidades.

Hoje, o Judiciário tende a reconhecer a validade da cláusula entre as partes, mesmo sem o registro, o que aproxima o caso das regras da Lei 9.514/1997 e reduz o espaço para aplicar o Código de Defesa do Consumidor de forma automática.