A venda de um imóvel pode ser permeada de questões burocráticas, a começar pela regularização do bem, o pagamento de impostos, os registros em cartório, a liberação de financiamento, entre outros pormenores. No entanto, muito além destas questões básicas, a legislação brasileira prevê algumas situações em que a venda do imóvel é proibida. E pensando no leitor que deseja realizar esta transação de forma segura, listaremos 5 casos em que há o impedimento legal para a compra e venda de um bem. Acompanhe!
1 – Venda entre cônjuges
A venda de imóveis entre os cônjuges depende do regime de casamento das partes. Nos termos do art. 499 do Código Civil, é permitida a venda de bens entre os cônjuges, desde que o bem esteja excluído da comunhão. Com isso, àqueles casados no regime de separação total é permitida a venda de bens, dado que o patrimônio é separado entre as partes. Já os que são casados no regime de comunhão parcial, é possível a venda daqueles bens que componham o rol de bens particulares das partes.
2 – Venda de imóvel com promessa de compra e venda averbada na matrícula
Se o bem objeto de venda tiver em sua matrícula a gravação de promessa de compra e venda não será possível a sua venda a terceiros. Os tribunais de Justiça têm entendido que a publicidade conferida pelo registro público impede a realização de venda a um interessado. Em vista disso, se no seu imóvel ainda consta este registro em matrícula, é necessária a regularização antes da realização da venda.
3 – Compra de imóvel rural por estrangeiros
Nos termos do art. 3º da Lei nº 5.709/1971, a pessoa estrangeira só pode adquirir imóvel rural se o bem não ultrapassar 50 módulos de exploração indefinida. Esta medida, por sua vez, é definida pelo município em que o imóvel está localizado.
4 – Imóveis em condomínio sem observação do direito de preferência
O art. 504 do Código Civil estabelece que o imóvel em condomínio indivisível não pode ser vendido a estranhos se o condômino não estiver de acordo com a venda. Caso o condômino prejudicado deposite o valor pelo qual o bem foi vendido, é possível que ele adjudique para si a cota vendida. Esta é uma questão comumente verificada entre herdeiros que recebem a cota de um bem em herança e buscam vender sua parte a terceiros sem antes comunicar os demais herdeiros.
5 – Venda de ascendente a descendente
Por fim, a legislação brasileira veda a venda de imóvel de pai para filho (ascendentes para descendente). Esta é uma regra que visa, sobretudo, evitar fraude na divisão da herança, isto é, evitar que haja simulação da venda, de modo que a venda pode ser anulada se requerida por terceiros, de acordo com o art. 496 do Código Civil. A exceção para esta regra se mostra a partir da anuência dos demais filhos com a realização da venda, o que torna legítima a transação imobiliária.
O que diz a jurisprudência?
O STJ tem entendimento fundado de que a nulidade da venda entre ascendentes e descendentes só é possível se for comprovado o prejuízo do herdeiro interessado, o que denota que os herdeiros devem comprovar em juízo que tiveram perdas com o ato. Vejamos:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. ESCRITURA PÚBLICA. VENDA DE IMÓVEL. ASCENDENTE. DESCENDENTE. FALTA DE ANUÊNCIA. PRESTAÇÃO DE CONTAS E INDENIZAÇÃO. PREJUÍZO. DEMONSTRAÇÃO. NULIDADE DO ATO. REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA Nº 7/STJ. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 283/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. EXAME PREJUDICADO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, para a anulação de venda de ascendente para descendente, sem a anuência dos demais, é necessária a demonstração de prejuízo pela parte interessada. 3. Na hipótese, acolher a tese de que não houve prejuízo para a agravada no negócio jurídico firmado pelos agravantes exigiria exceder os fundamentos do acórdão atacado e adentrar no exame das provas, procedimentos vedados em recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ. 4. É inadmissível o inconformismo por deficiência na sua fundamentação quando as razões do recurso não impugnam os fundamentos do acórdão recorrido. Aplicação da Súmula nº 283/STF. 5. A necessidade de reexame de matéria fática impede a admissão do recurso pelo dissídio jurisprudencial. Precedente. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.024.100/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 10/10/2022.)
Conclusão
As situações que impossibilitam a venda de um imóvel podem ser específicas, mas o seu conhecimento é fundamental para evitar a nulidade futura. Por isso, antes de realizar uma transação como esta, procure um advogado. Este profissional poderá analisar o caso concreto e verificar se existe alguma exceção para o seu caso em concreto.
