Uma frase que toda pessoa que já foi a um cartório de notas leu é a de que “quem não registra não é dono”. E esta é uma frase correta, afinal, a propriedade é garantida com o registro do imóvel em nome do proprietário. Mas, seria possível registrar o imóvel apenas com o contrato de compra e venda? A resposta é que sim. A forma como a regularização ocorrerá depende da situação em concreto.
Veja quais são as duas situações mais comuns e quais são as saídas para cada uma delas.
Contrato de compra e venda com o vendedor vivo
Na hipótese de o vendedor e proprietário do imóvel estar vivo, a saída mais indicada é ele e o comprador comparecerem ao cartório de imóveis e solicitarem a transferência do bem. Caso o vendedor ou os seus herdeiros se neguem a realizar a transferência da propriedade, a saída será o ingresso na justiça através de uma ação de adjudicação compulsória. Nesta ação, o juiz analisará as provas, ouvirá as partes e, caso entenda que o comprador é o proprietário, proferirá uma sentença favorável ao comprador. Esta sentença deverá ser levada ao cartório de registro de imóveis, onde será lavrada escritura em nome do novo proprietário.
Contrato de compra e venda com o vendedor falecido ou desaparecido
Caso o vendedor e proprietário do imóvel seja falecido, existem duas saídas: a transferência do bem pelos herdeiros e a ação de usucapião. Os herdeiros, em razão do falecimento do vendedor, são considerados proprietários do imóvel e detêm a competência de transferir o bem ao comprador. Na hipótese de os herdeiros negarem a transferência, é possível também o ingresso da ação de adjudicação compulsória, que ocorrerá nos moldes explicados no item anterior. Porém, não sendo possível encontrar os herdeiros, a usucapião será a melhor saída.
A usucapião poderá ser solicitada através de uma ação judicial ou realizada extrajudicialmente através de cartório. O comprador deverá comprovar a posse do imóvel há, no mínimo, 10 anos. O prazo será de 5 anos nos casos de imóvel urbano de até 250 m2 e que seja o único bem do solicitante. O contrato de compra e venda é documento indispensável ao processo de usucapião, independentemente de onde transcorra.
O que diz a jurisprudência?
O atraso na regularização do imóvel por parte do vendedor pode ser causa de indenização por danos morais ao comprador. Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu um caso em que o vendedor não cumpriu o acordado para a transferência e regularização do bem. Com isso, o juiz decidiu pela rescisão do contrato de compra e venda e o pagamento de indenização por danos morais ao comprador. Vejamos.
EMBARGOS DECLARATÓRIOS EM APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. PROBLEMAS ADMINISTRATIVOS DE REGULARIZAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Acórdão que deu parcial provimento a apelações de ambas as partes. Oposição de embargos de declaração pelas rés. Obscuridade não caracterizada. Indenização por danos morais reconhecida em razão do atraso na regularização do imóvel do autor e na informação adequada a ser prestada a ele. Endividamento do autor que foi consequência desse atraso. Reforma da sentença, neste ponto, sem obscuridade ou contradição. Ausência de violação ao artigo 141 do CPC. Acórdão mantido. Embargos rejeitados. (TJ-SP – EMBDECCV: 10089581220168260320 SP 1008958-12.2016.8.26.0320, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 15/05/2018, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/05/2018)
Conclusão
Ainda que a transferência amigável de um imóvel possa ocorrer sem a presença de um advogado, o acompanhamento deste profissional pode ser essencial, visto que ele poderá analisar os documentos da propriedade e indicar possível irregularidades. No mais, a regularização do imóvel é a maneira mais eficaz de o comprador ser considerado proprietário do bem, razão pela qual ela é altamente recomendável.
