O IPTU é um imposto devido pelo proprietário de um imóvel, pelo possuidor ou, caso previsto em contrato, pelo inquilino do bem. Por isso, muita gente acredita que, ao vender uma casa ou apartamento, automaticamente o comprador passa ser o responsável pelo pagamento do tributo. Acontece que, mesmo após o registro do contrato de compra e venda, é comum que as prefeituras realizem a cobrança do imposto aos antigos donos do imóvel.
Seria esta uma conduta lícita por parte dos municípios? A resposta para esta pergunta depende do cenário em que a venda foi feita.
Houve transferência do imóvel e registro da venda a partir de escritura pública
Na hipótese de o comprador ter realizado a transferência do imóvel para o seu nome no Cartório de Registro de Imóveis e, ainda, ter registrado o contrato na matrícula do imóvel, a cobrança do IPTU só poderá ser feita se for correspondente ao período em que ele ainda era dono do bem. Ainda que o comprador possa sim ser cobrado pelas dívidas de IPTU do período anterior à venda, o Código Tributário Nacional determina que os municípios podem eleger a pessoa que pagará o tributo. Assim, não seria ilícita a cobrança ao antigo proprietário. Porém, no que se refere ao período posterior à venda, não deve o antigo proprietário ser cobrado do imposto.
A venda do imóvel foi realizada a partir de um instrumento particular
Neste caso, como não há o registro do novo dono do imóvel, o vendedor continua sendo proprietário do bem e, portanto, pode continuar sendo cobrado do IPTU, ainda que tenha vendido o bem. Inclusive, a falta de registro do imóvel em nome do comprador é causa de grande insegurança jurídica ao adquirente, razão pelo qual se recomenda o registro do contrato de compra e venda através de escritura pública.
Como evitar a cobrança?
Além do registro do contrato de compra e venda do imóvel, a alteração do cadastro do contribuinte perante a prefeitura é uma forma de evitar as cobranças indevidas. Na verdade, diversos municípios permitem alterar o nome do devedor do IPTU somente com o contrato particular de compra e venda, isto é, o contrato assinado pelas partes e que não foi registrado na matrícula do imóvel.
Outro ponto importante é que ao realizar a venda do imóvel seja acertada a quitação do IPTU e que isto seja informado no contrato de compra e venda.
A partir destes passos, o vendedor terá mais segurança e evitará a cobrança futura do IPTU sobre o imóvel vendido.
O que diz a jurisprudência?
O entendimento do STJ é de que o vendedor do imóvel só deixará de ser responsável pelo pagamento do IPTU se realizar o registro da escritura pública de compra e venda do imóvel. O simples contrato de compra e venda assinado pelas partes não exime o vendedor da responsabilidade de pagamento do IPTU. Vejamos:
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PROMITENTE VENDEDOR. RESP 1.111.202/SP – TEMA 122/STJ DOS RECURSOS REPETITIVOS. PARCELAMENTO DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO, PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRESUNÇÃO DE RENÚNCIA À SOLIDARIEDADE. ART. 282 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. […] V. O art. 265 da Código Civil prevê que “a solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes”, sendo lídimo concluir que, por simetria, a renúncia à solidariedade também não se presume, decorrendo da lei ou da vontade das partes. […] VII. Não se desconhece que a obrigação de levar a registro o instrumento de compra e venda, após o integral adimplemento da avença, em geral incumbe ao comprador, que, não raro, resiste à imediata averbação, visando postergar o pagamento de taxas, emolumentos e de imposto incidente na operação. Sucede que tal oposição ou procrastinação, em gerando prejuízo à parte contratante, resolve-se em perdas e danos, não interferindo na relação jurídico-tributária entre os sujeitos passivos solidários do IPTU e o sujeito ativo. Na forma da jurisprudência do STJ, só o registro da escritura definitiva de compra e venda autoriza o reconhecimento da ausência de responsabilidade tributária do proprietário vendedor do imóvel “razão pela qual não serve a essa finalidade o contrato de promessa, ainda que registrado e apoiado nas cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade” (STJ, AgInt no REsp 1.948.435/RJ, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, DJe de 18/11/2021). No mesmo sentido: “(…) as Turmas que compõem a Seção de Direito Público do STJ vêm ratificando o entendimento de que a existência de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com transferência imediata da posse, ainda que acompanhada de registro no cartório imobiliário, não afasta a responsabilidade tributária do alienante. Citam-se, a título exemplificativo: AgInt no REsp 1.653.513/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe 18/12/2019; e AgInt no REsp 1.819.068/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, DJe 19/12/2019” (STJ, REsp 1.849.545/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, DJe de 06/10/2020). No caso, sequer há registro do instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, como reconhece o acórdão recorrido. VIII. Recurso Especial provido (Superior Tribunal de Justiça STJ – RECURSO ESPECIAL: REsp 1978780 SP 2021/0400953-7).
Conclusão
A cobrança de IPTU gera muitas dúvidas aos contribuintes em razão da possibilidade de os municípios estabelecerem regras próprias.
Por isso, em caso de dúvidas, converse com o seu advogado!
