O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto de competência municipal, recolhido quando há a transmissão onerosa de um bem imóvel.
A base de cálculo e a alíquota variam de município para município. Na cidade de São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3% e a base de cálculo será o maior valor entre o valor venal e o valor da transação. Já no município do Rio de Janeiro, a alíquota também é de 3% e é calculada sobre o valor venal.
Porém, recentemente o Superior Tribunal de Justiça proferiu uma importante decisão, que alterou a forma que os contribuintes calcularão o valor do ITBI.
O julgamento do RESP n. 1.937.821 – SP
No julgamento do Recurso Especial n. 1.937.821, o STJ decidiu que a base de cálculo do ITBI não está vinculada ao valor de base de cálculo do IPTU, que, por sua vez, está baseado no valor venal do imóvel.
O valor venal corresponde a estimativa de valor do bem, que geralmente é calculada pelo próprio poder público, isto é, pelas prefeituras.
Segundo o ministro relator, embora o CTN determine que a base de cálculo do ITBI seja o valor venal do imóvel, o STJ entende que o referido valor pode ser apurado de diversas maneiras, a partir das transações envolvidas e que, portanto, não necessariamente o poder público deve ser o responsável pela apuração.
Com isso, o valor vinculado ao IPTU nem sempre corresponde ao valor de mercado, tendo em vista que o valor de um imóvel não é determinado somente pela localização e metragem, mas também pelas benfeitorias, conservação e os interesses pessoais do vendedor.
Assim, restou estabelecido pelo STJ que, o ITBI deve ser calculado com base no valor declarado pelo contribuinte, referente a transação realizada, e, caso o fisco entenda que houve algum erro na declaração ou na estimativa, ele deve realizar contestar os valores, através de processo administrativo próprio.
E o que isso muda na prática?
Como a decisão do STJ ocorreu dentro do rito dos recursos repetitivos, a decisão é aplicada a todos os processos que estejam em curso e que estejam discutindo sobre o tema em questão.
Além disso, todos os municípios devem aplicar a decisão do STJ no cálculo do ITBI, sob pena de nulidade da cobrança.
Por fim, no momento de lançamento do tributo, o contribuinte deverá indicar o valor da negociação, isto é, o valor em que o imóvel foi vendido, tendo ele ciência de que o poder público poderá questionar o valor lançado se houver suspeitas de que o montante não condiz com a transação realizada.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos a decisão do STJ sobre o tema e a motivação apresentada pelos ministros:
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.937.821 – SP (2020/0012079-1) RELATOR: MINISTRO GURGEL DE FARIA. Data do julgamento: 24 fev. 2022).
Conclusão
O pagamento do ITBI é condição essencial para venda de um imóvel e, dado a recente alteração de entendimento pelo STJ, é importante que o contribuinte conheça as regras antes de emitir a guia de pagamento.
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