O exercício do cargo de síndico demanda do indivíduo uma série de responsabilidades por ser uma tarefa repleta de funções. É por isso que o condomínio deve eleger uma pessoa extremamente competente para este fim. Além do exercício das competências, o síndico também poderá ser responsabilizado civilmente pelos seus atos.
Mas afinal, o que é responsabilidade civil?
A responsabilidade civil é o dever da pessoa, seja ela física ou jurídica, de reparar pelo dano causado, dano este que poderá estar tanto na esfera material quanto moral. São a Constituição Federal e o Código Civil que estabelecem este dever. No entanto, a forma de reparação e a quantia devem ser estimadas no contrato ou judicialmente.
Entendido o conceito de responsabilidade civil, pode-se dizer que, toda vez que o síndico for o responsável pelo dano a um condômino ou ao próprio condomínio, ele terá o dever civil de realizar a reparação. Mas, será que todos os atos exercidos pelo síndico são passíveis de reparação?
Quais são as obrigações legais do síndico?
Para que possamos saber quais atos do síndico são passíveis de condenação por responsabilidade civil, é preciso entender quais são as suas funções segundo a legislação. Segundo o Código Civil, o síndico tem como função:
I – Convocar a assembleia dos condôminos;
II – Representar o condomínio, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – Realizar o seguro da edificação.
Com isso, é possível afirmar que sempre que o condômino ou condomínio for prejudicado em razão da inobservância das obrigações pelo síndico, o referido deverá ser responsabilizado civilmente. Além disso, em caso de violações aos direitos trabalhistas dos funcionários do condomínio, o síndico também poderá ser responsabilizado.
Como o síndico pode ser punido em caso de descumprimento?
Conforme dito anteriormente, a forma e o valor da reparação em caso de dano não estão previstos em lei, devendo ser determinados por um juiz através de um processo judicial ou de uma previsão na Convenção de Condomínio. Com isso, os condôminos poderão estabelecer na Convenção as punições aplicáveis ao síndico em caso de descumprimento de suas funções. Na hipótese de haver algum dano pelo síndico sem que haja qualquer sanção prevista na Convenção, caberá aos condôminos lesados ingressar com ação judicial contra a pessoa do síndico, seja ela pessoa física ou jurídica, na qualidade de administrador.
O que diz a jurisprudência?
Uma das principais responsabilidades do síndico é quanto ao manejo dos valores pagos pelos condôminos. Inclusive, caso seja verificada alguma irregularidade na quantia em caixa, é possível que o síndico, mesmo que já destituído do cargo, seja responsabilizado judicialmente.
Uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo demonstra a questão. Vejamos.
RESPONSABILIDADE CIVIL. INDENIZAÇÃO. QUESTIONAMENTO SOBRE A GESTÃO DE CONTAS E DESPESAS CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PELO SÍNDICO ANTECESSOR. Parte autora que, durante o período de 2003 a 2010, exerceu a função de síndico de condomínio residencial. Eleição sendo conduzida ao cargo novo condômino que, em sede de auditoria, apontou o valor de R$ 286.000,00, de despesas do condomínio, sem o devido lastro probatório. Demanda de prestação de contas que apontou a divergência de valores de aproximadamente R$ 3.000,00 devido pelo anterior síndico ao condomínio. Desavenças e condutas passíveis de censura que decorrem da vida em sociedade, sobre as quais não restou configurada a ocorrência de atos ilícitos ensejadores da pretendida indenização por danos morais. Precedentes. Pedido julgado improcedente. Decisão mantida. RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO. (TJ-SP – AC: 00146361720128260562 SP 0014636-17.2012.8.26.0562, Relator: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 04/07/2019, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 04/07/2019)
Conclusão
Ser síndico exige o conhecimento mínimo da legislação federal, estadual e até municipal, visto que o descumprimento das normas pode ensejar em sérias sanções.
Se você é síndico e possui dúvidas quanto ao exercício de sua função, não hesite em procurar um advogado!
