A compra de um imóvel envolve despesas que vão além do preço negociado com a construtora ou incorporadora. Entre elas estão o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), os emolumentos cartorários e os custos de registro da propriedade.
Nem sempre o comprador consegue arcar com esses valores imediatamente, especialmente em aquisições de imóveis na planta. Nesses casos, surge uma dúvida relevante: se essas despesas não forem pagas e forem cobradas judicialmente, o imóvel poderá ser penhorado?
A resposta depende da natureza da dívida e da proteção conferida pela legislação ao chamado bem de família.
Dívidas de ITBI e cartório permitem a penhora do imóvel?
A Lei nº 8.009/1990 estabelece que o imóvel utilizado como residência da entidade familiar é, em regra, impenhorável. Existem exceções, mas elas são expressamente previstas em lei.
Uma dessas exceções envolve dívidas decorrentes do financiamento utilizado para a aquisição do próprio imóvel. Nessa hipótese, a proteção pode ser afastada porque o débito possui relação direta com a compra da residência.
Entretanto, os tribunais vêm diferenciando o financiamento do imóvel das despesas acessórias relacionadas à sua regularização. O entendimento predominante é que valores referentes ao ITBI, averbações, registros e emolumentos cartorários não possuem a mesma natureza jurídica do crédito destinado à aquisição do bem.
Embora essas despesas façam parte do processo de compra e transferência da propriedade, elas não correspondem ao valor financiado para aquisição da residência. Por esse motivo, diversas decisões judiciais têm reconhecido que a cobrança desses encargos, por si só, não autoriza a penhora do bem de família.
A justificativa é que se trata de obrigações acessórias, sem enquadramento nas hipóteses legais que afastam a proteção conferida ao imóvel residencial.
Como os tribunais tratam o ITBI nos imóveis adquiridos na planta?
Outra discussão frequente envolve o próprio valor do ITBI quando se trata de imóveis adquiridos na planta.
Durante muitos anos, diversos municípios realizaram a cobrança do imposto considerando o valor do imóvel pronto, incluindo a futura construção que ainda seria executada pela incorporadora. Esse entendimento gerou inúmeras disputas judiciais.
Atualmente, os tribunais superiores e diversos tribunais estaduais têm consolidado o entendimento de que, na aquisição de imóvel na planta, o ITBI deve incidir apenas sobre a fração ideal do terreno transmitida ao comprador, quando a construção futura será custeada pelo próprio adquirente por meio do contrato firmado com a incorporadora.
Na prática, isso significa que o imposto não deve ser calculado sobre o valor final da unidade concluída, mas apenas sobre a parcela do terreno efetivamente transferida naquele momento.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos a decisão do TJSP que determinou que a base de cálculo do ITBI é a fração do terreno e não a expectativa do valor do imóvel:
DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. ITBI. IMÓVEL NA PLANTA. LEGITIMIDADE ATIVA. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO TERRENO. SÚMULAS 110 E 470 DO STF. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame Recurso Inominado interposto pelo autor contra sentença de improcedência em ação de repetição de indébito de ITBI. O recorrente, adquirente de imóvel na planta, questiona a base de cálculo sobre o valor total do negócio e sustenta sua legitimidade ativa, apesar de a construtora figurar como pagadora na guia, comprovando ter suportado o encargo financeiro. II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) definir a legitimidade ativa do promitente comprador para pleitear restituição quando a guia indica terceiro pagador, havendo previsão contratual de repasse do ônus; (ii) estabelecer se a base de cálculo do ITBI incide sobre o valor total do contrato ou apenas sobre o terreno. III. Razões de decidir O adquirente detém legitimidade ativa por ser o contribuinte legal (Lei Municipal nº 5.430/89) e figurar como “pagador original”, suportando o ônus financeiro por força contratual. O recolhimento pela construtora configura mero adiantamento operacional, não afastando a titularidade do adquirente na relação tributária. O fato gerador ocorre na transmissão da propriedade, devendo a base de cálculo refletir o valor do bem efetivamente transmitido naquele momento. Na aquisição de imóvel na planta, a tributação recai exclusivamente sobre o valor do terreno (fração ideal), excluindo-se a construção futura custeada pelo adquirente, sob pena de violação ao art. 38 do CTN e Súmulas 110 e 470 do STF. IV. Dispositivo e tese Recurso provido. Tese de julgamento: O promitente comprador tem legitimidade ativa para restituir ITBI pago a maior, mediante prova do suporte financeiro do encargo. A base de cálculo do ITBI na aquisição de imóvel na planta corresponde ao valor venal do terreno, excluída a construção futura. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CTN, art. 38; Lei Municipal nº 5.430/1989. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 110; STF, Súmula 470 (TJ-SP – Recurso Inominado Cível: 10170078520248260506 Ribeirão Preto, Relator: Fernando de Oliveira Mello, Data de Julgamento: 12/02/2026, 1ª Turma Recursal de Fazenda Pública, Data de Publicação: 12/02/2026)
Conclusão
O não pagamento do ITBI ou das despesas cartorárias pode gerar cobrança judicial, mas isso não significa automaticamente que o imóvel residencial poderá ser penhorado.
A jurisprudência tem entendido que esses encargos não se confundem com o financiamento destinado à aquisição do imóvel e, portanto, não se enquadram nas principais exceções à impenhorabilidade do bem de família.
