A criação de uma holding patrimonial tornou-se uma ferramenta bastante utilizada para organização de patrimônio, planejamento sucessório e proteção de bens. Nesse contexto, muitas pessoas avaliam a possibilidade de adquirir imóveis diretamente em nome da empresa, acreditando que isso permitirá a utilização da imunidade ou isenção de ITBI prevista na legislação.
No entanto, é importante compreender que nem toda operação envolvendo uma holding está abrangida por esse benefício tributário. A forma como a aquisição é estruturada faz diferença e pode determinar a incidência ou não do imposto.
Quando o imóvel é adquirido de uma pessoa física que não possui vínculo societário com a holding, a regra costuma ser diferente daquela aplicada à integralização de capital social realizada pelos próprios sócios.
A compra do imóvel pela holding não gera isenção de ITBI
Uma dúvida comum surge quando o comprador pretende adquirir um imóvel de uma pessoa física e registrar a compra diretamente em nome da holding patrimonial.
Nessa situação, a operação corresponde a uma compra e venda tradicional entre vendedor e empresa. Como o proprietário do imóvel não é sócio da holding, não existe integralização de capital social nessa etapa da transação, por essa razão, o ITBI normalmente será devido.
A imunidade prevista na legislação não alcança a aquisição do imóvel pela empresa junto a terceiros. Ela foi criada para situações específicas em que um sócio transfere um bem de sua propriedade para compor ou aumentar o capital social da pessoa jurídica.
Em outras palavras, a simples intenção de utilizar o imóvel na holding não transforma a compra em uma operação imune ao imposto.
Uma alternativa frequentemente utilizada consiste em o comprador adquirir o imóvel em seu próprio nome e, posteriormente, transferi-lo para a holding como forma de integralização do capital social. Nesse segundo momento, desde que atendidos os requisitos legais, poderá existir a imunidade do ITBI sobre a transferência do bem para a empresa.
A imunidade na integralização de capital possui requisitos
Mesmo quando o imóvel é transferido para a holding por meio de integralização de capital social, a imunidade não é automática.
A legislação estabelece restrições importantes para empresas cuja atividade preponderante esteja relacionada à exploração imobiliária. Isso ocorre quando a maior parte das receitas da pessoa jurídica decorre da compra e venda de imóveis, locação ou cessão de direitos imobiliários.
Nessas hipóteses, a imunidade pode ser afastada e o imposto poderá ser exigido pelo município.
Por isso, antes de estruturar a operação, é fundamental analisar a atividade efetivamente desenvolvida pela holding e a forma como o patrimônio será organizado dentro da empresa.
Na prática, muitos imóveis são transferidos para o capital social porque isso facilita futuras operações de planejamento patrimonial e sucessório. Em vez de transmitir diretamente os imóveis aos herdeiros, passam a ser transmitidas as quotas da empresa, tornando o processo mais simples e organizado.
Contudo, para que a estratégia produza os efeitos esperados, é indispensável observar os requisitos tributários e societários aplicáveis.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos a decisão do TJRJ que entendeu que a ausência de operação da empresa não impede a imunidade do ITBI:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL PARA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL DE SOCIEDADE EMPRESÁRIA. PLEITO DE IMUNIDADE DE ITBI . SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA AO EXCLUSIVO ARGUMENTO DA EMPRESA AUTORA, ORA APELANTE, SE ENCONTRAR INATIVA DURANTE O PERÍDO DE VERIFICAÇÃO DA ATIVIDADE PREPONDERANTE. PRETENSÃO RECURSAL QUE OBJETIVA A REFORMA DO JULGADO PARA A CONCESSÃO DA IMUNIDADE CONFERIDA PELO ART. 156, § 2º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. INCONFORMISMO QUE MERECE PROSPERAR . LAUDO PERICIAL QUE ATESTA A INOPERÂNCIA DA EMPRESA E INEXISTÊNCIA DE ATIVIDADE IMOBILIÁRIA PREPONDERANTE NO PERÍODO DE VERIFICAÇÃO. A PESSOA JURÍDICA NÃO PERDE O DIREITO À IMUNIDADE DE ITBI PELA TRANSMISSÃO DE IMÓVEL PARA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL PELO FATO DE PERMANECER INATIVA NO PERÍDO DE EXAME DE ATIVIDADE PREPONDERANTE. NÃO É LÍCITO AO FISCO PRESUMIR QUE A INATIVIDADE PELA FALTA DE EXPLORAÇÃO DAS SUAS ATIVIDADES TEVE POR ESCOPO PROPICIAR O DESLOCAMENTO DE PATRIMÔNIO ¿ DO SÓCIA PARA A EMPRESA ¿ SEM O PAGAMNTO DO ITBI EM BURLA À FINALIDADE DA NORMA CONSTITUCIONAL. PRECEDENTES DO STF E DESTA CORTE DE JUSTIÇA . PROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ – APL: 02136149020178190001, Relator.: Des(a). ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 22/06/2022, VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/06/2022)
Conclusão
A compra de um imóvel de uma pessoa física diretamente por uma holding patrimonial não gera, por si só, direito à imunidade ou isenção de ITBI. Nessa hipótese, a operação é tratada como uma compra e venda comum, sujeita à tributação municipal.
A imunidade normalmente pode ser analisada apenas em uma etapa posterior, quando o imóvel é transferido pelo sócio para a empresa como forma de integralização do capital social. Ainda assim, o benefício depende do cumprimento dos requisitos previstos em lei, especialmente aqueles relacionados à atividade exercida pela pessoa jurídica.
