A compra de um imóvel para a empresa, a aquisição de um ponto comercial ou a reorganização do patrimônio familiar envolvem custos que merecem atenção. Entre eles está o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pelos municípios nas operações previstas em lei.
Uma discussão no Supremo Tribunal Federal pode afetar a forma como esse imposto é calculado, posto que o tema envolve a possibilidade de vincular a base de cálculo do ITBI ao valor venal utilizado para a cobrança do IPTU.
Embora a questão pareça restrita ao direito tributário, seus efeitos podem alcançar empresários que compram imóveis, investidores e proprietários que pretendem transferir bens. Por isso, é importante entender o que está em discussão antes de tomar decisões patrimoniais.
Qual é a discussão sobre o cálculo do ITBI?
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.113, estabeleceu que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. Além disso, definiu que esse valor não está vinculado à base de cálculo do IPTU.
Na prática, o entendimento impede que o município utilize automaticamente o valor venal do IPTU como base obrigatória do ITBI. O valor declarado na transação, contudo, não é necessariamente aceito sem análise. A Administração pode verificar se ele corresponde ao valor de mercado, observando o procedimento adequado.
A discussão que chegou ao STF envolve um recurso apresentado pelo Município de São Paulo, que questiona aspectos processuais relacionados à tese do STJ. A ministra Cármen Lúcia analisou a possibilidade de reconhecimento da repercussão geral, o que poderá levar a discussão constitucional ao Plenário.
Contudo, é importante distinguir a existência de um processo da definição de uma nova regra. A análise sobre a repercussão geral não significa, por si só, que o STF já tenha alterado o entendimento sobre a base de cálculo do ITBI.
O que isso pode representar para empresários?
Para quem compra um imóvel comercial, amplia o patrimônio da empresa ou realiza investimentos imobiliários, a base de cálculo do ITBI interfere diretamente no custo da operação.
Se o município utiliza um valor superior ao preço efetivamente negociado, pode surgir uma diferença relevante no imposto exigido. Por outro lado, a avaliação do imóvel precisa considerar as condições normais de mercado, pois o valor declarado pelas partes não impede a fiscalização.
A discussão também interessa a quem já pagou ITBI. Dependendo das circunstâncias da operação, da legislação aplicável e do entendimento judicial consolidado, pode existir a necessidade de avaliar se houve cobrança indevida. Contudo, não é possível afirmar que toda diferença entre o ITBI e o IPTU gera automaticamente direito à restituição.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos que o Tribunal de Justiça de São Paulo tem decidido pela aplicação do Tema 1.113 do STJ e determinado que o valor venal de IPTU não seja a base de cálculo do ITBI:
DIREITO TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI . RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em Exame. 1 . Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu liminar para adoção do valor venal do IPTU como base de cálculo do ITBI, deferindo-a apenas para afastar juros e multa. II. Questão em Discussão. 2 . A questão em discussão consiste em verificar a presença dos requisitos para concessão da liminar destinada à adoção do valor venal do IPTU como base de cálculo do ITBI. III. Razões de Decidir. 3 . A concessão de liminar em mandado de segurança exige fundamento relevante e risco de ineficácia da medida, nos termos do art. 7º, III, da Lei nº 12.016/2009. 4. O Tema 1.113 do STJ afasta a vinculação entre as bases de cálculo do ITBI e do IPTU, não evidenciando, em cognição sumária, fundamento relevante para a adoção imediata do valor venal do IPTU. 5. Não demonstrado o valor atualizado da transação realizada em 2011, inviável concluir, nesta fase processual, que o valor venal do IPTU de 2026 deva ser adotado como base de cálculo. 6. Ausente, por ora, fundamento relevante para a medida postulada, sem prejuízo do exame aprofundado da matéria no julgamento do mérito do mandado de segurança. IV. Dispositivo. 7. Recurso não provido. Tese de julgamento: 1. A liminar em mandado de segurança exige os requisitos do art. . 7º, III, da Lei nº 12.016/2009. 2. Ausente, em cognição sumária, fundamento relevante para adoção do valor venal do IPTU como base de cálculo do ITBI, mantém-se o indeferimento da medida. (TJ-SP – Agravo de Instrumento: 21940456220268260000 São Paulo, Relator.: Adriana Carvalho, Data de Julgamento: 02/09/2026, 14ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 02/09/2026)
Conclusão
O julgamento do STF merece acompanhamento, pois pode trazer efeitos para municípios, contribuintes e operações imobiliárias. Entretanto, enquanto não houver uma definição aplicável ao caso, o empresário deve analisar a cobrança com base nas regras vigentes e nas características da transação.
Antes de comprar um imóvel ou contestar um imposto já pago, vale verificar a base de cálculo utilizada, os documentos da operação e a possibilidade de questionamento administrativo ou judicial.
