Tenho um imóvel em condomínio fechado e meu vizinho fez obras que danificaram minha casa. Posso cobrar do condomínio? Essa dúvida aparece com frequência, e a resposta exige cuidado. Em regra, não. Mas há exceções, e elas importam.
A regra: quem responde é o vizinho
Quem causa o dano deve repará-lo. Se o vizinho fez uma obra e ela trincou paredes, abriu infiltrações ou comprometeu a estrutura da sua casa, a responsabilidade é dele. O condomínio não responde automaticamente por qualquer ilícito de um condômino contra outro. Seria injusto, porque a administração não controla o que cada morador faz dentro do seu lote.
Por isso, o primeiro passo é reunir provas contra o vizinho. Fotografe os danos, peça um laudo técnico de engenheiro ou arquiteto e guarde orçamentos de reparo. Conversas por mensagem sobre a obra também ajudam. Com esse material, é possível tentar um acordo ou, se não der certo, entrar com ação de indenização.
Quando o condomínio também pode ser responsabilizado
Existe um caminho paralelo. Se ficar demonstrado que o condomínio foi negligente, ele pode responder junto. E essa negligência tem um desenho claro: a administração sabia ou devia saber da obra irregular e não fez nada.
Todo condomínio tem convenção e regimento interno. Esses documentos costumam exigir aprovação prévia para obras, definir horários e prever multas. O Código Civil, no artigo 1.348, diz que cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir essas regras. Aplicar sanções, quando há infração e previsão normativa, não é favor. É dever.
Os juízes têm decidido nesse sentido, de que condomínio não responde por tudo, mas pode responder pela sua própria omissão. Se ele deixou de fiscalizar, ignorou denúncias ou permitiu uma obra sem autorização, a Justiça pode aceitar que ele participe do processo. Depois, é preciso provar o dano, a culpa e a ligação entre a omissão e o prejuízo, e isso depende de provas.
Na prática, vale deixar um rastro. Avise a administração por escrito, por e-mail ou protocolo, assim que souber da obra, registre pedidos de providência e as respostas, ou a falta delas, pois esse histórico costuma pesar bastante.
O que diz a jurisprudência?
Vejamos esta decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que entendeu que a omissão do condomínio em exigir providências do condômino gerou dever de indenizar:
DIREITO DE VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Apelo das partes. Alegação dos autores no sentido de que o réu edificou muro divisório fora dos padrões, causando prejuízos. Irregularidade constatada por laudo pericial. Inobservância das restrições administrativas e dos direitos dos vizinhos (artigo 1 .299 do Código Civil). Obras de ampliação em desacordo com o projeto aprovado. Impacto desfavorável às casas lindeiras. Redução das condições de ventilação e iluminação. Responsabilidade objetiva do corréu. Dever de fazer cessar a interferência prejudicial. Desrespeito generalizado aos direitos de vizinhança no condomínio que é incapaz de autorizar a violação ao direito dos autores. Mantida a determinação de demolição do muro. Responsabilidade solidária do condomínio. Ausência de exigência efetiva do atendimento das normas previstas na legislação municipal e na convenção condominial. Omissão caracterizada. Danos morais não configurados. Inexistência de situação extraordinária. Dissabores que não ultrapassaram a esfera do mero aborrecimento. Precedentes. Danos materiais. Ressarcimento da quantia referente à mão de obra contratada para a realização de reparos no muro. Despesa comprovada mediante recibo. Indenização devida. Sucumbência recíproca. Majoração dos honorários advocatícios arbitrados em desfavor dos réus. Recursos dos réus desprovidos e provido em parte o dos autores. (TJ-SP – Apelação Cível: 10051795620198260704 São Paulo, Relator.: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 12/04/2022, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/04/2022)
Conclusão
O responsável principal é o vizinho que fez a obra. O condomínio entra na conta apenas quando falhou em fiscalizar e fazer cumprir as próprias regras. Cada caso tem detalhes próprios, como o conteúdo da convenção e o que a administração sabia.
Por isso, antes de decidir contra quem agir, vale procurar um advogado para analisar os documentos e as provas. E, quando possível, tentar a conversa e a mediação antes do processo, porque a convivência no condomínio continua depois.
