A desistência da compra de imóveis na planta é um assunto recorrente, razão pela qual o STJ editou súmula sobre o tema. Ainda que já exista uma lei que trate da desistência destes contratos, algumas incorporadoras ainda trazem impedimentos no momento da rescisão.
Pensando nisso, preparamos este artigo com as principais informações para o comprador do imóvel levar em consideração no momento do pedido de rescisão. Acompanhe!
A Lei do Distrato
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como a Lei do Distrato, traz as regras sobre o distrato do contrato de compra de imóvel na planta. Antes desta lei, a Súmula 543 do STJ era o principal embasamento dos compradores, visto que ela estabelecia que, caso a rescisão do contrato ocorra por culpa do vendedor, a devolução dos valores deveria ser parcial. Ou, ainda, caso o comprador tivesse dado causa ao desfazimento, a devolução dos valores deveria ser parcial. Com isso, antes da Lei do Distrato não havia pela lei um percentual claro de quanto os vendedores poderiam reter em eventual distrato. Porém, desde 2018 incorporadores e consumidores dispõem de uma norma explícita sobre os valores de multa e retenção.
Como são as regras da rescisão pela Lei do Distrato?
Pela Lei do Distrato, a entrega do imóvel após 180 dias da data inicial de entrega gera ao comprador o direito de rescindir o contrato sem qualquer ônus, ou seja, ele tem o direito de receber integralmente todos os valores pagos. Porém, se a rescisão ocorrer em tempo anterior a este prazo ou após a entrega das chaves, o distrato é possível, porém, com alguns ônus ao comprador. Nestas hipóteses, a incorporadora poderá descontar a comissão de corretagem e uma multa de até 25% sobre a quantia paga, além dos impostos do imóvel e cotas de condomínio. Na hipótese de a obra já ter sido entregue, além dos valores acima será descontado o tempo que o comprador usufruiu do imóvel, correspondente 0,5% do valor global do contrato. Por fim, caso a obra esteja submetida ao patrimônio de afetação, a multa a ser retida pelo incorporador poderá ser de até 50% do valor já pago.
Como reincidir o contrato, afinal?
Tendo em vista as disposições da lei, a recomendação é de que a rescisão seja feita o quanto antes, já que a multa será calculada sobre o valor total já pago pelo comprador. Além disso, se existe previsão de atraso na entrega, é possível aguardar e verificar se o atraso será de 180 dias após a data prevista, pois, nesta hipótese, a rescisão ocorrerá sem a cobrança de multa. Por fim, se você já pegou as chaves e assinou o contrato de financiamento, o banco financiador também deverá ser consultado antes da rescisão.
O que diz a jurisprudência?
Após a Lei do Distrato, os juízes têm entendido que o atraso na entrega depois da tolerância de 180 dias não enseja na indenização por danos morais pela construtora. Inclusive, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem entendido que a rescisão nesta hipótese importa na devolução de 80% dos valores pagos. Vejamos.
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA. DISTRATO. Ação indenizatória. Sentença de procedência parcial. Inconformismo do autor. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Pretensão do autor de devolução integral dos valores pagos, recebimento de multa contratual, indenização por danos materiais e morais. Descabimento. Celebração de distrato entre as partes que ocorreu antes do término do prazo contratualmente estabelecido para entrega das chaves, considerada a tolerância de 180 dias. Ausência de dano em virtude do suposto atraso, uma vez que as obrigações contraídas pelas partes em relação ao contrato foram extintas em momento anterior. Devolução de 80% dos valores pagos que é suficiente para devolver as partes ao status quo anterior. Precedentes desta Câmara. Sentença confirmada. Sucumbência recíproca. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (v.29522). (TJ-SP – APL: 10310612920178260562 SP 1031061-29.2017.8.26.0562, Relator: Viviani Nicolau, Data de Julgamento: 11/12/2018, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/12/2018)
Conclusão
A rescisão de uma compra de imóvel na planta, ainda que gere algum ônus ao comprador, não pode ser negada ou dificultada pelo vendedor.
Por isso, se você está enfrentando problemas no distrato, consulte um advogado!
