O ITBI é cobrado sempre que há a transferência onerosa de bens imóveis, o que inclui a compra e venda. Com isso, nos casos de doação de imóvel, o imposto a ser recolhido será o ITCMD. A dúvida dos profissionais da área era quanto à incidência do imposto sobre as operações de permuta. A partir da confirmação de uma decisão do STJ sobre o tema, restou estabelecido o devedor do pagamento do ITBI nas referidas operações.

A incidência de ITBI na permuta de terrenos

A permuta de terrenos é uma modalidade de negócio imobiliário bastante comum, na qual duas partes trocam entre si as suas propriedades, sem a necessidade de transações financeiras. Porém, o entendimento do STJ, a partir do julgamento do AREsp 2.062.659, é de que, apesar de não haver a utilização de dinheiro na operação, existe aí uma transmissão de bens imóveis que deve ser tributada.

A decisão do STJ reforça a interpretação de que o ITBI incide sobre qualquer transmissão onerosa de bens imóveis, e não apenas nas operações com pagamento em dinheiro. A permuta de terrenos, mesmo sendo uma troca direta entre as partes, é considerada uma transmissão onerosa, pois há uma transferência de propriedade de um bem imóvel para o outro. É importante ressaltar que cada município possui a sua própria legislação sobre o ITBI, estabelecendo as alíquotas e regras específicas para o seu pagamento.

A incidência do ITBI na permuta com torna

Em outra decisão do STJ, foi definido que a base de cálculo do ITBI será o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação. Esta regra foi estabelecida no julgamento do Tema 1113, que também decidiu que o valor declarado pelas partes se presume verdadeiro, podendo o fisco instaurar procedimento administrativo para averiguar o real valor. Com isso, nos casos em que há permuta com torna, isto é, quando um dos imóveis trocados vale menos que o outro, o ITBI a ser recolhido pelas partes será somente o que for a respeito do valor do imóvel. Isso significa que o valor do imposto é calculado com base no valor venal dos imóveis permutados, multiplicado pela alíquota do município. A diferença em dinheiro, por sua vez, será tributada pelo imposto de ganho de capital.

O que diz a jurisprudência?

Vejamos a decisão do STJ que confirmou o entendimento do tribunal acerca da incidência do ITBI sobre a permuta de imóveis.

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. INCLUSÃO DE VALOR DE OBRA REALIZADA EM TERRENO ANTES DA TRANSMISSÃO EM CARTÓRIO. DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA COMO INDICATIVA DA TRANSMISSÃO. TRANSFERÊNCIA DE BEM IMÓVEL. REGISTRO EM CARTÓRIO. ANÁLISE DOCUMENTAL. SÚMULA 7/STJ. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. III – O Tribunal a quo, para reconhecer a incidência de ITBI sobre a construção realizada, consignou, em suma, que no momento da edificação não teria ocorrido a transmissão do bem imóvel, uma vez que o documento apresentado, ou seja, um memorando de intenções especificando as permutas, não era documento hábil a determinar a transmissão que somente se deu posteriormente após a realização das obras. O recorrente por sua vez alega que o documento seria hábil a demonstrar a transmissão e que a construção foi financiada por todos os proprietários dos terrenos permutados, o que implicaria no afastamento do valor da construção da base de cálculo do ITBI. A tese do recorrente implica na necessidade de revisitação do conjunto probatório dos autos, uma vez que se faz necessário sindicar o referido documento e as afirmações factuais apresentadas, o que atrai o comando da súmula 7/STJ. V – Por outro lado, mesmo que afastadas as máculas verifica-se que para a efetivação da transmissão do bem imóvel, se faz necessário o registro da permuta no cartório de registro de imóveis, não sendo suficiente a mera intenção consubstanciada em documento assinado pelas partes. VII – Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e nessa parte negar-lhe provimento. (STJ AREsp n. 2.062.659/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 9/5/2023, DJe de 29/5/2023.)

Conclusão

Se você pretende realizar uma operação de permuta de terrenos, é essencial buscar o suporte de um advogado de confiança que poderá esclarecer as suas dúvidas, auxiliar na elaboração dos contratos e garantir o cumprimento das obrigações fiscais, como o pagamento do ITBI.