Você compra um imóvel na planta, planejando se casar e ir morar junto com seu/sua esposo(a). Você faz planos, compra móveis, agenda a cerimônia para uma data posterior a entrega do apartamento, para que tudo saia bem.

No entanto, no meio da obra do imóvel, a construtora entrou em processo de falência, em razão de inúmeras dívidas.

Como fica a entrega do bem? E como proceder neste caso?

Primeiramente, em processo de falência, há a reunião de todos os credores da empresa, ou seja, todo mundo que tem algum valor a receber da companhia que está nessa situação será posto em uma lista.

Mas antes de serem partes no processo de falência como credores, os compradores dos imóveis deverão iniciar uma ação cível contra a construtora, no intuito de obterem a certidão de crédito para habilitação.

Após a obtenção desta certidão, os compradores poderão, então, entrar nesta fila de credores no processo de falência. A partir daí, todos os bens e valores que pertencerem a companhia serão vendidos e poderão ser entregues aos clientes, como forma de quitar os prejuízos sofridos pelas partes pela falta de entrega do imóvel.

Um ponto relevante é que, a lei n. 10.931/2004, em seu art. 31-A, estabelece o chamado “patrimônio de afetação”. Por este instituto, a incorporadora se obriga a reservar parte do seu patrimônio para garantir a obra do empreendimento. Assim, em eventual execução da empresa, esta reserva não será afetada, já que ela não se comunica com os bens da incorporadora.

Por isso, em caso de falência da construtora, os adquirentes do imóvel na planta terão direito de acesso a estes bens, com o intuito de garantirem o término da obra.

No entanto, como a reserva do patrimônio de afetação é algo facultativo às incorporadoras, que poderão optar por esta reserva ou não, é possível que, no processo falimentar, seja descoberto que a empresa não fez esta separação e que, ainda, ela não possui valores suficientes para pagar a todos os credores (como fornecedores, adquirentes de imóveis, bancos, etc.).

A partir disso, é possível que a construtora possua somente os valores suficientes para a quitação dos salários dos funcionários e os tributos devidos ao fisco, como acontece na maioria dos casos, deixando para trás as dívidas contra os compradores.

Em caso de ser verificada esta hipótese, é possível que os adquirentes dos imóveis formem uma comissão de compradores, no intuito de assumirem a obra e nomearem uma outra construtora, para que esta reassuma a construção dos imóveis.

Caso os compradores optem por esta alternativa, eles estão abrindo mão de receberem qualquer outro valor devido e que poderia ser cobrado em um processo de falência.

No entanto, esta comissão será extremamente viável nos casos em que a obra estiver próxima ao fim.

O banco que aceitou financiar a minha compra do imóvel tem responsabilidade em caso de falência da construtora?

Ainda que não haja disposição expressa na legislação, o Supremo Tribunal de Justiça já decidiu que o agente financeiro responsável pelo financiamento do imóvel tem responsabilidade solidária acerca do descumprimento contratual da construtora.

Deste modo, em caso de falência da empresa, é possível requerer judicialmente a cobertura dos danos sofridos pelo cliente contra o banco responsável pelo financiamento, em razão deste ser parte desta relação jurídica.

E o que fazer se o terreno em que a obra está sendo construída não for da construtora?

É comum no mercado que as construtoras e incorporadoras realizem uma operação de permuta com o dono do terreno em que serão construídos os imóveis, de modo que, elas prometem a ele um número de imóveis construídos em troca da propriedade das terras.

Neste caso, este antigo dono também amargará prejuízos, pois dispôs do seu bem por algo que não poderá ser concretizado. De acordo com o art. 40 da Lei n. 4.591/1964, caso uma das partes não cumprir com sua parte, a outra poderá reaver o bem da permuta.

Assim, com esta hipótese, o antigo proprietário do terreno poderá ter de volta a área que fora utilizada para a construção. A partir daí, será dever dele ressarcir a construtora pelas obras que valorizaram o bem, o que se converterá na entrega destes valores aos compradores.

Porém, esta é uma tarefa complicada, já que será necessário que um perito avalie o quanto da construção foi finalizada e estime um valor de cada bem. Além disso, é comum que o dono do terreno não possua os valores suficientes para ressarcir os clientes lesados.

O que diz a jurisprudência?

Quando o imóvel for adquirido através dos programas federais “Minha Casa Minha Vida”, caberá à Caixa Econômica Federal realizar a fiscalização da obra, da construtora e da incorporadora.

Em um julgamento do Tribunal de Justiça de São Paulo, a construtora entrou em processo de falência, após diversas demonstrações de irregularidades, como o atraso no cronograma da obra. No entanto, não houve uma fiscalização efetiva por parte do banco.

A partir daí, o desembargador determinou a responsabilidade do agente financeiro pelos prejuízos do consumidor, em razão de sua omissão, determinando a devolução dos juros de obra ao comprador. Vejamos.

APELAÇÃO – AÇÃO PROMOVIDA POR ADQUIRENTE DE CASA PRÓPRIA EM FACE DO AGENTE FINANCEIRO – JUROS DE OBRA – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE – FALÊNCIA DO INCORPORADOR ANTES DA OBTENÇÃO DO HABITE-SE – PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO – FISCALIZAÇÃO E OMISSÃO. Recurso em face de sentença que julgou improcedente a ação, fundamentando-se na falta de responsabilidade do agente financeiro – Hipótese dos autos que trata de atuação como agente executor de políticas federais para a promoção de moradias populares destinadas a pessoas de baixa renda – Captação de verbas junto ao FGTS – Previsão de diversos meios para fiscalização da construtora, podendo acionar seguradora e providenciar sua substituição, ante a injustificada paralisação das obras – Atrasos reiterados, inclusive, com concessão de dilação de prazo para execução das obras, a despeito das cobranças de ‘juros de obra’ junto aos adquirentes, mesmo que expirado o prazo de entrega das unidades pela incorporadora – Falência do incorporador antes da obtenção do habite-se – Omissão do agente financeiro que obsta a cobrança de ‘juros de obra’ em face do adquirente que não deu causa ao atraso – Inexigibilidade dos referidos valores após o termo final de entrega da unidade, com condenação à devolução simples do que foi pago – Liquidação de sentença pelo rito comum – Improcedência do pedido de condenação ao pagamento de lucros cessantes. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP 10016003020178260071 SP 1001600-30.2017.8.26.0071, Relator: Costa Netto, Data de Julgamento: 24/04/2018, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2018)

Conclusão

A decretação de falência da construtora pode gerar inúmeros prejuízos aos compradores.

Por isso, ao adquirir um imóvel na planta, pesquise sobre a procedência da construtora e a sua reputação no mercado.