Entre as inúmeras vantagens de instituir uma holding familiar, a possibilidade de locar os imóveis talvez seja uma das principais.
Isto porque o volume de impostos a serem pagos é menor em comparação a locação feita pela pessoa física.
No entanto, é preciso que o instituidor tenha alguns cuidados no momento de transferir o bem para empresa e assim evite o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – o ITBI.
Neste artigo, explicaremos as vantagens de locar os imóveis que compõem o acervo da holding familiar e como você deve fazer a transferência do imóvel a empresa e pagar menos impostos.
As 03 vantagens em locar os imóveis da holding familiar
São três as principais vantagens em locar os imóveis que compõem a holding familiar:
Gera renda ao patrimônio da empresa
Uma das grandes vantagens em locar os imóveis que compõem a holding familiar é a de gerar renda a empresa e caixa a sociedade.
Ainda que a holding familiar não seja operacional, isto é, não venda um produto ou preste serviços a terceiros, ela tem custos de manutenção. No que se refere aos imóveis, eles têm gastos próprios, como IPTU e condomínio, razão pelo qual a renda gerada pela locação se mostra como uma vantagem.
Há a redução de impostos
A maior vantagem em locar os imóveis é a redução do imposto de renda a ser recolhido, quando em comparação a locação através de pessoa física.
Quando o locador é pessoa física, o imposto de renda recolhido pode chegar a 27,5% sobre o valor recebido. Porém, no caso de locador pessoa jurídica, caso a empresa seja optante pelo lucro presumido, o percentual de tributo fica entre 11,33% e 14,53% sobre a receita.
Assim, se a receita de locação é de R$ 20 mil mensais, por exemplo, enquanto a pessoa física recolheria cerca de R$ 4.600 mensais, a pessoa jurídica recolhe R$ 2.600 por mês.
Evita que o locador caia na malha fina
Quando a locação é feita pela pessoa física a pessoa jurídica, o locador pode enfrentar problemas no fisco, visto que nesta modalidade, a obrigação do recolhimento do imposto é do inquilino.
Com isso, ao declarar seus rendimentos, o locador pode enfrentar problemas caso o inquilino não tenha recolhido o imposto correto.
Assim, ao locar os bens que compõem a holding, sendo o locador pessoa jurídica, a obrigação de pagamento do imposto de renda fica com ele, evitando, assim, problemas com divergência do imposto recolhido.
Como evitar o ITBI na transferência dos imóveis a holding?
Como a imunidade do ITBI atinge somente os bens que integralizam o capital social da empresa que não tem por atividade preponderante a venda e locação de imóveis, a dica é que a holding familiar exerça outras atividades além da locação de imóveis.
Caso a holding familiar tenha por única atividade alugar os bens que a compõem, para que haja a transferência dos imóveis a pessoa jurídica deverá ser recolhido o ITBI.
Como atividades secundárias, a holding poderá exercer o controle de outras empresas e a gestão de fundos e investimentos, por exemplo.
O que diz a jurisprudência?
Um dos cuidados a serem tomados na locação de imóveis da holding familiar é a questão de a atividade preponderante da empresa não ser a de locação.
Isto porque, a imunidade do ITBI, segundo o art. 156, §2º, I da Constituição Federal não alcança as empresas em que a atividade principal seja a locação de bens imóveis.
O que a jurisprudência tem entendido por atividade preponderante é a empresa em que mais da metade da sua receita operacional advém de aluguéis. Vejamos.
APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA – Município de Santos – ITBI – Imunidade prevista no artigo 156, § 2º, I, primeira parte, que é incondicionada – RE nº 796.376, Tema nº 796, STF, DJe 25.08.2020 – Integralização de imóveis em sua totalidade com aumento do capital social – Segurança concedida para reconhecer a imunidade do ITBI quanto aos imóveis localizados na Comarca de Santos – Recurso provido. (…) Nos termos dos artigos 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal1 e 37, §§ do CTN, a transferência de bens imóveis realizada com o objetivo de integralização de capital não está sujeita a incidência do ITBI, salvo se a atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente for a venda ou locação de bens imóveis, assim considerada quando mais de 50% da sua receita operacional, nos dois anos anteriores e posteriores à transmissão dos bens, decorre dessas transações. (TJSP; Apelação Cível 1017064-37.2021.8.26.0562; Relator (a): Rezende Silveira; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro de Santos – 3ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 02/06/2022; Data de Registro: 03/06/2022)
Conclusão
A holding familiar é um importante instrumento sucessório, visto que diminui o volume de impostos a serem recolhidos e ajuda na transferência após a morte do titular.
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