Quando uma pessoa adquire um bem financiado, seja um veículo ou imóvel, enquanto a dívida não for quitada o bem pertence à instituição financeira. Esta é uma regra própria dos financiamentos, que permite que, em caso de inadimplência, o banco penhore o bem e quite o saldo devedor.

Com isso, a instituição financeira torna-se proprietária do imóvel até a efetiva quitação do financiamento. Com isso, sendo o banco dono do bem, poderia ele ser obrigado a pagar a dívida de IPTU?

Para a responder esta questão, é preciso analisar a legislação de cada cidade. Vejamos as regras aplicáveis nos municípios do Rio de Janeiro e de São Paulo.

As regras de cobrança de IPTU na cidade do Rio de Janeiro

A lei vigente no Rio de Janeiro prevê a cobrança do IPTU ao comprador do imóvel, de modo que, por interpretação, o financiador está isento do pagamento da obrigação.

A norma também não prevê a responsabilidade subsidiária da instituição financeira, que significa que, em caso de inadimplência do comprador, as prefeituras não têm o ônus de cobrar a dívida do banco.

Já o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro decidiu que não é possível realizar a cobrança das instituições financeiras, visto que a responsabilidade só se inicia após a recuperação do imóvel.

Com isso, na cidade do Rio de Janeiro os agentes financiadores de imóveis estão isentos do pagamento de IPTU sobre o bem financiado.

A polêmica cobrança feita aos bancos pelo município de São Paulo

Em São Paulo, a lei que regula a cobrança do IPTU prevê que o contribuinte do imposto é aquele que tem a propriedade do imóvel, o titular do seu domínio útil e o possuidor a qualquer título. Além disso, a Lei Municipal n. 6.989/1966 também prevê que o adquirente do imóvel tem responsabilidade solidária no pagamento dos impostos, abrindo margens para a responsabilização dos órgãos financiadores.

A prefeitura do município, inclusive, entende que os bancos têm responsabilidade subsidiária sobre o pagamento do IPTU, visto que a instituição financeira é possuidora indireta do bem.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, por sua vez, tem proferido diversas condenações aos bancos financiadores para que eles realizem a quitação do IPTU dos imóveis financiados, sob a justificativa de que o fiduciante responde pelos débitos do imóvel até que haja a transmissão definitiva ao comprador.

Não há uma unanimidade na jurisprudência do TJSP, porém, este precedente abre margem para cobranças futuras às instituições financeiras.

O que diz a jurisprudência?

Nos tribunais de justiça, não existe uma unanimidade quanto o entendimento sobre a obrigação do banco financiador pagar pelo IPTU vencido. Já no STF e STJ, prevalecia o entendimento que os referidos tribunais não possuíam competência para julgar o assunto. Enquanto o STF entendia que a discussão não se referia a ofensa constitucional, o STJ decidia que o assunto se reveste de conflito de normas, sendo competência do STF.

Porém, em março de 2022, o STJ reiterou uma decisão do TJSP e decidiu que as instituições financeiras responsáveis pelo financiamento não possuem obrigação de pagar o IPTU do imóvel financiado, abrindo um importante precedente sobre o tema. Vejamos.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. Trata-se de agravo interposto pelo MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, em que defende a admissibilidade de recurso especial. assim ementado: “AGRAVO DE INSTRUMENTO Execução fiscal IPTU. Exercício de 2017. Decisão que rejeitou exceção de pré-executividade. Sujeição passiva do credor fiduciário. Descabimento. Precedentes da Corte. Recurso provido”. Passo a decidir. Conforme relatado, a edilidade recorrente defende a sujeição passiva do credor fiduciário em relação ao IPTU. O acórdão recorrido deve ser mantido. De acordo com o art. 25 da Lei n. 9.514/1997, a propriedade conferida ao credor fiduciário é resolúvel. Além disso, nos termos dos arts. 1.231 e 1.367 do Código Civil, essa não é plena e nunca o será. Já em relação aos créditos de IPTU, o entendimento desta Corte superior se consolidou no sentido de que se consideram contribuintes do referido imposto o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Já em relação aos créditos de IPTU, o entendimento desta Corte superior se consolidou no sentido de que se consideram contribuintes do referido imposto o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Ante o exposto, CONHEÇO do agravo para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial (STJ – Processo AREsp 1776490. Relator(a) Ministro GURGEL DE FARIA. Data da Publicação DJe 25/03/2022)

Conclusão

Ainda que existam brechas na lei para que os bancos sejam responsabilizados pelo IPTU, é preciso salientar que a cobrança só será feita caso o comprador não realize o pagamento dentro do prazo devido.

Com isso, a discussão reside na obrigação subsidiária do financiador, inexistindo cenário em que o comprador está isento do tributo.