A adjudicação compulsória é uma forma de regularizar o imóvel quando o vendedor, por algum motivo, se recusa a transferir o bem ao comprador.

Desde a edição da Lei n. 14.382/2022, é possível realizar o procedimento em um cartório de registro de imóveis.

Neste artigo, explicaremos como funciona este procedimento e o que você deve apresentar para regularizar seu imóvel.

A Lei n. 14.382/2022 e a adjudicação compulsória extrajudicial

A Lei n. 14.382/2022 alterou a Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973), que passou a permitir que a adjudicação compulsória seja feita no cartório de registro de imóvel correspondente a circunscrição do bem.

Com isso, estando o possuidor do bem com os documentos exigidos pela lei, é possível realizar a regularização do imóvel de forma mais célere, em comparação à adjudicação judicial.

Um dos principais requisitos exigidos pela lei é que o possuidor comprove que enviou uma notificação extrajudicial ao vendedor requerendo a transferência do imóvel.

Quais documentos devem ser apresentados?

A lista de documentos a serem apresentados em cartório está disposta no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos.

São eles os documentos:

• Contrato de compra e venda ou de cessão: como a lei não menciona a necessidade de escritura pública, poderá ser entregue o contrato de gaveta.
• Na hipótese do adjudicante ser o herdeiro do comprador: além do contrato de compra e venda, necessário apresentar o documento que ateste a condição de herdeiro.
• Prova de que o vendedor se recusou a transferir o bem: nos termos da lei, a comprovação deverá ser feita através do envio de uma notificação extrajudicial.
• Certidões dos distribuidores forenses: a certidão comprovará que o não existe discussão na justiça sobre o contrato de compra e venda.
• Comprovante de pagamento do ITBI: o imposto deve ser quitado pelo comprador do imóvel.

Vale ressaltar que se o adjudicante não possuir um contrato de compra e venda, o pedido deverá ser realizado necessariamente através de um processo judicial.

O que diz a jurisprudência?

Uma das questões atinentes a adjudicação compulsória é a possibilidade de regularizar imóveis adquiridos na planta quando a incorporadora não realiza os trâmites necessários.

Recentemente, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro julgou um caso em que o comprador de um imóvel na planta vendeu seus direitos para um terceiro, que por sua vez requereu a adjudicação compulsória contra a incorporadora. Vejamos.

Apelação Cível. Ação de Adjudicação Compulsória. Incorporação imobiliária.  Obra inacabada. Formação de Comissão de Representantes em Regime de Administração. Arrematação em Leilão Extrajudicial. Cessão de Direitos Aquisitivos. Empreendimento Barra Bali Plus. 1) A adjudicação compulsória ostenta a natureza de ação pessoal ajuizada pelo promissário comprador em relação ao titular do domínio do imóvel que tenha prometido vendê-lo por meio de contrato de compromisso de compra e venda e se omitiu quanto à outorga de escritura definitiva, sendo certo que essa pretensão se estende ao cessionário, que se subroga nos direitos do cedente. 2) O acervo probatório carreado aos autos demonstra que a parte autora, na qualidade de cessionária de direitos, preencheu os requisitos para a adjudicação compulsória postulada, ante a quitação do preço pactuado e o entrave que a incorporadora deu causa para obtenção da escritura definitiva do imóvel. Precedentes deste e. Tribunal referentes ao referido condomínio. 3) Assim, a sentença deve ser reformada para se julgar procedente o pedido. 4) Recurso ao qual se dá provimento. (0244311-02.2014.8.19.0001 – APELAÇÃO. Des(a). HELENO RIBEIRO PEREIRA NUNES – Julgamento: 04/02/2020 – QUINTA CÂMARA CÍVEL)

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial é uma inovação da lei que facilita a vida de quem deseja regularizar seu imóvel. Para que o pedido seja apresentado, é indispensável a atuação de um advogado.

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