Aqui no blog já falamos sobre a possibilidade de adquirir um imóvel mesmo enquanto o inventário estiver decorrendo. Uma das possibilidades de aquisição é através da cessão onerosa de direitos hereditários, que é quando os herdeiros transferem os seus direitos sobre o imóvel durante o processo de inventário, onde terminado o processo, os direitos do bem são transferidos diretamente pelo promitente comprador.
No entanto, o que o promitente comprador poderá fazer em caso de o inventário levar diversos anos e ainda não ter sido feita a transferência e registro do bem?
Atualmente, o direito civil brasileiro prevê dois institutos para solver tais problemas: a ação de adjudicação compulsória, quando a compra foi realizada antes da morte do proprietário, e a de usucapião, quando feita durante o processo de inventário.
A adjudicação compulsória é um tipo de ação cabível quando o vendedor, mesmo tendo realizado a venda, se nega a realizar a transferência do imóvel ou nas hipóteses em que o vendedor não puder realizar a transferência, contemplando um dos motivos pela morte do proprietário.
Assim, caso o promitente comprador tenha realizado a aquisição através de contrato de compra e venda e antes da transferência e registro de imóvel o promitente vendedor tenha falecido, não é necessário que seja findo o processo de inventário para reconhecimento do seu direito de comprador. Após o falecimento já é possível o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, na hipótese de ser comprovada a quitação do bem e a existência de um contrato de compra e venda.
No entanto, caso o imóvel tenha sido adquirido através de um contrato de cessão onerosa de direitos hereditários e o processo de inventário esteja levando anos, é possível que a propriedade do imóvel seja adquirida através da usucapião, que poderá ser judicial ou extrajudicial (caso não houver litígios sobre a questão).
Em ambos os processos, o adquirente comprador deverá demonstrar que possui a posse mansa e pacífica há mais de dez anos e que possui justo título, qual seja o contrato de cessão de direitos hereditários.
A partir da demonstração de direitos e juntado os documentos comprobatórios, é possível que a ação se inicie judicialmente ou através do Ofício de Registro de Imóveis, que irá verificar as condições existentes.
O que diz a jurisprudência?
Um recente julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro julgou como improcedente a ação de adjudicação compulsória quando a aquisição do imóvel ocorreu após o falecimento do titular e sem que tenha sido iniciado o processo de inventário.
No caso em questão, os herdeiros anuíram em passar os direitos do imóvel deixado pelo de cujus a um terceiro, de forma onerosa. Transcorrido um prazo, o comprador iniciou a ação de adjudicação compulsória, no intuito de realizar a transmissão e registro do imóvel. O desembargador do caso decidiu que a ação em questão só seria cabível quando a venda é realizada antes do falecimento do proprietário e não depois. Vejamos.
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. AUSÊNCIA DE REQUISITOS ESSENCIAIS. INDEFERIMENTO DA INICIAL. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. Cuida-se de ação de adjudicação compulsória, pela qual o autor objetiva a expedição de carta de adjudicação para registro da propriedade do imóvel situado nesta cidade, em seu nome. Todavia, o recurso manejado pelo autor em face da sentença de improcedência não merece prosperar. In casu, a ação de adjudicação compulsória é inadequada para a consecução do provimento pleiteado pela parte autora, ora apelante, qual seja a adjudicação do imóvel objeto da escritura pública de cessão de direitos hereditários celebrado entre as partes. A lei civil conferiu ao comprador ou promitente comprador, titular de direito real de aquisição de imóvel, a possibilidade de obter a escritura definitiva do bem, mediante adjudicação compulsória do imóvel, por haver recusa ilegítima do vendedor ou promitente vendedor na outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme estabelecem os arts. 1417 e 1418 do Código Civil. Ou seja, o cabimento da ação está condicionado à recusa do vendedor no âmbito de contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda, os quais são instrumentos contratuais aptos a transferir o direito de propriedade. Contudo, esta não é a hipótese dos autos, porquanto as partes não negociaram a propriedade do bem, mas apenas os seus direitos hereditários, vez que os cedentes dos direitos hereditários sequer eram proprietários do imóvel ao tempo da cessão, estando os proprietários falecidos. O contrato celebrado pelas partes foi uma cessão de direitos hereditários e que, dentre os bens a inventariar, consta o imóvel objeto da lide. A posse e a propriedade da herança são transmitidas com a abertura da sucessão, que se dá com o falecimento. Dessarte, a escritura pública que cede direitos hereditários à parte autora, ora apelante, não a torna proprietária do imóvel, uma vez que ela se tornou simplesmente titular de direitos e ações que os cedentes possuíam sobre o bem em questão. Ainda que a cessão de direitos tenha sido feita por todos os herdeiros, o que não é possível afirmar pelo conjunto probatório constante nos autos, a transferência de domínio só ocorrerá após o fim do inventário e a expedição do formal de partilha, momento em que a universalidade de bens e direitos que compõe a herança deixará de ser indeterminada e será definido o quinhão que cabe a cada herdeiro. Desse modo, não há título translativo definitivo do direito de propriedade no caso em tela, o que revela a inadequação da via da ação de adjudicação pretendida pelo apelante, sendo o caso, outrossim, de inventário, que sequer se tem notícia de que foi aberto, e posterior partilha. Sentença que se mantém integralmente. Majoração dos honorários recursais. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ – APL: 00186630420108190208, Relator: Des(a). ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH, Data de julgamento: 03/03/2020, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-03-06).
Conclusão
O direito permite a regularização dos imóveis adquiridos após o falecimento do titular, desde que reunidas certas condições. Por isso, antes de adquirir um imóvel, realize a busca sobre os procedentes do bem e, se possível, contrate um profissional para que seja realizada a análise do processo de inventário, no intuito de evitar problemas de maior complexidade.
