Toda pessoa que possui um imóvel sabe da obrigação de pagar o IPTU. Seja uma casa, um apartamento ou um terreno, o imposto é obrigatório e deve ser pago pelo proprietário.

Em alguns casos, o proprietário pode passar essa incumbência ao inquilino, na hipótese de o imóvel ser locado.

Mas, e nos casos em que a pessoa tem terreno em uma área não habitável, dado que não há água ou eletricidade naquela área? Seria devido o pagamento do IPTU?

Esta é uma questão que gera um intenso debate e nós explicamos para você!

O art. 32 do Código Tributário Nacional

O Código Tributário traz uma importante regra para a cobrança do IPTU: o art. 32, caput, estabelece o seguinte − O IPTU poderá ser cobrado pelos municípios em razão da propriedade em área urbana.

E o §1º explica o que é considerado área urbana: nos termos do artigo, a área urbana é aquela em que existem pelo menos dois destes melhoramentos:

• Meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
• Abastecimento de água;
• Sistema de esgotos sanitários;
• Rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
• Escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.

Assim, o entendimento inicial seria de que do terreno em que não há água encanada e energia elétrica não poderia ser cobrado de IPTU.

Porém, o §2º vem com outra regra que muda a questão prática: é possível que o município estabeleça, através de lei municipal, que determinada área seja considerada urbana, ainda que não contenha os melhoramentos descritos no item anterior.

Como funciona na prática

Na prática, os municípios criam leis municipais estabelecendo que determinada área é considerada área urbana, mesmo sem a presença dos melhoramentos listados no art. 32, §1º do CTN.

Inclusive, o STJ já decidiu que basta a lei municipal considerar que uma área é urbana que os municípios são autorizados a cobrar IPTU, sem incorrer na ilegalidade.

Esta é uma questão desanimadora aos contribuintes, que muitas vezes não conseguem construir nos terrenos adquiridos, dado à falta de água encanada e eletricidade, e mesmo assim são cobrados de IPTU da área.

O que diz a jurisprudência?

Mesmo que o art. 32, § 1º do Código Tributário estabeleça alguns requisitos do loteamento para que seja permitida a cobrança do IPTU, o STJ tem entendido que, nos imóveis localizados em área de extensão urbana, assim definidos por lei municipal, pode haver incidência de IPTU.

Vejamos uma decisão do STJ acerca do tema:

TRIBUTÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IPTU. IMÓVEL EM ÁREA DE EXPANSÃO URBANA. INCIDÊNCIA. EXISTÊNCIA DE MELHORAMENTOS. DESNECESSIDADE. SÚMULA 626/STJ. 1. A interpretação está em dissonância da jurisprudência do STJ, que pacificou a legalidade da cobrança do IPTU de imóveis localizados em zona de expansão urbana definida por legislação municipal, hipótese dos autos, mesmo que não contenha os melhoramentos previstos no art. 32, § 1º, da legislação tributária. 2. A propósito, cabe salientar que essa orientação jurisprudencial foi recentemente consolidada pela Primeira Seção do STJ, por meio da edição da Súmula 626, in verbis: “A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN”. 3. Recurso Especial provido. (REsp n. 1.848.802/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 4/2/2020, DJe de 27/2/2020.)

Conclusão

Se você possui um imóvel em que não há qualquer dos melhoramentos listados no CTN, se informe com um advogado e verifique se existe lei municipal que considerou a área como urbana.

Caso não haja determinada lei e você realizou recolhimento do IPTU, saiba que é possível ser restituído dos valores pagos.