A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade. Por ela, o agente que detém a posse mansa, pacífica e ininterrupta de um imóvel urbano ou rural tem o direito de se tornar proprietário do bem. Isto é o que determina o art. 183 da Constituição Federal: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. No entanto, a questão que surge é: seria possível adquirir um apartamento por usucapião? Segundo uma recente decisão do STF, sim, é possível.
A controvérsia por trás da decisão do STF
O processo que originou a decisão do STF advém do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Nesta ação, movida por uma senhora de 63 anos, foi requerida a usucapião do apartamento em que ela residia há mais de 15 anos. No entanto, o desembargador do TJRS decidiu que a usucapião deste tipo de imóvel não seria possível, já que a Constituição Federal remete à aquisição de área, remetendo a um lote, o que não seria possível quando se trata de apartamento. A autora, então, recorreu ao STF, que entendeu por equivocada a decisão do TJRS. Para o Supremo, o art. 183 da Constituição Federal não faz distinção sobre a espécie do imóvel, pouco importando se ele é individual ou em edifício. O que é relevante é que a propriedade seja própria para moradia da pessoa e não ultrapasse o tamanho de 250 m2.
Outro ponto importante do julgado é que a área total do prédio não entra no cálculo do tamanho do imóvel, ou seja, ainda que o edifício o qual apartamento faça parte possua mais de 250 m2 de área comum (como corredores, academia, garagem, piscina, etc.), o que importa, para fins de usucapião, é a metragem do apartamento.
Quais os requisitos para adquirir um imóvel por usucapião?
Verificada a possibilidade de usucapir um apartamento, a questão que surge é quanto aos requisitos necessários para a aquisição de uma propriedade por este instituto. Primeiro, é importante ressaltar que, ainda que a Constituição Federal faça menção ao direito de usucapião a partir da posse de, no mínimo, 5 anos para propriedades de até 250 m2, é o Código Civil quem determina as demais regras para o pedido. A regra geral para todas as modalidades é que o possuidor do imóvel exerça a posse mansa e pacífica (sem que o real proprietário tenha contestado durante o prazo todo), sem interrupção e que utilize o bem para moradia. Além disso, o Código Civil criou outras regras para os outros tipos de usucapião. Por exemplo, para a aquisição de imóveis rurais, a propriedade deverá ter até 50 hectares e o possuidor deverá dar uso à terra, não devendo, somente, utilizá-la para moradia.
Já os imóveis que tenham mais de 250 m2 e sejam utilizados para moradia, o prazo mínimo da posse será de 10 anos. Caso não seja utilizado para moradia, o tempo mínimo passa a ser de 15 anos.
O que diz a jurisprudência?
Ainda que a decisão do Superior Tribunal Federal tenha sido relevante para a jurisprudência, existem diversos julgados dos tribunais estaduais que decidiram pela possibilidade de apartamentos serem adquiridos por usucapião extraordinária.
Um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo confirma esta questão. Vejamos.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. Apartamento em condomínio edilício. Posse exercida com ânimo de dono por vinte anos sem interrupção e nem oposição. Promitente comprador e esposa que, após a conclusão da construção do prédio, não receberam as chaves do imóvel, não se opuseram à posse dos autores e antecessores, nem praticaram atos compatíveis com o exercício da posse. Ação procedente. Sentença correta. Fundamentos ratificados (art. 252 do Regimento Interno). Apelação não provida. (TJ-SP – APL: 00117433920018260562 SP 0011743-39.2001.8.26.0562, Relator: Guilherme Santini Teodoro, Data de Julgamento: 26/05/2016, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/05/2016)
Conclusão
A usucapião é um instituto relevante para o direito de propriedade, já que ela poderá ser a solução para os casos em que o possuidor não tem mais contato com o proprietário ou quando o proprietário não se manifesta por anos a fio em que o possuidor vem mantendo a propriedade. O tamanho da propriedade e a destinação dela serão determinantes para o prazo mínimo da posse.
