O divórcio traz uma série de mudanças, inclusive no âmbito contratual, especialmente quando envolve um contrato de locação residencial. A dúvida sobre a necessidade de notificar o locador é comum e importante, pois o contrato de locação impõe obrigações que podem ser afetadas pela separação do casal.

A importância da notificação ao locador em caso de divórcio

O artigo 12 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece que, em caso de divórcio ou separação judicial, a locação residencial será mantida com o cônjuge que permanecer no imóvel. Contudo, essa continuidade não ocorre automaticamente, já que o locador e aos fiadores precisam ser formalmente notificados sobre a alteração.

A comunicação é essencial para que o locador saiba quem será o novo responsável pelo contrato. Sem essa notificação, podem surgir litígios sobre a responsabilidade pelo pagamento do aluguel e encargos. Por exemplo, o locador poderia continuar a cobrar ambos os cônjuges livremente.

Além disso, o princípio da boa-fé objetiva, que rege as relações contratuais, reforça a necessidade de transparência. A notificação evita mal-entendidos e assegura que o contrato de locação continue nos moldes acordados.

O impacto sobre os fiadores

A notificação deve ser endereçada para os fiadores, que garantem o cumprimento das obrigações do contrato de locação. Quando há divórcio, ocorre uma modificação na relação contratual, o que pode afetar diretamente o risco aceito pelo fiador.

Conforme o artigo 818 do Código Civil, o fiador se obriga a cumprir a obrigação assumida pelo locatário caso este não o faça. No entanto, o artigo 838, inciso I, do Código Civil prevê a exoneração do fiador se ocorrer uma alteração contratual sem o seu consentimento que aumente os riscos da fiança.

Isso significa que, caso o cônjuge que permaneça no imóvel não seja aquele que o fiador considerava mais apto a arcar com as despesas, ele poderá pleitear a exclusão da garantia.

Com isso, caso o fiador não seja notificado, ele poderá alegar que houve modificação no contrato sem o seu consentimento e buscar a exoneração da fiança.

O que diz a jurisprudência?

A notificação feita ao locador deve constar expressamente que a parte que está se retirando do imóvel está se divorciando e, por isso, deseja retirar seu nome do contrato e manter somente a do ex-cônjuge.

Caso contrário, o locador poderá continuar cobrando o notificante, conforme esta decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo:

LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. LEI DE LOCAÇÃO. ART. 12 E § 1º. AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. E-MAIL QUE NÃO NOTIFICOU A LOCADORA NEM OS FIADORES. IMPOSSIBILIDADE DE SUB-ROGAÇÃO SEM A DEVIDA NOTIFICAÇÃO. 1. A controvérsia recursal cinge-se a existência ou não da notificação prevista no art. 12, caput e § 1º da Lei 8.245/91, que prevê a sub-rogação do contrato de locação nos casos de separação de fato, judicial ou divórcio. 2. Em pese a notificação do autor de que não mais residia no imóvel, este em nenhum momento externou que estava fazendo uso da faculdade prevista na lei de locação. Ademais, não há prova da comunicação por escrito ao fiador. 3. Assim, seja pela ausência de notificação do locador, seja pela ausência de notificação do fiador, não restam preenchidos os requisitos legais para a sub-rogação prevista na lei de locação. 4. Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 1001595-25.2018.8.26.0248; Relator (a): Artur Marques; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Indaiatuba – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/04/2020; Data de Registro: 24/04/2020)

Conclusão

É necessário notificar o locador sobre o divórcio, indicando qual dos cônjuges continuará no imóvel. Essa comunicação deve ser formal e clara, garantindo que o locador e os fiadores tenham ciência da alteração contratual.

Essa medida protege os direitos de todas as partes envolvidas, resguardando o locador e os fiadores e garantindo a continuidade do contrato sem inseguranças jurídicas. Em caso de dúvidas, é recomendável buscar orientação jurídica para garantir que todos os procedimentos sejam realizados corretamente.