Uma das possibilidades conferidas aos investidores e proprietários de grandes terrenos é a permuta do imóvel por uma área construída, geralmente feita com grandes incorporadoras. Tal troca pode ser de grande valia e significar lucros que vão além da venda, já que permite que o dono imóvel possa adquirir apartamentos, casas ou áreas comerciais e rentabilizar a partir desta aquisição. E a incorporadora, por sua vez, pode adquirir uma área de grande valor e utilizar parte a construção para pagamento do imóvel.
No entanto, existe a possibilidade de a incorporadora não realizar a construção dentro do prazo acordado e até mesmo interromper as obras sem aviso prévio. Neste caso, como proceder?
Primeiramente, é no contrato que as partes estabelecem quais serão as eventuais penalidades em caso de inadimplência. Por inadimplência se entende tanto a falta de transferência do terreno no prazo pactuado quanto o não cumprimento do prazo na finalização das obras.
Vale ressaltar que a Lei n. 4.594/1964 (lei que regula as incorporações imobiliários) estabelece que no contrato de permuta deverá ser estipulado o valor do imóvel e das áreas construídas. A partir daí, em caso de inadimplência, a aplicação da multa será calculada com base neste valor.
Assim, de acordo a referida lei, em caso de inadimplência, a parte prejudicada deverá ser indenizada na proporção do atraso, terá direito de receber multa e juros de mora da outra parte, além do direito de reincidir o contrato, implicando, assim, no recebimento dos valores descritos no contrato, a título de devolução do terreno.
Para melhor entendimento, ilustra-se: Paulo possuía um terreno e permutou por três apartamentos, a serem construídos no terreno objeto de troca. Foi estipulado que o terreno e os imóveis custariam, cada um, R$ 500 mil. O prazo estipulado pelas partes foi de 02 anos para finalização da construção. Passados 02 anos e 06 meses, a incorporadora sequer finalizou a construção do prédio. Assim, nos termos da lei, Paulo terá direito ao recebimento de multa e também de receber R$ 500 mil pela incorporadora, o que equivale ao valor do terreno, já que não será possível receber o imóvel de forma integral.
Vale ressaltar que todas estas questões devem estar estabelecidas em contrato, no intuito das partes serem resguardadas. Além disso, na maioria dos casos a parte prejudicada deverá recorrer ao Poder Judiciário, já que é de se esperar que a parte que deu causa a inadimplência se negue a pagar a multa e devolver os valores devidos.
Além disso, a lei n. 4.594/1964 estabelece que é direito do antigo dono do imóvel ter acesso a informações do andamento das obras e ao plano de construção. Assim, em caso de descumprimento pela incorporadora, caberá indenização a parte prejudicada.
O que diz a jurisprudência?
Uma recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro demonstra quais os passos que os negociantes devem tomar quando a outra parte interromper a construção da obra acordada.
No caso em apreço, as partes realizaram a permuta de um terreno com uma área construída, mas a incorporadora interrompeu o andamento das obras. A partir do estabelecido em contrato, o juiz condenou a empresa ao pagamento de multa e ao antigo dono do terreno, a reintegração de posse do imóvel. Vejamos.
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EVENTUAL ESBULHO NA POSSE DE TERCEIROS ADQUIRENTES, REPRESENTADOS PELAS EMBARGANTES, EM DECORRÊNCIA DE LIMINAR CONCEDIDA NOS AUTOS DE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Direito de incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda celebrada entre proprietário de terreno e incorporadora. Pagamento do preço, em parte, com unidades do empreendimento. Permuta de terreno urbano por área construída. Modalidade de “permuta no local”, prevista no art. 39 da Lei de Incorporações. Promessa de cessões entabuladas com terceiros adquirentes. Obras abandonadas. Descumprimento contratual conhecido em demanda anteriormente ajuizada, resultando na condenação das incorporadoras ao pagamento de multa. Ação de rescisão contratual ajuizada posteriormente. Reintegração de posse concedida em favor do alienante. Indenizações garantidas. Direito potestativo do alienante de rescindir contrato descumprido, circunstância já conhecida em sentença já transitada em julgado. Inteligência do art. 40 da Lei de Incorporações. Precedentes do STJ. Destituição da incorporadora. Retomada das obras pelos terceiros adquirentes. Inteligência do art. 43, VI da Lei 4591/1994. Ausência de anuência do proprietário. Faculdade por ele não exercida. Sentença de improcedência mantida. Apelo a que se nega provimento. (TJ-RJ – APELAÇÃO : APL 0003058-10.2013.8.19.0209 RIO DE JANEIRO BARRA DA TIJUCA REGIONAL 3 VARA CIVEL, Relator: Cláudia Telles de Menezes, Data de Julgamento: 10/10/2017, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/10/2017).
Conclusão
Os direitos das partes permutantes são vários e é por isso que é essencial que a elaboração e assinatura deste contrato sejam acompanhados de um advogado especializado, no intuito de que não hajam e nem prejuízos às partes.
Por isso, em caso de dúvidas, consulte um advogado!
